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雖然類似人口增長率這樣的數(shù)據(jù)可以很快在網(wǎng)上找到，但人口集中在城市的什么地區(qū), 當(dāng)?shù)亻_發(fā)商集中在哪里投資等細(xì)節(jié)問題，投資者很難自己找到答案。與當(dāng)?shù)亟?jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商合作可以幫助您輕松掌握市場現(xiàn)狀和趨勢。

2）快速找到貸款機(jī)構(gòu)

貸款無門是海外投資者最為頭疼的問題。由于美國大部分銀行, 如Bank of America (美國銀行), CitiBank (花旗銀行), Chase (大通銀行)等, 都不提供施工貸款 (Construction Loan)，初來乍到的國內(nèi)投資者很難通過一己之力找到可靠的機(jī)構(gòu)并成功獲得貸款。如果您能與當(dāng)?shù)匦庞昧己玫拈_發(fā)商合作，便可以利用其長期合作的機(jī)構(gòu)獲得貸款，大大減輕了“好項目不能做”的困擾。

3）迅速找到專業(yè)人員

與中國不同, 美國的土地開發(fā)要經(jīng)歷復(fù)雜的盡職調(diào)查(Due Diligence)過程, 其中的每一步 (如: 土地、產(chǎn)權(quán)、環(huán)境、水質(zhì)及電力調(diào)查等) 都需要專業(yè)人員的參與。剛剛踏入美國地產(chǎn)市場的投資者的人脈有限,  很難在短時間內(nèi)找到可靠的人選。如果能夠依靠當(dāng)?shù)亻_發(fā)商長期合作的專業(yè)人員, 可以迅速推進(jìn)項目的進(jìn)程。

4）快速解決規(guī)劃問題

美國政府對土地有嚴(yán)格的使用規(guī)劃(Zoning)。同樣是商業(yè)用地，A地可能只能建造辦公樓，而B地卻可以建造辦公樓或零售。即便A、B兩地都能建造辦公樓，政府對于如何建造的要求也不盡相同 (例如: A地辦公樓限高10層，而B地卻是 20層) 。除此之外，開發(fā)商的建筑設(shè)計需要通過當(dāng)?shù)匾?guī)劃局委員會的審批才可以建造。對于不了解規(guī)劃細(xì)節(jié)的投資者來說, 提交的設(shè)計被退回或多次修改仍不通過的情況屢見不鮮。這時候, 如果能通過當(dāng)?shù)睾献骰锇檎业劫Y深政府規(guī)劃人員咨詢，將大大提高設(shè)計的通過率。

誤區(qū)二: 認(rèn)為中美兩國開發(fā)流程相似

由于美國土地開發(fā)的流程完善、監(jiān)管嚴(yán)格、層層審批、因此所需時間一般是國內(nèi)同類項目的一倍。國內(nèi)常常被忽略的“環(huán)境調(diào)查” 和“清理污染土地” 都是美國開發(fā)商必須嚴(yán)格遵守的流程, 否則將觸犯法律。由于美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫以及有限的政府審批人員, 西雅圖的大型開發(fā)項目一般需要9-10個月才能得到開發(fā)許可, 加上12個月的建造時間, 共需要24個月才能完成項目開發(fā)。

誤區(qū)三: 購買地皮時多考慮幾天不是問題

事實(shí)上, 深思熟慮、對所投地塊進(jìn)行全面了解其實(shí)無可厚非。然而, 過長的考慮時間常常使國內(nèi)的投資者痛失良機(jī)。以西雅圖為例, 不少優(yōu)秀地段的地皮常常還未經(jīng)上市就已私下售出, 而上市地塊的銷售時間也一般不超過兩周。投資者需要放心的是, 即便您與賣家簽了約, 如果在之后的盡職調(diào)查(Due Diligent)中發(fā)現(xiàn)任何問題, 都可以從合同中退出。

誤區(qū)四: 以價格為導(dǎo)向

預(yù)算有限的中國客戶常常傾向于選擇報價便宜的建筑商，殊不知真正作業(yè)、手頭有多個項目的承包商由于無法從建筑商那里獲得足夠的利益，會把收益高的項目排到日程首位，以至于拖延工期。雖然開發(fā)商與承包商的合同上注明了完工日期，但一般都會添加一行 “聲明”, 注明 “建筑商不為項目未能按時完工、成本超標(biāo)而負(fù)責(zé)。為了保證工程按時完工，投資者切勿將價格作為選擇建商的決定因素。

總結(jié)

中美兩國在土地開發(fā)上存在很多差異。一個成功的地產(chǎn)開發(fā)項目要經(jīng)歷時間和專業(yè)的打磨, 更要了解市場, 掌握方方面面的人脈資源, 并且系統(tǒng)規(guī)劃整個流程。如果您也擁有地產(chǎn)開發(fā)的氣魄與資金, 如果您也想找到當(dāng)?shù)貙�業(yè)團(tuán)隊一起開疆拓土, 那就趕快聯(lián)系我們吧!