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美國住房保障制度的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段：

20世紀30年代到二戰(zhàn)前，聯(lián)邦政府將解決房屋市場混亂和低收入居民的住房問題作為主要政策目標。針對經(jīng)濟大蕭條造成的全國半數(shù)住房家庭無法償還貸款問題，國會通過了《聯(lián)邦住宅法》，創(chuàng)立了聯(lián)邦住房局，由政府擔保，說服銀行為低收入者住房貸款提供按揭，隨后開始建立永久性的聯(lián)邦補助制度。

二戰(zhàn)后到50年代末，由于戰(zhàn)爭等原因造成住房嚴重短缺，政府啟動了各種優(yōu)惠政策大力扶持住房建設(shè)，重點解決供給不足問題。

20世紀60年代初到70年代，公共住房建設(shè)的核心地位開始淡化，以租房補貼為代表的新型住房援助政策被提出。1974年《住房與社區(qū)開發(fā)法》的通過，標志著聯(lián)邦政府直接興建的公共住房計劃暫告一段落，補貼鼓勵低收入居民在私人住房領(lǐng)域?qū)ふ易》�，成為政府援助的主要方式�?/p>

20世紀80年代后，聯(lián)邦政府推出了一系列稅務(wù)與貸款改革，加快住房自有化發(fā)展。1986年的稅法改革從根本上改變了廉租房的商業(yè)模式，降低了借貸雙方的進入門檻；1990年開始將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略，大批公共住宅開始被出售；2003年開始實施每年2億美元的“首付款資助計劃”，為購房的中低收入家庭提供1萬美元或房價6%的首付款資助。這些政策極大地刺激了居民貸款購房的欲望，但也為次級抵押貸款市場的過度發(fā)展埋下了陰影。

總體看來，美國的住房保障制度具有四大特色：

一是不斷加強住房保障的法制化。美國在住房保障方面最具特色的，就是通過立法保障各項措施的落實和實施。聯(lián)邦政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《聯(lián)邦住宅法》、《住房與城市發(fā)展法》、《住房與社區(qū)開發(fā)法》等，對住房保障的貸款、保險、房租補貼等多方面都作了較系統(tǒng)的規(guī)定。

二是提供較低租金的公共住房�！蹲》糠ā芬�(guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，低收入者租住符合政府規(guī)定要求的住房時，只需支付占家庭收入25%的租金，超過部分由政府支付。在其后的修訂稿中，又將這一房租補貼辦法推廣至退休老人和家庭收入低于居住地中位收入80%的人群。

三是加快住房私有化步伐�！堕_放住房法案》以幫助低收入者成為房主為目標，規(guī)定在10年內(nèi)為低收入人群提供600萬套政府補助住房，并禁止在購買和租用房屋時的種族歧視，被稱為“20世紀第一個公平住房法令”。為使低收入人群擁有住房，美國政府還采取了多種稅收減免政策，如對購買和建造房屋的低收入者減免抵押貸款的利息支出，減免所得稅和財產(chǎn)稅。聯(lián)邦住房局自成立至今，為大約3400萬居民提供了按揭保險，并且一直自行運作資金，直到2009年才第一次請求國會撥款支持。2001年，美國住房自有率已從1930年的不足40%提升至70%。

四是積極實施住房保障財稅和金融政策。美國政府一直采取多種財政措施解決低收入人群住房問題，《國民住宅法》規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資于低收入人群公寓住宅，建成后的住房優(yōu)惠提供給由于城市重建或政府公共計劃而失去住所的人群；政府房屋署撥款建設(shè)公共房屋用于出租，那些政府給予優(yōu)惠政策的津貼房屋，則由私人非牟利機構(gòu)具體實施并管理，主要租給低收入的老年人。在金融政策方面，美國的私人金融機構(gòu)和政府金融機構(gòu)都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款，特別是個人住宅抵押貸款；美國政府還有專門的信貸機構(gòu)，如聯(lián)邦住宅放款銀行委員會、聯(lián)邦住房抵押貸款公司、聯(lián)邦住宅管理委員會等，主要職能就是為放款協(xié)會提供貸款二級市場，為買房者提供抵押貸款保險與資金。