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當(dāng)國人們在關(guān)注“葛優(yōu)躺”和“北京癱”，跟風(fēng)島國的“捏臉吻”時(shí)，國外的媒體們卻在報(bào)道“中國睡”，再提“重蹈覆轍論”。這與最近接連爆出來的幾組數(shù)據(jù)不無關(guān)系。

中國二季度GDP同比6.7%，6月社會融資規(guī)模16300億元，貸款13800億元。人民幣指數(shù)繼續(xù)下挫，美元指數(shù)繼續(xù)保持上漲。于此同時(shí)，6月，中國的民間固定資產(chǎn)出現(xiàn)多年來的首次負(fù)增長。而6月份的國內(nèi)房價(jià)繼續(xù)保持上漲，但一線城市住宅的增速趨緩，在3%以上，二三線整體漲幅收緊，熱門城市依然領(lǐng)跑。

在人民幣貶值，國家投資增多，擠出資本增多的情況下，很多民間資本開始尋找新的增值途徑，海外投資逐漸成為熱門。2016年頭6個(gè)月在全球投資800多億美元的情況下，中國企業(yè)投資了近290億美元，已打破了之前在2014年創(chuàng)下的全年投資紀(jì)錄。其中，在美投資額比去年同期增加了2/3，中國總投資額中的1/3流向了美國。

在資金大量外流的情況下，很多國外的媒體報(bào)道了中國人在海外投資房產(chǎn)的數(shù)據(jù)，認(rèn)為中國人的海外投資熱潮堪比當(dāng)年的日本，甚至把我們與日本當(dāng)年的行為相對比，大肆宣揚(yáng)“中國人的海外投資會重蹈日本人的覆轍，最終以失敗收場”的謬論。甚至國內(nèi)的某些專家也跟風(fēng)外媒，把此類話題引向當(dāng)前的國內(nèi)房地產(chǎn)情況，猜想國內(nèi)房地產(chǎn)在未來會出現(xiàn)硬著陸，泡沫的結(jié)果不可避免。

那么，我們今天就來分析一下，到底中國人投資海外房產(chǎn)，會不會真的重蹈日本人覆轍？

首先，看一下當(dāng)年日本人是怎么失敗的。

1989年，三菱集團(tuán)旗下的三菱地產(chǎn)從洛克菲勒家族手中以14億美元的價(jià)格收購洛克菲勒中心物業(yè)的大多數(shù)股權(quán)，成為當(dāng)年日本企業(yè)購買美國地標(biāo)性建筑的一個(gè)典型案例。

之后，日本投資人開始蜂擁購買美國標(biāo)志建筑的物業(yè)，他們甚至錯(cuò)誤的認(rèn)為曼哈頓第五大道上的物業(yè)屬于稀缺資源，總是在升值。

之后的經(jīng)濟(jì)危機(jī)讓日本的GDP驟減，股票市場和房地產(chǎn)跌幅超過70％，至今仍沒恢復(fù)。日本的銀行紛紛瀕于破產(chǎn)，損失超過7000億美元。日本是今天世界穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)體中負(fù)債率最高的國家，負(fù)債總額接近其GDP的2.5倍。25年來，日本從世界上最有影響力、最受推崇的經(jīng)濟(jì)體淪為最病入膏肓的經(jīng)濟(jì)體之一。而無節(jié)制收購美國物業(yè)正是壓垮當(dāng)年日本經(jīng)濟(jì)的最后一根稻草。

日本人為什么會失��？除了當(dāng)年的日本經(jīng)濟(jì)受控于美國之外，還有重要的幾點(diǎn)：收購價(jià)格高，借款金額多，對當(dāng)?shù)厥袌霾皇煜ぃ��?cái)務(wù)預(yù)測過于樂觀，等等；而且，大部分的日本投資者是作為被動的物業(yè)持有者進(jìn)場，沒有積極和聰明的改造計(jì)劃；另外，他們只收購地標(biāo)建筑，沒有平衡的投資組合，風(fēng)險(xiǎn)過于集中。這種坐等物業(yè)升值的投資策略，不僅讓日本人損失了金錢，也損傷了面子。

如今的中國投資者與當(dāng)年的日本投資者，有著明顯的不同。

首先，中國投資者不會把錢放到一個(gè)籃子里。與當(dāng)年的日本人不同的是，中國的投資者們不僅僅會投資美國的地標(biāo)建筑，他們還積極的與美國的實(shí)力地產(chǎn)商合作，共同運(yùn)營買到的物業(yè)。例如，復(fù)星、海航、萬科和人壽在其曼哈頓項(xiàng)目中都選擇了與本土實(shí)力地產(chǎn)商合作。

其次，中國投入美國的大部分資金來自個(gè)體投資者，投資總額幾乎是機(jī)構(gòu)投資者的兩倍多，他們大多選擇投資住宅和小型物業(yè)，合理的分流了投資渠道，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)<2016 Profile of International Activity in U.S. Residential Real Estate>的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在美購買住宅的國際買家中有14%是中國買家。他們大部分選擇在加州、紐約、德克薩斯州等華人聚居的地區(qū)購置房產(chǎn)。因?yàn)檫@些地區(qū)的名校較集中，屬于比較好的學(xué)區(qū)。還有這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，人口密度較高，不僅適合自住，更適合出租，大大增加了投入產(chǎn)出比。

再次，中國投資者會更加合理的選擇投資物業(yè)。很多投資商業(yè)地產(chǎn)的中國投資者，在投資之前會先找好合適的租客。在美國，資產(chǎn)中的不動產(chǎn)比例過高是上市公司們的大忌，因此很多著名的上市公司幾乎都是租辦公場地和實(shí)驗(yàn)場地，他們喜歡與業(yè)主簽訂長期租約。例如，有投資人盯住了美國的咖啡巨頭星巴克，他們把星巴克選好的房產(chǎn)買下，然后再與其簽訂15年－20年的租約，回報(bào)率可以達(dá)到7％－8.5％，這樣的合作不僅雙贏，還大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

還有，中國投資者與日本投資者的購買方式有很大的不同。中國的投資者在購買美國房產(chǎn)時(shí)，要么付全款，要么從當(dāng)?shù)氐你y行貸款。其中，在美國購買住宅的中國投資者中，大部分人買房是為了居住，少部分人買房是用來投資。而且，還有極少的人是通過美國貸款機(jī)制購置住宅房產(chǎn)。

另外，中國的國內(nèi)市場巨大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過日本的國內(nèi)市場規(guī)模，而且，中國國內(nèi)市場的后續(xù)購買潛力并沒有真正被挖掘出來。在未來，隨著國內(nèi)大學(xué)與國外大學(xué)間教育合作的加強(qiáng)，出國留學(xué)讀書將會成為國內(nèi)大學(xué)中的普遍現(xiàn)象，會有越來越多的父母把孩子送去海外讀書，同時(shí)也會有更多的人選擇在海外購置房產(chǎn)。

眾所周知，人口龐大的80后和90群體，逐步進(jìn)入結(jié)婚生子和將要結(jié)婚生子的時(shí)期，在工作上也已經(jīng)逐漸步入中高層階段。這部分人群，無論從文化視野還是消費(fèi)習(xí)慣而言，都將對中國未來二三十年的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響和改變。前一段時(shí)間，“世界這么大，我想去看看”的言論一出，引起了很多年輕人的共鳴，可見，在未來幾年，海外旅游將會繼續(xù)保持增長，而有相當(dāng)一部分的年輕人可能會選擇在旅行的國家工作和生活。以后，80后和90后將會成為海外置業(yè)的潛在人群。

由此看來，以龐大的國內(nèi)市場為后盾，中國人投資海外房產(chǎn)的前景向好。目前的投資熱只不過是一個(gè)開始，以后，隨著中國富豪人數(shù)的增加，留學(xué)用房和教育用房需求的增加，將會有更多的中國人涌向海外購置房產(chǎn)。

綜上所述，無論是目前的國際市場，還是中國的國內(nèi)市場，都與25年前的日本完全不同。先不說政治體系的區(qū)別，單從經(jīng)濟(jì)體系來說，我們有著日本當(dāng)年沒有的有利投資環(huán)境。在經(jīng)歷過08年的全球金融危機(jī)和緊接著的歐盟危機(jī)之后，很多歐美國家的經(jīng)濟(jì)都處在回緩階段，大部分國家的房產(chǎn)都已經(jīng)開始觸底反彈。這對于有錢的中國人來說，是一個(gè)投資海外房產(chǎn)的絕佳時(shí)機(jī)。可以說，現(xiàn)在的海外投資環(huán)境是真正應(yīng)了那句俗話：“先到先得的有肉吃”。

中國人不僅不會重蹈日本人的覆轍，而且還會讓那些坐等中國栽跟頭的國外專家們失望。這不僅僅是因?yàn)槲覀兊耐顿Y更趨于理性，更因?yàn)槲覀兊耐顿Y方式更加精明。