日韩伦理一区,黄在线观看免费网站ktv,欧美一区二区麻豆红桃视频,国产精品91xxx

加拿大房地產(chǎn)市場價格連續(xù)多年的大幅度攀升不但已經(jīng)形成了泡沫，而且讓擁有房產(chǎn)成了溫哥華和多倫多這樣房地產(chǎn)火爆城市的許多中產(chǎn)階層加拿大人無法實現(xiàn)的夢想；就是那些能夠借錢買房的中產(chǎn)人士，他們中的許多人也由于借債過多而成了高危群體，一旦房地產(chǎn)市場下跌他們的房產(chǎn)會成為負(fù)資產(chǎn)。

連一向樂觀的加拿大環(huán)球郵報都擔(dān)心2016年可能是加拿大房地產(chǎn)市場的“滑鐵盧”年，認(rèn)為連續(xù)多年攀升的房價可能終于無力越過美國利率上升、加拿大資源工業(yè)陷入危機、加拿大政府收緊對房貸控制等多種阻力形成的“高墻”。

2015年加拿大房地產(chǎn)市場基本狀況

2015年，多倫多和溫哥華成了推動加拿大房價上漲的兩大引擎。在多倫多，房價較上一年激增10%，部分房價甚至超過100萬美元，本該溫馨的家變得“不宜居住”。在溫哥華，一般家庭稅前收入的85%都用于支付房款，臨近一些區(qū)域房價更是激增25%。這導(dǎo)致部分人流離失所，年輕人無法獨立生活。而這一切都源于資本主義的不合理制度，因為富人將房產(chǎn)用于投資收益，而非當(dāng)作住所安居樂業(yè)。

目前加拿大廉租房越來越少，而價格高昂的公寓越來越多。這些公寓作為投資性地產(chǎn)，用以出租或轉(zhuǎn)售，租金日益高漲，租戶越來越難以承擔(dān)。在多倫多和溫哥華兩個城市，近50%的公寓房主打算在5年內(nèi)出售。盡管加拿大勞動人口增長率有史以來最低，然而2015年首季住宅投資額卻占GDP的7.1%，為1989年來最高。簡而言之，每一個步入勞動年齡的居民都有兩套新房在建。這就是房市泡沫的定義：房地產(chǎn)價格高于實際應(yīng)有的市場價。

加拿大國家郵報National Post 6月份的一篇文章，援引金牌投資者柯霍德斯（Marc Cohodes）的觀點：“溫哥華樓市現(xiàn)在已經(jīng)很瘋狂，它是一個洗錢、投機和低利率的混合產(chǎn)物。”柯霍德斯強調(diào)，房屋是給市民居住的，但在溫哥華有人卻把房屋當(dāng)成“仙股”（Penny Stocks）一樣在炒作。柯霍德斯認(rèn)為，溫哥華樓市泡沫化已經(jīng)很嚴(yán)重，任何因素都可能把泡沫引爆。

而且如今的房地產(chǎn)市場主要是受利益驅(qū)動，并非需求。市場價格高于居民家庭收入，導(dǎo)致想要購房的居民也只能望“房”興嘆。加拿大銀行估計加國房價被抬高10%-30%，德意志銀行則為60%。但這和家庭實際收入無關(guān)，那些想要購房的市民依然無力購房。

但在公寓大量涌入市場的同時，多倫多大量的避難所卻遭受關(guān)閉。一些是因為缺乏資金，一些卻是投資者想興建房屋以此盈利。而且醫(yī)院似乎也逃不出這樣的命運。Brookfield Asset Management揚言要將Centre for Addiction and Mental Health’s College Street的租金提高300%，因為如果此公司將這塊地出售給公寓開發(fā)商，就會獲得這樣的利潤。這家醫(yī)院是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患姨峁?4小時精神科急診的醫(yī)院，但盈利并不符合“公平市價”。

房市泡沫將會破滅？

加國經(jīng)濟學(xué)家緊盯房地產(chǎn)市場，擔(dān)心油價大跌或是中國經(jīng)濟放緩導(dǎo)致房市泡沫破滅。加拿大其余地區(qū)，房價已經(jīng)開始回落。然而多倫多和溫哥華兩個城市支撐著整個國家的房地產(chǎn)市場，到目前為止，泡沫尚未破裂。雖然銷量有所下滑，但也只是因為庫存不足而已；而且受低利率影響，房價持續(xù)上漲。2015年第三季度加拿大整體房價上漲8%，平均約50萬美元。其中城市房價上漲緩和，郊區(qū)房價上漲幅度較大。

那么房價何時能夠得到“調(diào)整”呢？過去油價下跌，一些人就認(rèn)為房市泡沫會有破滅的危險。但是有一爭論談到，加拿大不會出現(xiàn)美國2008年一樣的房市崩盤，因為加拿大購房者與美國購房者不一樣。而且在溫哥華，一些人顯得非常樂觀，認(rèn)為這是由中國巨富源源不斷的現(xiàn)金流造成的“特殊市場”。

一些經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測房市泡沫會“自然冷卻”，而不是突然崩裂。CIBC一位經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測，“市場會自動調(diào)整，但各方面并不協(xié)調(diào)，它會以不同程度影響不同的區(qū)域，所以總體上房市漸好，只是需要很長的時間。”如今房價輪番提價超出承受范圍，提高了貸款違約的可能性，公寓庫存激增。8月份，多倫多房市已被CMHC看作是風(fēng)險市場。總的來說，由于利率漸漲，經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為房市不會徹底崩盤，而是“溫和放緩”。這一展望基于加拿大財政其它方面的相對穩(wěn)定情況：經(jīng)濟沒有大幅衰退，失業(yè)率沒有激增，利率沒有大幅增長。

是否對當(dāng)前房市狀況感到憂心忡忡呢？事實告訴我們，沒有什么狀態(tài)會長時間維持。目前為止，加國房市經(jīng)歷過油價暴跌，中國股市崩潰以及經(jīng)濟衰退，依然存活下來，唯一尚未經(jīng)歷的就是利率大幅上漲。

房市泡沫對勞動力市場的影響

根據(jù)道明銀行最近的一份報告稱，加拿大住房行業(yè)是“加拿大經(jīng)濟的一塊基石”。在某些年份，它占總體經(jīng)濟活動的20至30％，占加拿大總就業(yè)增長約11％。 但是如果加拿房地產(chǎn)市場泡沫瀕臨破滅，它有可能成為加拿大經(jīng)濟的一個負(fù)擔(dān)。加拿大住房行業(yè)如下滑，勞動力市場將受嚴(yán)重打擊。

據(jù)加拿大住宅建筑商協(xié)會（CHBA）稱，越來越多的加拿大人依靠住宅行業(yè)謀生，有超過90萬的人受雇于房屋建筑、翻新或維修。在這行業(yè)上他們的總薪酬超過500億元。

房地產(chǎn)市場泡沫瀕臨破滅的最大風(fēng)險是失業(yè)率上升。失業(yè)將使業(yè)主難以保持支付按揭，并將迫使他們賣房。況且那么多的加拿大人直接或間接的受雇于住房行業(yè)。一些人擔(dān)心，如果建筑業(yè)受到打擊，將給加拿大的經(jīng)濟帶來危險的連鎖反應(yīng)，經(jīng)濟甚至有進入衰退的風(fēng)險。

但聯(lián)邦政府基礎(chǔ)設(shè)施的新支出計劃可能會緩解這一問題。新的自由黨政府承諾投入數(shù)十億美元翻新一些加拿大年久失修的基礎(chǔ)設(shè)施。塔爾稱，政府這種刺激經(jīng)濟的做法，可能有助于彌補如果住房行業(yè)放緩而給經(jīng)濟帶來的影響，因為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的工人與建筑行業(yè)的一樣。

社會主義是解決之道？

當(dāng)一些投資者和開發(fā)商在房地產(chǎn)市場泡沫中牟取暴利時，多倫多和溫哥華的一些工作人員還在為住房還款而掙扎，而且目前各級政府皆未能解決房市危機。

過去十年，多倫多廉租房待分配人員名單增長了81%，目前超過16.7萬人等待入住廉租房，然而僅有10%左右的申請人短期內(nèi)順利入住。5月份發(fā)布的一個報告顯示，加拿大市政聯(lián)盟用于公益住房的資金在GDP的比例自1989年下降了40%。報告希望政府提供聯(lián)邦稅扣除額，用以興建廉租房。在多倫多和溫哥華，政要們希望通過包容性區(qū)域規(guī)劃和限制國外買家等法律手段解決問題。

如果政府在局勢相對穩(wěn)定，經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇的時期尚未首先考慮興建經(jīng)濟適用房，在經(jīng)濟即將衰退的時期則更加無望。如今住房需求量極大，給開發(fā)商提供稅額減免以及改變區(qū)域規(guī)劃政策已不可取。而限制國外買家只是推卸責(zé)任，并會激發(fā)排外情緒。

由于資本主義未能給大量工作人員提供住房，且面臨房市泡沫破滅的風(fēng)險，一些人認(rèn)為這種體系已經(jīng)無法繼續(xù)維系。政府需要做的是大規(guī)模興建公共建筑項目，以提供就業(yè)機會和廉價住房。而這在資本主義制度下無法實現(xiàn)。