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經(jīng)常有紐約(別墅)客戶問關(guān)于房產(chǎn)購買相關(guān)的問題，例如中國人買房政策，是否可以貸款，如何交易，等等。為此我專門寫了這篇文章來解答大部分初次在紐約購房客戶的問題。

紐約的房地產(chǎn)市場與其他地區(qū)不同，它的特點是價格高、房源復雜以及競爭激烈。但是即便如此，很多人依然夢想能夠在紐約市擁有一套房子。這個過程可能會讓很多人一想到就覺得復雜，產(chǎn)生退卻心理，那么，我想告訴大家，其實買房沒有你想象的那么難。

首先，很多人會問一個問題，我是租房好，還是買房好。我的回答是，第一，如果您并不打算長期居住，之后很可能會搬家，那么租房可能更好。第二，您需要考慮一下自己的財務(wù)狀況，如果囊中羞澀，買房后的高額月供讓您難以達到收支平衡，那么可能租房更好。第三，您有特別喜歡的社區(qū)嗎？如果有，購房可能是更好的方法，因為避免了租房的不確定性和流動性。第四，您喜歡裝飾您的居住環(huán)境嗎？假如是自己的房屋，您可以按照自己的喜好來布置，可以鉆孔、粉刷、翻新等等，但如果是租來的房子，您要小心自己與房東的約定，以避免浪費不必要的金錢。第五，從積累財富的角度來說，在紐約購房是一項長期投資，貸款的利息可以用來抵稅。

關(guān)于紐約買房，有一個重要問題，就是紐約的房價是多少？這個問題，我的回答是，這取決于您要看的區(qū)域以及房屋狀況和房屋類型（公寓、合作公寓、聯(lián)排別墅等）。根據(jù)紐約房地產(chǎn)網(wǎng)站StreetEasy，紐約市每個行政區(qū)的房屋要價中位數(shù)為：

曼哈頓：$1,700,000美元

布魯克林：$1,100,000 美元

皇后區(qū)：$624,900美元

布朗克斯：$412,450美元

史坦頓島：$699,999 美元

除了房價之外，您還需要支付稅費和公寓管理費。另外房價是可以協(xié)商的，您的經(jīng)紀人會協(xié)助您決定出價的價格，并代表您與賣方進行談判。有時這個過程很快，一天內(nèi)就能完成。而有的談判因為差價大或有附加條款等各種原因，會經(jīng)歷復雜和較長的談判。我們鼓勵您選擇一位有豐富談判經(jīng)驗的經(jīng)紀人，他/她可以在保證交易順利的前提下最大化地爭取您的利益。

在房價這個問題上，值得一提的是，有的客戶會拿著標價比正常價格要低的公寓問我，為什么你推薦給我的房子那么貴，而這個這么便宜？這就不得不提到似乎是紐約市房地產(chǎn)市場獨有的特點了，紐約市的合作公寓（Co-op）了。合作公寓的財產(chǎn)擁有者是一家公司。當你買下這個房子的時候，你買的只是這家公司的股份。合作公寓管理委員會可以決定樓房賣出的價格，買家首付的價格和允許買家貸款的金額比例等等。

所有買家都必須經(jīng)過委員會面試，如果樓里面的人不喜歡你，你再有錢也買不了。而且這種房子要求必須要在當?shù)赜?span style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">2到3年以上工作和報稅記錄的人才能買，所以剛來的外國人沒有資格購買。另外，你買了合作公寓之后再想把這個房子出租或賣出去的步驟都會比較繁瑣，有的Co-op甚至不允許出租。值得注意的是，雖然很多合作公寓的價格低于產(chǎn)權(quán)公寓，但并不意味著合作公寓就是廉價的，相反，在曼哈頓的上東區(qū)和上西區(qū)有很多高檔的合作公寓，每平方英尺的售價甚至超過了產(chǎn)權(quán)公寓。

而我一般給客戶發(fā)的房源都是Condo，也有人稱為康斗，是Condominium的簡寫，就是產(chǎn)權(quán)公寓的意思。這是幾乎所有從美國境外來的外國人（沒有美國綠卡和美國公民身份，也沒有美國當?shù)毓ぷ骱蛨蠖愑涗浀娜耍┧�買的房產(chǎn)類型。購買了這樣的房產(chǎn)，你就擁有了房屋的產(chǎn)權(quán)，你會得到一個房屋地契（Deed)，可以自住也可以出租，沒有限制。紐約幾乎所有的新建房都是Condo。

然后，第三個常見問題是，紐約買房的交易費是多少？一般來說，交易費用通常占房屋購買價格的 3-5%，要看是否貸款，是否是新房等來決定。過戶費用可能包括律師費、大樓費用、銀行費用（貸款）、產(chǎn)權(quán)登記費、產(chǎn)權(quán)保險、豪宅稅（100萬美元以上）、土地交易費、過戶登記費等。找一個好的買家經(jīng)紀人很有必要，經(jīng)紀人會在出價之前就為您考慮好這些。

第四，現(xiàn)在是買房的好時機嗎？這個問題很難回答，掌握市場時機總是很難，但是無論市場情況如何，適合您的就是對的。因為，如果您在經(jīng)濟上已經(jīng)做好準備，需要盡快入住，那么這就是你的時機。當然，紐約的房地產(chǎn)市場也有一些經(jīng)驗可以遵循，一般來說，4月至6月是房產(chǎn)市場的旺季，庫存較多，然后再就是10月。

有的時候你也需要克服從眾心理，當一個房子你發(fā)現(xiàn)它在市場上停留了一段時間，可能就是一個好的時機。很多購房者經(jīng)常會避開這樣的房產(chǎn)，覺得它是有什么問題才停留在市場上，但也許它就是出售的時機不對，但對于買家來說是個時機。再次，不得不說，選擇一個好的買家經(jīng)紀人來幫您評估非常重要，因為他們往往比您更懂得市場，并且經(jīng)常能得到第一手信息。

第五，如何貸款，首付是多少？紐約購房的貸款與美國其他地區(qū)大致相同。一般來說是20%的首付，根據(jù)你的報稅收入以及信用分數(shù)來決定你可以得到多少貸款。對于沒有美國綠卡和美國公民身份，也沒有美國當?shù)毓ぷ骱蛨蠖愑涗浀闹袊�人來說，首付一般需要40%。在此，我們強烈建議您在購房前獲得貸款預批，賣家更喜歡看到買家已經(jīng)獲得了貸款預批。獲得貸款預批，也將幫助您確定您能買到的房價范圍。我們與全美各大銀行、貸款機構(gòu)均有多年合作經(jīng)驗，如您需要也可以為您介紹貸款經(jīng)紀。

第六，我需要找買家經(jīng)紀人嗎？你們可以為我做什么？這個答案必須是“需要”。買家經(jīng)紀人可以幫助你減輕整個買房過程的壓力，當你不知道如何篩選房源、如何出價、如何找銀行貸款、找房產(chǎn)律師時，經(jīng)紀人幫你承擔了大部分工作。經(jīng)紀人通常對于房地產(chǎn)市場內(nèi)部很了解，除了陪同您看房外，您的經(jīng)紀人會協(xié)助您決定出價的價格，并代表您與賣方進行談判。有時這個過程很快，一天內(nèi)就能完成。而有的談判因為差價大或有附加條款等各種原因，會經(jīng)歷復雜和較長的談判。這時，一位具有豐富談判經(jīng)驗的經(jīng)紀人就可以在保證交易順利的前提下最大化地幫您爭取利益。

最后，經(jīng)過與經(jīng)紀人的一起努力，我們的報價被成功接受了，下一步就是簽訂合同，支付定金，定金通常是房價的10%。簽約和交割之間的這段時間都是等待銀行（如有貸款）和公寓委員會的批準。與此同時，買家將對所購房屋進行檢查，一般將會有兩次驗房，第一次檢查并記錄需要賣方完善的細節(jié)，數(shù)周后第二次也是最后一次（Final Walkthrough）復檢并確認賣方完成了所要求的優(yōu)化細節(jié)。過戶時涉及到簽署文件資金交割，買賣雙方的律師將確保這一流程順暢完成。最后，恭喜您，成為紐約市的一名房主。