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先說結(jié)論，麥當(dāng)勞真正的賺錢方式是房地產(chǎn)！ 

相信各位會提出疑問，房產(chǎn)君你是不是搞錯了，麥當(dāng)勞分明是做快餐賣漢堡的，怎么跟投資房地產(chǎn)聯(lián)系上了？在此我要說明一點(diǎn)，這個不是我說的，而是麥當(dāng)勞的創(chuàng)始人RayKroc說的。 

麥當(dāng)勞創(chuàng)始人RayKroc在德克薩斯州立大學(xué)演講期間被學(xué)生們邀請喝啤酒，期間問學(xué)生“誰能告訴我我是做什么的？”，學(xué)生們都樂了認(rèn)為雷在開玩笑，于是有位學(xué)生笑著回答“雷，大家都知道你是做漢堡的”，雷哈哈大笑“你們錯了，我其實(shí)不是做漢堡的，我真正的業(yè)務(wù)是做房地產(chǎn)”。 

大家可能都知道，商業(yè)地產(chǎn)在銷售的時候都有扎堆效應(yīng)，也就是說如果某個大品牌商在這個商業(yè)中心里買下商鋪，就必然能吸引其他的品牌商的積極入駐，并且越是名氣大的品牌效果越明顯。 

對小品牌商來講，當(dāng)有大品牌在自己身邊，就標(biāo)志著這個地方開始繁華，自己的生意就會財(cái)源滾滾。當(dāng)整個區(qū)域的商家生意都火的時候，這個區(qū)域的商鋪的價(jià)格也就會飛上了天。這個道理當(dāng)大家都懂了，麥當(dāng)勞就已經(jīng)把這個道理玩出了新高度。

有資料顯示，在麥當(dāng)勞上萬家漢堡店中，有60%的房地產(chǎn)權(quán)屬于麥當(dāng)勞，而剩余40%是由麥當(dāng)勞總部向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主承租。由此，房地產(chǎn)收入成了麥當(dāng)勞的主要收入，麥當(dāng)勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，加盟店付給麥當(dāng)勞租金，房地產(chǎn)收入占到近90%。 

麥當(dāng)勞總部每天干的最多的不是研究什么漢堡好吃，而是研究哪個地段的能吸引的客流量大、哪塊地皮升值潛力大，他有專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)，他們對地段的考察也是相當(dāng)?shù)膰?yán)格，甚至考察店址與城市規(guī)劃是否相符，是否會有市政動遷，是否進(jìn)入城市規(guī)劃紅線，經(jīng)過3-6個月的考察后最后才得出要哪塊地或開店與否的結(jié)論。 

也就是說，麥當(dāng)勞是“以快餐賺吆喝，靠地產(chǎn)來盈利”的特許經(jīng)營模式，這種模式的神奇在于他可以牢牢的吸引并捆綁了銀行（金融系統(tǒng)）和加盟商（經(jīng)營方）。 

首先麥當(dāng)勞先以極低的成本獲得地皮產(chǎn)權(quán)，然后憑借產(chǎn)權(quán)所有者身份或承租方（租期多為20年）謀取銀行高額貸款，獲得巨額貸款后再謀劃更大的地產(chǎn)項(xiàng)目以此循環(huán)，而麥當(dāng)勞的加盟商須向麥當(dāng)勞繳納租金、加盟費(fèi)、保證金等數(shù)百萬費(fèi)用，加盟商獲得的優(yōu)惠是相對比較低的特許費(fèi)用及政策返利，而麥當(dāng)勞卻獲得了對加盟店的更大掌控權(quán)，從而形成了麥當(dāng)勞和加盟商的休戚與共、互相制約的合作關(guān)系。 

現(xiàn)在麥當(dāng)勞在全世界一百多個國家和地區(qū)擁有超過40000家店，全球營業(yè)額超500億美元。麥當(dāng)勞已經(jīng)擁有美國以及世界其他地方的一些最值錢的街角和十字路口的黃金地。  

與專業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)商相比，麥當(dāng)勞投資地產(chǎn)的成功之處在于：前者是在努力復(fù)制一批相同風(fēng)格的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但它本身的商業(yè)經(jīng)營并不強(qiáng)勢，至少沒有形成品牌，而后者是已經(jīng)在商業(yè)經(jīng)營方面形成了相當(dāng)強(qiáng)勢的品牌，他對商業(yè)的分析使人信任；前者只在賣地產(chǎn)項(xiàng)目，而后者是在賣專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營分析水平順便把商鋪低價(jià)買進(jìn)高價(jià)賣出。 

所以，麥當(dāng)勞給人們的印象就是賣漢堡可樂的快餐店。如今的麥當(dāng)勞并不只是賣快餐的了，當(dāng)它總結(jié)出一套科學(xué)合理的制造快餐的程序、店面擺設(shè)的規(guī)則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當(dāng)勞響當(dāng)當(dāng)?shù)呐谱右蕴卦S經(jīng)營的方法擴(kuò)張時，麥當(dāng)勞在很大程度上已變成了一家經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)。 

另外，很多人對麥當(dāng)勞會有一個印象：幾乎每一個麥當(dāng)勞店生意都是很興隆的。麥當(dāng)勞的生意興隆的原因除了作為品牌的因素外，店址的選擇也是其中至關(guān)重要的條件。麥當(dāng)勞華東地區(qū)總裁施文哲這樣表述：麥當(dāng)勞之所以開一家火一家，第一是地點(diǎn)，第二是地點(diǎn)，第三還是地點(diǎn)。很明顯，這不就是房地產(chǎn)投資嗎。 

而麥當(dāng)勞的選址是一件極為重大的事情，通常一個店的開與否都要經(jīng)過三到六個月的考察，考察的問題極為細(xì)致，甚至涉及到店址是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周邊動遷，是否會進(jìn)入城市規(guī)劃紅線。進(jìn)入紅線堅(jiān)決不碰。老化商圈內(nèi)堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)，一定要選擇新的有未來成長空間的商圈。正是這些嚴(yán)格的商業(yè)成熟模式，麥當(dāng)勞已經(jīng)成為全世界最大的地產(chǎn)投資商了！