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急于拋售美國(guó)房產(chǎn)的富人

在美國(guó)的高端度假市場(chǎng)，科羅拉多州的阿斯彭和紐約的漢普頓已經(jīng)有很多項(xiàng)目連續(xù)三年無(wú)人問(wèn)津。 

即使是高性價(jià)比，前些年備受推崇的度假市場(chǎng)奧蘭多，也已經(jīng)開始被很多的超高凈值客戶看空。 

并且在紐約、邁阿密和洛杉磯(別墅)，數(shù)百萬(wàn)美元的折扣已經(jīng)習(xí)以為常。 

在4、5年前，瘋狂買家先后在美國(guó)購(gòu)買了多座天價(jià)豪宅，這一舉動(dòng)給當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)形成了一種錯(cuò)覺：不管多貴的項(xiàng)目都會(huì)有人購(gòu)買。 

于是，豪宅的泡沫開始膨脹了。2017年，位于洛杉磯Bel Air的豪宅“億萬(wàn)”，以2.5億美元的天價(jià)面世，成為了當(dāng)時(shí)美國(guó)“樓王”。

隨后，這棟豪宅先后降價(jià)兩次，下跌至當(dāng)前1.5億美元的售價(jià)，但仍然無(wú)人問(wèn)津。 

無(wú)獨(dú)有偶，整形外科醫(yī)生拉吉·卡諾迪亞在2018年時(shí)修建的34,000平方英尺的Bel Air豪宅，也曾經(jīng)以1.8億美元的價(jià)格出售。 

但經(jīng)歷了有價(jià)無(wú)市的尷尬后，房主只得以150萬(wàn)美元月租的價(jià)格出租了這棟豪宅。 

那到底是什么原因造成這些豪宅“吐血促銷”呢？很明顯，這是因?yàn)楣┐笥谇蟮木置嬖斐傻�。也就是說(shuō)，美國(guó)富人出售豪宅的速度已經(jīng)超過(guò)了購(gòu)買豪宅的速度。 

從這個(gè)現(xiàn)象看，很多人認(rèn)為美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見頂，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房產(chǎn)君認(rèn)為，這個(gè)觀點(diǎn)比較片面，結(jié)論太過(guò)主觀了！

美國(guó)房產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)危機(jī)！

的確，美國(guó)最近幾年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不太樂(lè)觀，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)幾次的降息也已表明美國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在滯漲階段。 

隨著美股與美國(guó)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，泡沫危機(jī)也隨即產(chǎn)生，但這個(gè)危機(jī)并不是美國(guó)獨(dú)有的，全球都在面臨這個(gè)問(wèn)題。 

房產(chǎn)君認(rèn)為，如果危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)房產(chǎn)絕不會(huì)像08年那樣暴跌。最近幾年推高美國(guó)房?jī)r(jià)的原因，更多的是因?yàn)闆](méi)有足夠的供給來(lái)滿足需求，而且大多數(shù)的房主擁有良好的信貸和房屋凈值緩沖。 

同時(shí)，勞動(dòng)力市場(chǎng)穩(wěn)固，就業(yè)市場(chǎng)回暖等綜合因素，使得購(gòu)房者不可能在抵押貸款上違約，所以，美國(guó)房產(chǎn)泡沫并不大，風(fēng)險(xiǎn)并不高，其投資收益率還是比較穩(wěn)定的。 

也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，全球最大的挪威主權(quán)財(cái)富基金在這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，選擇進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

全球最大主權(quán)基金進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

全球最大的挪威主權(quán)財(cái)富基金在2天前高調(diào)宣布進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。規(guī)模達(dá)6600億美元的基金計(jì)劃在包括美國(guó)在內(nèi)的多個(gè)國(guó)家投資110億美元，目標(biāo)是大型A類辦公大樓和其他主要城市和發(fā)達(dá)購(gòu)物中心的其他保守房地產(chǎn)資產(chǎn)。 

挪威主權(quán)財(cái)富基金，又被視作為挪威政府全球養(yǎng)老基金。新宣布的在美國(guó)的投資將由總部位于奧斯陸的諾格斯銀行投資管理公司(Norges Bank Investment Management)首席執(zhí)行官YngveSlyngstad負(fù)責(zé)。他解釋說(shuō)：“該基金目前的目標(biāo)是房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，以期為投資者帶來(lái)更高的回報(bào)”。

同時(shí)，Yngve Slyngstad還表示，“發(fā)揮基金作為全球大型投資者的作用，在兼顧有限的短期流動(dòng)性要求和可接受的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，取得盡可能高的收益”。

結(jié)語(yǔ)

美國(guó)最大的房產(chǎn)網(wǎng)站Zillow在今年第二季度組織了100位房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)專家，對(duì)美國(guó)下一次衰退的時(shí)間進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

有93位專家認(rèn)為2021年之前會(huì)發(fā)生下一次衰退，其中有50位專家認(rèn)為，下一次衰退將在2020年開始，有19位專家選擇了2020年第三季度。

當(dāng)然，這100位專家的整體預(yù)測(cè)，在這次經(jīng)濟(jì)衰退中，房?jī)r(jià)不僅不會(huì)下跌，反而持續(xù)增長(zhǎng)的可能性會(huì)更大一些。 

按照專家的平均預(yù)計(jì)，2019年底的年增長(zhǎng)率為4.1％，到2020年將放緩至2.8％，到2021年將進(jìn)一步放緩至2.5％，然后在2022年和2023年有所回升，分別達(dá)到3％和3.4％。 

作為房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)預(yù)期，房產(chǎn)君認(rèn)為有其合理性。畢竟過(guò)去一年，光稅務(wù)上，美國(guó)建筑行業(yè)就承擔(dān)了25億美元的額外成本，而且未來(lái)的成本還將會(huì)繼續(xù)提高。 

所以，有的媒體說(shuō)，美國(guó)富人正在逃離美國(guó)房地產(chǎn)，預(yù)示房?jī)r(jià)見頂?shù)挠^點(diǎn)太過(guò)主觀。美國(guó)富人逃離美國(guó)房產(chǎn)的主因，是因?yàn)榉慨a(chǎn)收益無(wú)法抹平其自身的負(fù)債率，從而選擇其他的投資渠道而已。