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我們購買住宅、商業(yè)地產(chǎn)的初級形式，就是直接購買，所以也叫做初級避稅。

對于以個人名字購買投資房產(chǎn)的，可以使用如下抵稅項(xiàng)目：

• 房子的地稅（房產(chǎn)稅），保險費(fèi)；

• 房子的折舊費(fèi)，裝修折舊費(fèi)，地板、門窗、廚房、屋頂?shù)确诸愓叟f費(fèi)；

• 房子的維修費(fèi)；

• 房東到美國來往的機(jī)票、餐旅費(fèi)；

• 房地產(chǎn)公司的管理費(fèi)；

• 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)；

• 尋找租客的廣告費(fèi)；

• 自己未成年孩子的撫養(yǎng)費(fèi)。

對于用公司名義投資房地產(chǎn)的，在使用所有初級避稅法則的同時，還有如下更加優(yōu)惠的法則：

• 您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的所有費(fèi)用均可用于抵稅；

• 美國公司可以聘請雇員，員工的所有工資、福利全部可以抵稅（就算是您請的清潔工、保姆，是為你提供家庭服務(wù)的，也可以算在內(nèi)）；

• 為美國員工發(fā)獎金、禮品等的開支也可以抵稅；

• 以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的，所有投資費(fèi)用都可以抵稅；

• 您所有招待客戶、請客吃飯、飛機(jī)費(fèi)用、汽油費(fèi)、旅館費(fèi)，甚至您穿的衣服的購買費(fèi)用，都可以稱做公司的運(yùn)營費(fèi)用；

• 您可以用公司的名義購買電腦、家具，電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅；

• 您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也可用于抵稅；

• 您甚至可以用公司的名義購買豪宅、度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。

以公司的名義合法避稅，這里面有很多竅門，只有你想不到的，沒有做不到的。只要發(fā)揮想像力，同時通過當(dāng)?shù)貙�業(yè)會計師的協(xié)助，您可以達(dá)到最大限度的稅務(wù)優(yōu)化。所有費(fèi)用，請務(wù)必保留原始發(fā)票、收據(jù)、或是郵件確認(rèn)信、或是信件，以作為報稅憑據(jù)。美國是個講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據(jù)，都可以作為理由合法節(jié)約稅金。

這是玩轉(zhuǎn)美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典，這個是建立在您以公司購買房地產(chǎn)的前提下，而且初級，中級避稅法則同時有效。

為了能解釋的最通俗易懂，這里用最簡單的具體案例及數(shù)字來分析其中的精髓，同時為了讓解釋更加清楚，這里省略了所購買房產(chǎn)的升值、租客每年加租等外加收入以及利息每年遞減等因素，所以您的實(shí)際收入會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于此處所舉例的數(shù)字。

舉例：您今天用100萬現(xiàn)金購買一個美國商業(yè)房產(chǎn)，您的純投資回報率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬美元。 

這時候您有2個選擇：

A. 您就這么一直收租，收租年限假定為20年，總租金收入為160萬，20年后將地產(chǎn)以200萬的價格賣出（20年升值1倍是很正常的），20年后的凈收入就是260萬。

B. 您可以用這100萬的房產(chǎn)去申請抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬出來，利率為5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，首先這個3.85萬您可以用于抵稅，同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。這個房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈余。以后每年利息會因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬。

你將75萬美金的銀行貸款，再自己墊上25萬，您又可以買一個100萬的商業(yè)店鋪。按照8%回報，您再用第二套房產(chǎn)再去申請抵押貸款（如同第一套），這樣依次類推。

同樣是100萬現(xiàn)金，通過此法您可以買4套100萬，總共價值400萬的房產(chǎn)，接下來算算這種以滾雪球方式進(jìn)行投資、20年后您的收益情況。

雖然每次您都是用100萬現(xiàn)金購房，但您馬上抵押貸款75萬回來，您每1棟100萬的商業(yè)房產(chǎn)的實(shí)際投資現(xiàn)金為25萬美元。

4棟   投資25萬 * 4   年租金 8萬*4   本息6萬*4   年凈收入是2萬*4=8萬

同樣是年純回報8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產(chǎn)中，您每年可以合法抵稅3.85萬*4=14.4萬，這可是不小的一筆數(shù)字啊。

更可怕的是，20年后，您將這4套房產(chǎn)，即使是按照原價賣出，你將得到4*200萬，800萬的回報！

這20年，您的純回報將是 8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金。

需要注意的是，房產(chǎn)價值20年間會有大幅增值，乘上4倍更是不得了。同時，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以后每年都會越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于方法A中的回報。即使為了讓計算簡單明了，不去計較房產(chǎn)升值、租金增加、利息遞減等因素，方式B的回報在20年里是方式A回報的 8.6倍！

美國富人如何年凈資產(chǎn)增加數(shù)百萬而一分稅錢都不交呢？靠的就是1031交易法則。

大家都知道房地產(chǎn)最賺錢的方法是通過轉(zhuǎn)賣而賺取差價。打個比方，您通過100萬買了個商業(yè)地產(chǎn)，某一年房產(chǎn)漲價為200萬，您賣出后收益100萬，這個時候您可不要高興的太早，山姆大叔可是瞅著您要找您收稅錢呢！ 對于這100萬的收益，首先需要交30%的財產(chǎn)增值稅(Capital gain)，這一下30萬利潤沒了。別急，剩下的70萬，您還需要交收入稅，又是幾十萬沒了，最后年終，如果您有一半剩下，那就是萬幸拉。如果您不懂避稅，這錢可是硬當(dāng)當(dāng)?shù)慕怀鋈サ�。但是如果您懂得使�?031 交易法則，您就可以1分錢稅不用交！

所謂1031 交易法則，就是美國政府鼓勵再投資的一項(xiàng)稅法。只要您投資等于或是大與所得收益的地產(chǎn)，您就可以延遲交稅。同樣那個例子，在賣房后得到200萬后，在6個月內(nèi)，您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等于或是超過200萬的房產(chǎn)，您就可以不交稅！一年，您的凈資產(chǎn)增加了100萬，但不要交1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031交易法則。

美國玩轉(zhuǎn)避稅法則暫時告一段落。避稅是為了資產(chǎn)更好的翻倍。所以美國人一般手頭沒什么現(xiàn)金，但是資產(chǎn)驚人。