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貸款利率上升，收緊線路，長期貸款周期已成為2017年度熱點抵押貸款。經(jīng)歷了第四季度的艱難之后，許多人將希望寄托在2018年，并期待新一年的信貸開放。

 

 

不過，“證券日報”記者近日走訪了北京多家銀行和房地產(chǎn)機構(gòu)了解到，今年1月份，部分銀行的貸款額度可能會放開，但利率難以放松，首套房貸款利率可能從基準利率上浮5%調(diào)整至基準利率上漲10%。去年元旦，北京銀行15家分行就按揭利率實行不低于銀行基準利率0.9倍的集體訴訟，此舉是首批資本銀行按揭業(yè)務價格調(diào)整今年將不會集體浮動，市場充滿了猜測。值得關注的是，北京市房市動蕩可能成為該國其他核心城市的信號基準。

 

首套房貸款利率一路走高

 

從2016年“9·30新政”到2017年“3·17新政”，北京地區(qū)樓市調(diào)控持續(xù)升級。2017年，北京地區(qū)個人住房按揭貸款的利率一路走高：去年元旦，北京絕大多數(shù)銀行將首套房貸款利率折扣從八五折上調(diào)至九折;去年3月21日，北京地區(qū)16家銀行將首套房貸款折扣從九折上調(diào)至九五折;去年五一節(jié)后，北京地區(qū)8家銀行將首套房貸款利率折扣從九五折上調(diào)至基準利率;端午節(jié)后，北京地區(qū)絕大多數(shù)國有大行、股份制銀行、城商行的首套房貸款利率回到基準利率;去年6月5日，北京地區(qū)個別銀行的首套房貸款利率調(diào)整為基準利率上浮10%，但多數(shù)銀行并沒有動作;去年9月14日起，五大國有銀行將首套房貸款利率調(diào)升到基準利率上浮5%，同時多數(shù)銀行跟進調(diào)整將首套房貸款利率按照上浮5%-10%執(zhí)行，另有個別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準利率上浮20%的利率政策。

 

而隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進一步加碼和四季度銀行信貸業(yè)務的收縮，臨近年末，首套房貸款利率上浮5%的銀行有所減少，多數(shù)銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準利率上浮10%的標準，同時，還有個別銀行首套房貸款利率按照基準利率上浮20%-40%執(zhí)行。

 

根據(jù)融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在2016年12月份，北京市為全國十大房貸利率最低的城市，首套房貸款平均利率為4.21%，平均折扣為八六折;一年之后，2017年11月份，北京地區(qū)首套房貸款平均利率為5.27%，相當于基準利率上浮7.6%。

 

按照等額本息還款法計算，經(jīng)過一年的調(diào)整，貸款100萬元，首套房貸款利率執(zhí)行九折優(yōu)惠、25年期，月供為5507.36元;首套房貸款執(zhí)行基準利率的1.1倍、25年期，則月供升至6075.4元。也就是說每百萬元的月供成本增加了568.04元。

 

全國首套房貸利率上漲已超過20%

 

根據(jù)融360在上月中發(fā)布的《11月份中國房貸市場報告》數(shù)據(jù)，11月全國首套房貸款平均利率為5.36%，相當于基準利率1.09倍，環(huán)比10月上升了1.13個百分點，同比2016年10月首套房貸款平均利率4.44%上升20.72個百分點。監(jiān)測的35個城市首套房貸款平均利率中，最低值為廈門4.93%，最高值為鄭州達5.77%。

 

具體來看，19家主要銀行中有7家銀行首套房貸款利率已超過基準上浮10%，最高達到基準上浮15%。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行國有四大行首套房貸款平均利率分布在基準上浮7%-9%之間，較上月上漲1個百分點，其中工商銀行最低為基準1.07倍，銀行首套房貸款平均利率臨近基準上浮10%水平。

 

彼時業(yè)內(nèi)多數(shù)專家都表示，首套房貸利率已經(jīng)處于高位，但受到外圍市場的影響，2018年央行加息的預期進一步上升，房貸利率上調(diào)的可能性依然存在，但上浮空間已經(jīng)不大，特別是到了2018年1月，隨著新一年的貸款配額釋放，貸款額度壓力將得到一定程度緩解。

 

不過，從目前來看，這個壓力緩解似乎并未到來。

 

上浮10%或成主流

 

元旦假期前，《證券日報》記者以購房者身份咨詢多家銀行和房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，部分目前執(zhí)行基準利率上浮5%的銀行表示，“1月份可能將執(zhí)行利率調(diào)整為最低上浮10%”。

 

以某城商行為例，該行位于北京市東城區(qū)某支行的工作人員告訴記者：“目前我行首套房貸款利率上浮5%，不過有消息稱總行即將發(fā)文上調(diào)為10%，具體時間不清楚，一般這類通知都在晚上發(fā)布，發(fā)布的第二天執(zhí)行，以購房者的網(wǎng)簽時間作為分界點。”

 

北京市朝陽區(qū)一家國有大行某支行的工作人員稱，“目前已經(jīng)網(wǎng)簽的購房者仍按照上浮5%執(zhí)行，2018年網(wǎng)簽的購房者則不太確定。對于近期來銀行咨詢的客戶，如果還沒有進行到網(wǎng)簽階段，我們會提醒有可能申請不到上浮5%的利率了。”

 

某股份制銀行的工作人員也表示：“按照上級的指示，2018年額度可能會放開一些，但是利率不會放松，可能繼續(xù)上調(diào)。”

 

銀行的說法也在多家房產(chǎn)中介處得到了證實。

 

在東城區(qū)某房產(chǎn)中介，一位經(jīng)紀人告訴記者：“首套房上浮5%的合作銀行越來越少了，現(xiàn)在我們一般告訴購房者首套房貸款利率最低上浮10%。”

 

同時，上述經(jīng)紀人還表示：“按照往年的情況，一季度銀行額度充足，放款周期應該會有所縮短。不過，1月份為銀行的‘開門紅’時期，以攬儲為主。2月份又適逢春節(jié)假期，影響審批進度，按揭貸款的申請、審批、放貸可能會在3月初才進入正軌。目前客戶申請組合貸款，周期大概2個月-3個月，純商貸的周期基本沒有規(guī)律。”

 

在另一家房產(chǎn)中介工作人員也表示，目前他們和多家銀行有合作，執(zhí)行利率最低都是上浮10%。同時，由于目前放款較慢，業(yè)主一般只在乎放款時間，不關心購房者選擇商貸還是組合貸。

 

在日前舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長提出，到2018年應當做好房地產(chǎn)市場的分類和控制工作，針對各種需求實行差別化控制，針對各種需求的實施差別化調(diào)控政策剛剛迎頭趕上，支持改善需求，抑制投機性房地產(chǎn)。

 

銀行職員和房地產(chǎn)經(jīng)紀人表示，2018年房貸預期結(jié)構(gòu)優(yōu)化，如第一套只需改善對抵押貸款的需求將得到支持，各種貸款指標將優(yōu)化為投機性住房需求貸款將被限制得更緊。