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　和訊房產(chǎn)消息 北京時間12月2日，美國參議院通過了特朗普的稅改法案。減稅法案的通過不僅挽救了特朗普持續(xù)低迷的聲望，也會在未來相當(dāng)長一段時間里，對美國和世界產(chǎn)生重大影響，減稅將與加息、縮表一道構(gòu)筑成美國經(jīng)濟政策的支柱——即寬松的財政政策以及從緊的貨幣政策。

　　從全球經(jīng)濟形勢來看，特朗普上臺后美元進入加息通道，英國“脫歐”后歐盟“黑天鵝”事件頻現(xiàn)，歐日繼續(xù)量化寬松，“金磚國家”經(jīng)濟發(fā)展仍然面臨困境，經(jīng)濟形勢日趨復(fù)雜。此時，對于中國經(jīng)濟及樓市來講，“美國減稅+美元加息”（2015年至今已經(jīng)累計加息3次）就是一個“黑天鵝”！尤其是當(dāng)美國新一屆總統(tǒng)特朗普上臺之后，預(yù)計美國2018年還會繼續(xù)加息3次左右。那么，“美國減稅+美元加息”對于中國樓市影響如何？

　　影響之一：“美國減稅+美元加息”，國內(nèi)資金還會繼續(xù)“外逃”，對中國已經(jīng)處于逐步降溫的樓市來講是“利空”。

　　先說美國減稅。據(jù)媒體報道，這份美國減稅法案最大的亮點是：美國的企業(yè)所得稅將會從目前的35%，降到22%或者20%的水平。最近的消息顯示，特朗普對所得稅比率的容忍度從原來的20%提高到22%，也就是為了兩院能夠正式通過法案，特朗普愿意做出妥協(xié)。另外個人所得稅方面也有不同程度的調(diào)整，眾議院版本的法案還提出徹底廢除遺產(chǎn)稅。有人做過測算，這些舉措將會降低總稅收1.4萬億美元左右。

　　從對中國影響來看，美國減稅使美國的商品在全球市場更加具有競爭力，相對應(yīng)的美國減稅對中國出口勢必會造成負面影響，不利于中國出口。同時，因為美國減稅中國的短期流動資本外流壓力會增加，對外匯儲備會有不利影響，外匯儲備也會有下降的壓力。

　　從樓市的角度來看，美國減稅的實施，將增加美聯(lián)儲加息的次數(shù)，將影響各國銀行的決策。比如中國央行在明年下半年“被動加息”可能性將增加，加息對中國樓市、股市將構(gòu)成利空。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，美元進入加息通道后，全球資本也會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例，兩年前(截至2014年3月底，我國外匯儲備余額為3.95萬億美元，居世界第一)，中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正�；�議題之后，中國的外匯儲備大幅減少，截止2017年10月，已經(jīng)降低至3.1萬億美元左右。雖然自今年以來外匯儲備數(shù)據(jù)開始連續(xù)回升9個月，但是，這更多的是因為外匯管制的結(jié)果。當(dāng)未來1-2年“美國減稅+美元加息”雙重因素疊加影響之后，預(yù)計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元甚至更低。這說明，未來國內(nèi)資金還會繼續(xù)“外逃”，那么，這些資金逃到哪里？顯然，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對中國已經(jīng)開始調(diào)控并且逐步降溫的樓市來講是“利空”。

　　影響之二：“美國減稅+美元加息”，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國高凈值人群配置美元資產(chǎn)的趨勢會更加明顯。

　　“美國減稅”的財政政策有利于美國經(jīng)濟復(fù)蘇，“美元加息”有利于外圍資本回流美國，外資對美國投資增加勢必也會拉升美國經(jīng)濟增長，這樣，投資價值處于上升期的美國房產(chǎn)或美元定價資產(chǎn)會更加具有投資價值。

　　因此，“美國減稅+美元加息”雙重因素到來之后，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。在此市場背景下，美元定價資產(chǎn)處于升值過程中，而中國樓市在調(diào)控政策壓力下已經(jīng)進入調(diào)整的周期，中國的投資客或高凈值人群會對比中美樓市的變化周期與投資價值，最終還是會選擇投資價值處于上升期的美國房產(chǎn)或美元定價資產(chǎn)。

　　影響之三：國內(nèi)融資渠道收緊的背景下，美元債發(fā)行規(guī)模開始增加，此時，美元進入加息通道，國內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進一步上升，運營風(fēng)險增加。

　　事實表明，伴隨美元加息，國內(nèi)貨幣政策也正在做“收緊”的調(diào)整。“兩會”報告顯示，2017年M2同比增速為12%，比去年13%的目標(biāo)略有降低，然而，央行報告數(shù)據(jù)顯示，截止2017年10月末，廣義貨幣(M2)余額165.34萬億元，同比增長8.8%，增速再次創(chuàng)出新低。同時，新增人民幣貸款和社會融資規(guī)模也不及預(yù)期。從宏觀貨幣政策走向來看，2018年M2增速或?qū)⒕S持10%左右的增速運行，市場流動性在逐步收緊。

　　從房地產(chǎn)市場來看，國內(nèi)房企選擇發(fā)行國內(nèi)公司債的通道也慢慢被卡死，融資成本也在逐步上升。同時，各地房貸利率“加息”，購房和投資房產(chǎn)的成本上升。在此之前，就房地產(chǎn)行業(yè)來講，房企的非自有資金已經(jīng)禁止拿地，房企的杠桿被降低了；房企再融資已經(jīng)沒有那么容易；房企國內(nèi)發(fā)債的單筆規(guī)模大幅下降，總規(guī)模趨勢也出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升；私募在16個熱點城市被叫停；迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例，未來即使借殼上市也將難上加難。除此之外，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。在這樣的情況下，部分房企又開始將融資渠道轉(zhuǎn)向海外，這也是近期為何房企美元債發(fā)行規(guī)模又開始增加的非常重要的原因。

　　此時，美元進入加息通道， 國內(nèi)房企境外債務(wù)尤其是美元債務(wù)成本進一步上升，伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運營風(fēng)險越來越大。據(jù)筆者觀察，房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2018年上半年將是2016年年初房企開始集中“加杠桿”資金開始到期的時間。也就是說，2018年上半年，房企首次“加杠桿”的資金將面臨償還壓力。如果企業(yè)無力償還，則面臨資金的壓力。

　　影響之四：“美國減稅+美元加息”加速國內(nèi)樓市調(diào)整，樓市“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”，市場集中度加速特征將更加明顯。

　　從2017年1-11月房企總銷金額來看，“碧萬恒”三家企業(yè)銷售之和已經(jīng)接近1.5萬億，占TOP100企業(yè)銷售總額6.38萬億的比例為23.1%（前10月比例為23.5%），占TOP10企業(yè)銷售總額的比例為51.3%（前10月比例為51.6%），市場集中度越來越高。同時，從目前行業(yè)競爭格局來看，2017年1-11月銷售金額超千億的房企達到14家，預(yù)計2017全年17家左右，2018年25-30家，2019年30-35家。千億房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)（經(jīng)營業(yè)績或市值）老大的地位，競爭異常激烈。而對于大牌民企來講也不示弱，比如恒大通過頻繁收購中渝置地、嘉凱城(000918,股吧)、廊坊發(fā)展(600149,股吧)、萬科等房企旗下物業(yè)或股權(quán)，2016-2017年銷售業(yè)績實現(xiàn)跨越式增長；融創(chuàng)也積極推進并購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權(quán)，積極進行規(guī)模化擴張，至今為止已經(jīng)成為行業(yè)銷售金額排名第四的房企。而碧桂園更是抓住三四線城市輪動上漲的機會，至今為止總銷金額超過5000億，成為“宇宙”排名第一的房企。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“美國減稅+美元加息”后，國內(nèi)資本繼續(xù)外流，而國內(nèi)資本市場環(huán)境日趨從嚴(yán)（2017年M2同比增長目標(biāo)為12%，比去年13%相比開始收緊，對樓市來講，銀監(jiān)會、證監(jiān)會已經(jīng)收緊房企融資渠道），這樣的疊加因素將加速中國樓市進入調(diào)整期。隨著2017-2018年樓市進入新一輪市場調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發(fā)展的機會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)�；瘍�(yōu)勢。

　　影響之五：經(jīng)濟危機周期與中國房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加，“美國減稅+美元加息”將使中國樓市2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房價或?qū)⒈┑��?/p>

　　按照經(jīng)濟周期來看，我們往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個經(jīng)濟周期，前幾輪的經(jīng)濟周期的低谷點分別為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇州（樓盤）解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經(jīng)濟周期。按照上述經(jīng)濟周期規(guī)律，也就意味著2018-2019年左右中國經(jīng)濟將面臨新的底部。

　　從本輪商品住宅市場趨勢來看，自2016年10月核心一二線城市調(diào)控以來已經(jīng)一年有余，隨著市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，今年下半年尤其是10月份以后的商品住宅成交量也確實出現(xiàn)同比30-50%不同程度的下滑，一二手房成交價格也開始出現(xiàn)松動，市場進入“調(diào)整期”的跡象越來越明顯。

　　同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然今年大多數(shù)已經(jīng)提早完成銷售目標(biāo)，并且部分房企還上調(diào)目標(biāo)，今年已經(jīng)銷售壓力并不大，對上市房企來講，今年可以給資本市場一個完美的交代，但是，銷售業(yè)績自今年下半年以后已經(jīng)開始顯現(xiàn)壓力，尤其是“十九大”后，核心一二線城市銷量并沒有明顯起色，并且今年年底“翹尾”行情難現(xiàn)，如果這樣的市場趨勢延續(xù)到2018年，也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標(biāo)提高，但是市場環(huán)境更加惡化”的大環(huán)境，很顯然，房企2018年重置銷售目標(biāo)背后的壓力將越來越大。

　　我們可以預(yù)想，2018年一季度因為樓市調(diào)控與春節(jié)等因素，樓市將繼續(xù)延續(xù)當(dāng)前低迷的市場行情，一年開局失利，意味著春節(jié)后房企必然會開足馬力進行銷售，否則二季度將銷售量將難以起色，半年報業(yè)績會面臨較大的壓力。

　　而從樓市調(diào)控政策來看，2018年“兩會”剛好是新一屆政府的換屆時間，樓市調(diào)控政策也不可能出現(xiàn)松動，春節(jié)后房企必然會開足馬力進行銷售能否有成效也值得懷疑，因此，對于房企來講，2018年春節(jié)后最有效最快的方法就是啟動“大幅降價”促進銷量的快速提升。

　　由此我們發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期在2018年將同時處于低谷期，屆時，市場將進入深入的調(diào)整，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來講是一個艱難的挑戰(zhàn)。尤其是當(dāng)“美國減稅+美元加息”雙重因素影響之后，一方面國內(nèi)資本繼續(xù)外流，另外一方面國內(nèi)經(jīng)濟狀況并不理想，貨幣政策繼續(xù)寬松的空間并不大，對樓市來講，銀監(jiān)會、證監(jiān)會已經(jīng)收緊房企融資渠道，房企尤其是加杠桿較大的民營房企未來1-2年將面臨資金兌付的壓力。至此，我們可以預(yù)期，當(dāng)經(jīng)濟危機周期與中國房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加來臨之時，美元加息將使中國樓市2018年的調(diào)整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳將出現(xiàn)房價大幅下降的暴跌情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調(diào)整中面臨資金鏈斷裂的危機。