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Tips

 

近來，有客戶提出這樣一個(gè)問題：“網(wǎng)上傳言在美國交不起房產(chǎn)稅會(huì)被政府或者銀行強(qiáng)制把房子賣掉不知是真是假，假如說沒錢交房產(chǎn)稅會(huì)怎么樣呢？會(huì)被強(qiáng)制收走房子或者其他物品抵押?jiǎn)幔?rdquo;這個(gè)問題牽涉面較廣，下面NAREIG就具體解釋有關(guān)規(guī)定。

 

 

 

首先,要明確一個(gè)概念，美國絕大部分房產(chǎn)是包括土地的，也就是說房東不但擁有房子的所有權(quán)，也擁有與房屋相連的土地的所有權(quán)，包括房屋地基、院落的土地所有權(quán)。所謂的房產(chǎn)稅，正確的說法應(yīng)該是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是一個(gè)稅種，但包括兩個(gè)組成部分，一個(gè)是房產(chǎn)，另外一個(gè)是地產(chǎn)。每年屋主都會(huì)收到下一年度應(yīng)繳房地產(chǎn)稅的通知（有些地區(qū)是每年調(diào)整，有些是幾年調(diào)整一次），在大城市地段好的地區(qū)，由于土地值錢，因此往往在應(yīng)繳房地產(chǎn)稅中，地產(chǎn)的比重高過房產(chǎn)；而在鄉(xiāng)村地區(qū)，地產(chǎn)的比重大多不及房產(chǎn)。

 

下圖是弗吉尼亞州費(fèi)爾法克斯縣（Fairfax County）的房地產(chǎn)稅示意表，表中顯示了一戶屋主2015年、2016年應(yīng)繳房地產(chǎn)稅的數(shù)目以及2017年估計(jì)應(yīng)繳房地產(chǎn)稅的數(shù)目。以2016年的房地產(chǎn)價(jià)值為例，共585670美元，其中地產(chǎn)為26萬美元、房產(chǎn)為325670美元，房地產(chǎn)稅的稅率是1.1585%，所以應(yīng)繳房地產(chǎn)稅為6784.99美元。

 

 

其次，房地產(chǎn)稅的征收是地方政府（主要指市政府、縣政府）的職責(zé)，不但與聯(lián)邦政府沒有關(guān)系，更與銀行等其他金融部門無關(guān)。而地方政府的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)來源，主要就是靠房地產(chǎn)稅。以2016年費(fèi)爾法克斯縣為例，當(dāng)年該縣總收入為38億美元，其中24億美元來自房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅占整個(gè)縣政府收入的63%。

 

由于房地產(chǎn)稅在地方政府運(yùn)作經(jīng)費(fèi)中占主要部分，包括中小學(xué)教育經(jīng)費(fèi)、道路維修、圖書館運(yùn)作、公共設(shè)施、警察局經(jīng)費(fèi)、政府員工的工資福利等，都靠政府撥款，因此收繳房地產(chǎn)稅是政府的重要事項(xiàng)。而對(duì)于拖欠或不繳房地產(chǎn)稅的屋主，政府首先會(huì)將欠稅與房產(chǎn)地契（Title以及Deed）聯(lián)系在一起，這樣，不但會(huì)大大影響屋主的信用記錄，降低屋主的信用分?jǐn)?shù)，而且當(dāng)屋主出售房屋時(shí)，會(huì)影響到交易，因?yàn)橘I家根本不希望買下欠房地產(chǎn)稅的房子。其次，如果屋主堅(jiān)持不繳房地產(chǎn)稅或拖欠稅款，政府可以根據(jù)法律規(guī)定，采取強(qiáng)制措施將房子拍賣，這種做法被稱為“房地產(chǎn)稅賣屋”（tax sale home）。

具體來說，大致有兩個(gè)方法：

1

拍賣房地產(chǎn)稅欠稅（tax lien sale），由出價(jià)最高的買家買下屋主的欠稅，這樣，買家就成為屋主的債主，由買家負(fù)責(zé)向屋主追繳欠款以及利息、法律費(fèi)用等。如果屋主不能滿足新債主的追款要求，新債主則可以根據(jù)法律，將屋主的房屋公開拍賣。這種拍賣方式在全美29個(gè)州以及首都華盛頓特區(qū)、維爾京群島和波多黎各是合法的。

2

直接拍賣房地產(chǎn)（tax deed sale），由出價(jià)最高的買家買入房地產(chǎn)以及所欠房地產(chǎn)稅。

通常來說，無論采取哪一種方式，地方政府在采取拍賣方式強(qiáng)制收回屋主拖欠的房地產(chǎn)稅之前，根據(jù)不同地方的規(guī)定，往往會(huì)給屋主幾個(gè)月或幾年的時(shí)間來繳清欠款，如果過了期限，則會(huì)啟動(dòng)拍賣程序。在絕大部分地區(qū)，法律規(guī)定即使屋主的房地產(chǎn)被政府拍賣了，屋主在規(guī)定的期限內(nèi)（大多一年）有權(quán)將其從新買家手上買回來，但必須全額付清新買家支付的所有費(fèi)用以及利息等。

 

由上所述，拖欠房地產(chǎn)稅是很嚴(yán)重的事情，最后可能導(dǎo)致房地產(chǎn)被拍賣，值得屋主嚴(yán)肅對(duì)待。不過，對(duì)于確實(shí)沒有能力繳付房地產(chǎn)稅的屋主來說（有能力而不繳的除外），不同的地方政府有不同的項(xiàng)目幫助屋主度過難關(guān)，包括緩交房地產(chǎn)稅、分期繳納甚至減免房地產(chǎn)稅等。以費(fèi)爾法克斯縣為例，居住在該縣的居民，年齡超過65歲或殘障人士，年收入在52000美元及以下的，可以免付房地產(chǎn)稅；收入在52001美元至62000美元的，房地產(chǎn)稅減半；收入在62001美元至72000美元的，房地產(chǎn)稅減免25%。

 

一  、“房屋價(jià)值怎么評(píng)估?”

 

在房地產(chǎn)稅中，有兩個(gè)因素起關(guān)鍵作用，一是稅率，二是房屋及地產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)稅的多少，就是由這兩個(gè)因素組成的。由于房地產(chǎn)稅主要由各地政府征收，因此房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估由地方政府負(fù)責(zé)，各地政府有各自的法律法規(guī)，所以房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方式也不一樣。大致說來，房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則有3個(gè)：

1

本地區(qū)最近一段時(shí)期同類房屋成交價(jià)格，這是評(píng)價(jià)房屋價(jià)值（包括所在地皮價(jià)格）的重要因素。

2

修建同類房屋的價(jià)格加上地皮價(jià)格，即在當(dāng)前建材及勞力價(jià)格的情況下，在同一塊地皮上修造同類房屋的造價(jià)，同時(shí)根據(jù)房屋的新舊程度折舊。

3

房屋出租價(jià)格，假定房屋供出租，可以收到多少租金。

綜合以上三個(gè)因素，再考慮本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，估價(jià)員就會(huì)對(duì)每一棟房產(chǎn)的價(jià)值作出評(píng)估。地方政府根據(jù)估價(jià)員的評(píng)估，提前半年將新的評(píng)估報(bào)告寄給屋主，如果屋主覺得評(píng)估合理，就等著政府寄來新的稅表；如果覺得不合理，可以提出要求重新評(píng)估，政府會(huì)根據(jù)屋主的要求，重新審核評(píng)估報(bào)告并將結(jié)果告知屋主。屋主如果還不滿意，可以要求上訴，由法庭裁定。

 

二 、 “公寓式樓房的地產(chǎn)稅和獨(dú)棟住宅有沒有區(qū)別呢?”

 

公寓式樓房分為兩種，一種是合作公寓（coop ），一種是公寓（condo），無論是哪種形式的公寓樓房，只要是居民住家而非商業(yè)樓，其稅率與獨(dú)棟住宅是一樣的。以首都華盛頓特區(qū)為例，2016-2017年度的房地產(chǎn)稅率共分4個(gè)等級(jí)：等級(jí)1的稅率為0.85%，適用所有居民住宅；等級(jí)2稅率A為1.65%，適用價(jià)值不超過300萬美元的商業(yè)及工業(yè)樓，包括旅館等；等級(jí)2稅率B為1.85%，適用價(jià)值超過300萬美元的商業(yè)及工業(yè)樓，包括旅館；等級(jí)3的稅率為5%，適用空置房屋；等級(jí)4的稅率為10%，適用于維修不良或破敗的房屋（blighted real property）。所謂維修不良或破敗的房屋，主要指墻壁、屋頂、窗戶、陽臺(tái)或其他房屋結(jié)構(gòu)維修不良，或有危險(xiǎn)、不衛(wèi)生、威脅社區(qū)公共衛(wèi)生等。這個(gè)稅率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全衛(wèi)生整潔美觀。

 

三 、 “房產(chǎn)稅一年多少美元?”

 

根據(jù)美國人口普查局的統(tǒng)計(jì)，全美屋主2015年平均交納房地產(chǎn)稅為2149美元。2015年全美各州房地產(chǎn)稅率，最低的是夏威夷，為0.27%，最高的是新澤西(房?jī)r(jià))，為2.35%，新澤西的稅率是夏威夷的8.7倍。也就是說，在夏威夷一棟20萬美元的房產(chǎn)，只需交稅540美元，而在新澤西則需交稅4700美元。

 

四  、“貸款買房的，為什么每月銀行除了扣還貸的費(fèi)用，還要扣房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)用?”

 

銀行貸款給購房者是有風(fēng)險(xiǎn)的，因此會(huì)將房屋本身作為抵押品，如果貸款者為了省錢不買房屋保險(xiǎn)，一旦房屋失火或遭其他災(zāi)害，銀行可能就拿不回放出的放貸；或者貸款人不按時(shí)交納房地產(chǎn)稅，一旦被政府追債，政府可以將房屋強(qiáng)制拍賣，而在這種情況下，銀行只是第二順位的債權(quán)人，政府則是第一順位的債權(quán)人。為了避免上述兩種情況的發(fā)生，銀行一般會(huì)要求設(shè)立代管賬戶，替房貸者交納房產(chǎn)稅及房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。當(dāng)然，如果客戶希望自己直接交納房地產(chǎn)稅及房屋保險(xiǎn)，銀行也會(huì)同意，但往往會(huì)提高房貸利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

 

弗吉尼亞州費(fèi)爾法克斯縣2016年預(yù)算，房地產(chǎn)稅占政府收入的63.9%

（圖表：費(fèi)爾法克斯縣政府）

 

本文所有數(shù)據(jù)來源于《美國駐華大使館》

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近來，有客戶提出這樣一個(gè)問題：“網(wǎng)上傳言在美國交不起房產(chǎn)稅會(huì)被政府或者銀行強(qiáng)制把房子賣掉不知是真是假，假如說沒錢交房產(chǎn)稅會(huì)怎么樣呢？會(huì)被強(qiáng)制收走房子或者其他物品抵押?jiǎn)幔?rdquo;這個(gè)問題牽涉面較廣，下面NAREIG就具體解釋有關(guān)規(guī)定。

 

 

 

首先,要明確一個(gè)概念，美國絕大部分房產(chǎn)是包括土地的，也就是說房東不但擁有房子的所有權(quán)，也擁有與房屋相連的土地的所有權(quán)，包括房屋地基、院落的土地所有權(quán)。所謂的房產(chǎn)稅，正確的說法應(yīng)該是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是一個(gè)稅種，但包括兩個(gè)組成部分，一個(gè)是房產(chǎn)，另外一個(gè)是地產(chǎn)。每年屋主都會(huì)收到下一年度應(yīng)繳房地產(chǎn)稅的通知（有些地區(qū)是每年調(diào)整，有些是幾年調(diào)整一次），在大城市地段好的地區(qū)，由于土地值錢，因此往往在應(yīng)繳房地產(chǎn)稅中，地產(chǎn)的比重高過房產(chǎn)；而在鄉(xiāng)村地區(qū)，地產(chǎn)的比重大多不及房產(chǎn)。

 

下圖是弗吉尼亞州費(fèi)爾法克斯縣（Fairfax County）的房地產(chǎn)稅示意表，表中顯示了一戶屋主2015年、2016年應(yīng)繳房地產(chǎn)稅的數(shù)目以及2017年估計(jì)應(yīng)繳房地產(chǎn)稅的數(shù)目。以2016年的房地產(chǎn)價(jià)值為例，共585670美元，其中地產(chǎn)為26萬美元、房產(chǎn)為325670美元，房地產(chǎn)稅的稅率是1.1585%，所以應(yīng)繳房地產(chǎn)稅為6784.99美元。

 

 

其次，房地產(chǎn)稅的征收是地方政府（主要指市政府、縣政府）的職責(zé)，不但與聯(lián)邦政府沒有關(guān)系，更與銀行等其他金融部門無關(guān)。而地方政府的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)來源，主要就是靠房地產(chǎn)稅。以2016年費(fèi)爾法克斯縣為例，當(dāng)年該縣總收入為38億美元，其中24億美元來自房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅占整個(gè)縣政府收入的63%。

 

由于房地產(chǎn)稅在地方政府運(yùn)作經(jīng)費(fèi)中占主要部分，包括中小學(xué)教育經(jīng)費(fèi)、道路維修、圖書館運(yùn)作、公共設(shè)施、警察局經(jīng)費(fèi)、政府員工的工資福利等，都靠政府撥款，因此收繳房地產(chǎn)稅是政府的重要事項(xiàng)。而對(duì)于拖欠或不繳房地產(chǎn)稅的屋主，政府首先會(huì)將欠稅與房產(chǎn)地契（Title以及Deed）聯(lián)系在一起，這樣，不但會(huì)大大影響屋主的信用記錄，降低屋主的信用分?jǐn)?shù)，而且當(dāng)屋主出售房屋時(shí)，會(huì)影響到交易，因?yàn)橘I家根本不希望買下欠房地產(chǎn)稅的房子。其次，如果屋主堅(jiān)持不繳房地產(chǎn)稅或拖欠稅款，政府可以根據(jù)法律規(guī)定，采取強(qiáng)制措施將房子拍賣，這種做法被稱為“房地產(chǎn)稅賣屋”（tax sale home）。

具體來說，大致有兩個(gè)方法：

1

拍賣房地產(chǎn)稅欠稅（tax lien sale），由出價(jià)最高的買家買下屋主的欠稅，這樣，買家就成為屋主的債主，由買家負(fù)責(zé)向屋主追繳欠款以及利息、法律費(fèi)用等。如果屋主不能滿足新債主的追款要求，新債主則可以根據(jù)法律，將屋主的房屋公開拍賣。這種拍賣方式在全美29個(gè)州以及首都華盛頓特區(qū)、維爾京群島和波多黎各是合法的。

2

直接拍賣房地產(chǎn)（tax deed sale），由出價(jià)最高的買家買入房地產(chǎn)以及所欠房地產(chǎn)稅。

通常來說，無論采取哪一種方式，地方政府在采取拍賣方式強(qiáng)制收回屋主拖欠的房地產(chǎn)稅之前，根據(jù)不同地方的規(guī)定，往往會(huì)給屋主幾個(gè)月或幾年的時(shí)間來繳清欠款，如果過了期限，則會(huì)啟動(dòng)拍賣程序。在絕大部分地區(qū)，法律規(guī)定即使屋主的房地產(chǎn)被政府拍賣了，屋主在規(guī)定的期限內(nèi)（大多一年）有權(quán)將其從新買家手上買回來，但必須全額付清新買家支付的所有費(fèi)用以及利息等。

 

由上所述，拖欠房地產(chǎn)稅是很嚴(yán)重的事情，最后可能導(dǎo)致房地產(chǎn)被拍賣，值得屋主嚴(yán)肅對(duì)待。不過，對(duì)于確實(shí)沒有能力繳付房地產(chǎn)稅的屋主來說（有能力而不繳的除外），不同的地方政府有不同的項(xiàng)目幫助屋主度過難關(guān)，包括緩交房地產(chǎn)稅、分期繳納甚至減免房地產(chǎn)稅等。以費(fèi)爾法克斯縣為例，居住在該縣的居民，年齡超過65歲或殘障人士，年收入在52000美元及以下的，可以免付房地產(chǎn)稅；收入在52001美元至62000美元的，房地產(chǎn)稅減半；收入在62001美元至72000美元的，房地產(chǎn)稅減免25%。

 

一  、“房屋價(jià)值怎么評(píng)估?”

 

在房地產(chǎn)稅中，有兩個(gè)因素起關(guān)鍵作用，一是稅率，二是房屋及地產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)稅的多少，就是由這兩個(gè)因素組成的。由于房地產(chǎn)稅主要由各地政府征收，因此房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估由地方政府負(fù)責(zé)，各地政府有各自的法律法規(guī)，所以房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方式也不一樣。大致說來，房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則有3個(gè)：

1

本地區(qū)最近一段時(shí)期同類房屋成交價(jià)格，這是評(píng)價(jià)房屋價(jià)值（包括所在地皮價(jià)格）的重要因素。

2

修建同類房屋的價(jià)格加上地皮價(jià)格，即在當(dāng)前建材及勞力價(jià)格的情況下，在同一塊地皮上修造同類房屋的造價(jià)，同時(shí)根據(jù)房屋的新舊程度折舊。

3

房屋出租價(jià)格，假定房屋供出租，可以收到多少租金。

綜合以上三個(gè)因素，再考慮本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，估價(jià)員就會(huì)對(duì)每一棟房產(chǎn)的價(jià)值作出評(píng)估。地方政府根據(jù)估價(jià)員的評(píng)估，提前半年將新的評(píng)估報(bào)告寄給屋主，如果屋主覺得評(píng)估合理，就等著政府寄來新的稅表；如果覺得不合理，可以提出要求重新評(píng)估，政府會(huì)根據(jù)屋主的要求，重新審核評(píng)估報(bào)告并將結(jié)果告知屋主。屋主如果還不滿意，可以要求上訴，由法庭裁定。

 

二 、 “公寓式樓房的地產(chǎn)稅和獨(dú)棟住宅有沒有區(qū)別呢?”

 

公寓式樓房分為兩種，一種是合作公寓（coop ），一種是公寓（condo），無論是哪種形式的公寓樓房，只要是居民住家而非商業(yè)樓，其稅率與獨(dú)棟住宅是一樣的。以首都華盛頓特區(qū)為例，2016-2017年度的房地產(chǎn)稅率共分4個(gè)等級(jí)：等級(jí)1的稅率為0.85%，適用所有居民住宅；等級(jí)2稅率A為1.65%，適用價(jià)值不超過300萬美元的商業(yè)及工業(yè)樓，包括旅館等；等級(jí)2稅率B為1.85%，適用價(jià)值超過300萬美元的商業(yè)及工業(yè)樓，包括旅館；等級(jí)3的稅率為5%，適用空置房屋；等級(jí)4的稅率為10%，適用于維修不良或破敗的房屋（blighted real property）。所謂維修不良或破敗的房屋，主要指墻壁、屋頂、窗戶、陽臺(tái)或其他房屋結(jié)構(gòu)維修不良，或有危險(xiǎn)、不衛(wèi)生、威脅社區(qū)公共衛(wèi)生等。這個(gè)稅率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全衛(wèi)生整潔美觀。

 

三 、 “房產(chǎn)稅一年多少美元?”

 

根據(jù)美國人口普查局的統(tǒng)計(jì)，全美屋主2015年平均交納房地產(chǎn)稅為2149美元。2015年全美各州房地產(chǎn)稅率，最低的是夏威夷，為0.27%，最高的是新澤西，為2.35%，新澤西的稅率是夏威夷的8.7倍。也就是說，在夏威夷一棟20萬美元的房產(chǎn)，只需交稅540美元，而在新澤西則需交稅4700美元。

 

四  、“貸款買房的，為什么每月銀行除了扣還貸的費(fèi)用，還要扣房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)用?”

 

銀行貸款給購房者是有風(fēng)險(xiǎn)的，因此會(huì)將房屋本身作為抵押品，如果貸款者為了省錢不買房屋保險(xiǎn)，一旦房屋失火或遭其他災(zāi)害，銀行可能就拿不回放出的放貸；或者貸款人不按時(shí)交納房地產(chǎn)稅，一旦被政府追債，政府可以將房屋強(qiáng)制拍賣，而在這種情況下，銀行只是第二順位的債權(quán)人，政府則是第一順位的債權(quán)人。為了避免上述兩種情況的發(fā)生，銀行一般會(huì)要求設(shè)立代管賬戶，替房貸者交納房產(chǎn)稅及房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。當(dāng)然，如果客戶希望自己直接交納房地產(chǎn)稅及房屋保險(xiǎn)，銀行也會(huì)同意，但往往會(huì)提高房貸利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。

 

弗吉尼亞州費(fèi)爾法克斯縣2016年預(yù)算，房地產(chǎn)稅占政府收入的63.9%

（圖表：費(fèi)爾法克斯縣政府）

 

本文所有數(shù)據(jù)來源于《美國駐華大使館》