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1. 申請(qǐng)貸款的主要流程？

在美國(guó)購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，將所投地產(chǎn)或個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物來(lái)申請(qǐng)貸款的方式十分常見(jiàn)。以下為傳統(tǒng)貸款機(jī)構(gòu)－銀行在處理抵押貸款時(shí)的主要步驟:

• 檢查您的貸款申請(qǐng)報(bào)告是否完整

• 開(kāi)具放貸意向書(shū)(Letter of Intent)

• 向借款人收取定金(Good Faith Deposit)

• 聘請(qǐng)估價(jià)師做估價(jià)報(bào)告(Appraisal Report)

• 提交申請(qǐng)至貸款審核委員審批

• 開(kāi)具貸款承諾書(shū)(Commitment Letter)。一般在過(guò)戶前1－2周。

• 借款人簽署貸款合同

• 賣家收到過(guò)戶公司支付的金額，過(guò)戶完成

2. 申請(qǐng)成功的要素

貸款價(jià)值比(LTV)

LTV 是Loan to Value 的縮寫，用來(lái)計(jì)算貸款價(jià)值與地產(chǎn)估值的比值。如果為一個(gè)價(jià)值$100萬(wàn)的地產(chǎn)貸款$70萬(wàn)的話，其貸款價(jià)值比為0.7 或70%。

無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，LTV的數(shù)值越低越能獲得較低的貸款利率，其原因就在于較高的地產(chǎn)價(jià)值降低了貸款機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。各個(gè)貸款機(jī)構(gòu)對(duì)不同抵押貸款的LTV要求不一，這不僅反應(yīng)的是該機(jī)構(gòu)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好，還是其對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期。

債務(wù)償付比(DSCR)


DSCR 是 Debt Service Coverage Ratio的縮寫，用地產(chǎn)每年的凈運(yùn)營(yíng)收入與其年還貸額(包含本金和利息) 的比值來(lái)衡量地產(chǎn)的還貸能力。根據(jù)您地產(chǎn)的現(xiàn)金流情況，債務(wù)償付比可以幫助貸款機(jī)構(gòu)決定給您的貸款大小。 一般來(lái)講，計(jì)算結(jié)果越高，借款人的還款能力越強(qiáng)。

被抵押地產(chǎn)的綜合情況

地產(chǎn)的綜合情況會(huì)影響其估值。其中，貸款機(jī)構(gòu)主要參考: 地理位置、面積、產(chǎn)權(quán)種類、建筑年齡、物業(yè)設(shè)施、租戶情況、所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況、地產(chǎn)是否存在違規(guī)等。您抵押的地產(chǎn)綜合情況越好，其估值會(huì)越高，成功獲得貸款的幾率也就越大。

借款人的財(cái)務(wù)狀況

您的個(gè)人財(cái)務(wù)狀況也是貸款機(jī)構(gòu)審核貸款的參考指標(biāo)。個(gè)人收支狀況良好、資金充足、無(wú)不良信用記錄等都將有助于您獲得貸款。

3. 如何找到適合自己的貸款方案

在美國(guó)，提供商業(yè)地產(chǎn)貸款的機(jī)構(gòu)種類繁多，形式多樣。光是紐約市，活躍在商業(yè)信貸市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)就有400多家，其中包含銀行、非銀行貸款機(jī)構(gòu)、退休基金、政府贊助企業(yè)(房地美和房利美)、保險(xiǎn)公司等等。每個(gè)機(jī)構(gòu)都有自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)和投資偏好，因此提供的條款也各不相同。

由于美國(guó)信貸市場(chǎng)的信息不對(duì)稱，地產(chǎn)投資者常會(huì)直接聯(lián)系貸款經(jīng)紀(jì)公司，請(qǐng)他們的貸款經(jīng)紀(jì)人通過(guò)廣闊的人脈找到最適合自己的利率和條款，不僅節(jié)省了時(shí)間和金錢，還保證了貸款的審批成功度。

以與我們合作的寶爾資本(Jewel Capital)為例。這家總部位于紐約的貸款咨詢機(jī)構(gòu)專注于商業(yè)貸款和融資服務(wù)，其中包含: 過(guò)橋貸款、建筑貸款、多單元住宅貸款、辦公樓貸款等等，幫助過(guò)無(wú)數(shù)人完成他們的地產(chǎn)投資夢(mèng)想。這間不斷壯大的企業(yè)不僅能夠提供專業(yè)的評(píng)估和咨詢服務(wù)，負(fù)責(zé)您貸款申請(qǐng)的全部流程，還能利用其多年的經(jīng)驗(yàn)和人脈靈活處理各類突發(fā)問(wèn)題，并提供后續(xù)幫助，建立與客戶的長(zhǎng)期關(guān)系。

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