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如今利率雖然仍保持低位，但市場(chǎng)首次購(gòu)房以及中低收入階層仍然有限，不過(guò)監(jiān)管者信心滿滿地認(rèn)為新政策將為更大規(guī)模的借貸提供舞臺(tái)。

兩房“新花樣”

自2008年金融危機(jī)以來(lái)按揭政策就已收緊，銀行方面認(rèn)為此次政策調(diào)整有助于阻止政策朝著過(guò)度調(diào)控的方向發(fā)展。

Mayopoulos表示比起同類(lèi)型的政府計(jì)劃，房利美的低首付按揭貸款對(duì)于借貸者來(lái)說(shuō)花費(fèi)更低。房利美的貸款項(xiàng)目除首付之外還需要私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)，而理論上這一規(guī)定將限制整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模。

房利美和房地美均受到美國(guó)聯(lián)邦住房金融局(FederalHousingFinanceAgency)的監(jiān)管，在負(fù)責(zé)人MelvinL.Watt的領(lǐng)導(dǎo)下，F(xiàn)HFA正采取措施以放松住房信貸流。自2008年金融危機(jī)以來(lái)，大約80%的按揭貸款都得到了不同形式的納稅人擔(dān)保，也就是說(shuō)，銀行依然發(fā)放按揭貸款，這些貸款往往出售給有政府支持的房利美、房地美(兩房)，然后兩房將貸款打包成房屋貸款債券在金融市場(chǎng)上出售。然而現(xiàn)實(shí)情況是有大量的潛在借貸者，因?yàn)檫_(dá)不到一定首付的門(mén)檻而被銀行貸款部門(mén)拒之門(mén)外。

為了舉各方之力增加住房信貸流，Watt敦促兩房以低至3%的首付比例收購(gòu)銀行的房屋貸款。

其實(shí)早在1934年美國(guó)聯(lián)邦政府就推出了一款聯(lián)邦住宅管理局(theFederalHousingAdministration，F(xiàn)HA)支持的低首付貸款且沿用至今，其首付比例僅為3.5%，該項(xiàng)目主要針對(duì)中低收入群體。

該項(xiàng)目與兩房的項(xiàng)目差別在于FHA的貸款條件更為寬松。美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家分析道，“首先FHA的首付可以是贈(zèng)款，其次可以有多名共同借貸人同時(shí)購(gòu)買(mǎi)，再次對(duì)借貸人信用指數(shù)的要求較低，所以FHA的違約率一直較高”。

在美國(guó)按揭貸款市場(chǎng)，凡低于20%首付的貸款均需要連帶購(gòu)買(mǎi)按揭保險(xiǎn)，而兩房本身此前也推出過(guò)低至5%的貸款項(xiàng)目，該項(xiàng)目曾因金融危機(jī)于2008年暫停，而后再度恢復(fù)，然而與兩房的勃勃雄心形成鮮明對(duì)比的，是該項(xiàng)目迅速悄無(wú)聲息的沉沒(méi)。

“首先是銀行部門(mén)出于風(fēng)險(xiǎn)等多方面考慮，并未大力推介這些項(xiàng)目”該專(zhuān)家說(shuō)道，“其次，在高增長(zhǎng)的城市房?jī)r(jià)上漲較快，買(mǎi)方市場(chǎng)面臨競(jìng)爭(zhēng)，低首付的貸款即使發(fā)放也無(wú)力與大財(cái)團(tuán)和高首付購(gòu)房者搶奪房源”。

這位專(zhuān)家進(jìn)一步指出，雖然兩房此項(xiàng)目的細(xì)節(jié)還未最終明確，單從雛形看來(lái)，與先前5%首付項(xiàng)目差別不會(huì)很大，最大的差別在于利息。“5%首付項(xiàng)目中借貸者可選擇浮動(dòng)利率，這也是可能導(dǎo)致高違約率的因素之一，而新推出的項(xiàng)目則會(huì)遵循固定利率，從一定程度上剔除了部分風(fēng)險(xiǎn)因素”。

“禍起”違約率

盡管政府部門(mén)正在牽頭積極地進(jìn)行改變，但各界擔(dān)憂的聲音頗多，認(rèn)為這一項(xiàng)目的推出將大幅提高違約率。

其中不乏業(yè)內(nèi)人士大嘆失望，他們認(rèn)為隨著時(shí)間推移，按揭貸款首付低門(mén)檻的設(shè)置將會(huì)在銀行部門(mén)埋下隱患，最終再次引入風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)危機(jī)降臨，銀行依然可以毫發(fā)無(wú)損全身而退。

最近幾年，借貸者利用低利率實(shí)現(xiàn)再融資，按揭貸款對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)變得相當(dāng)有利可圖。同時(shí)，由于多數(shù)住宅都有政府的付款作為擔(dān)保，按揭貸款一躍成為了一筆低風(fēng)險(xiǎn)的買(mǎi)賣(mài)。而這一切的結(jié)果就是，一旦借貸者違約，最終是納稅人承擔(dān)損失。

美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司前董事長(zhǎng)Bair極力贊成風(fēng)險(xiǎn)自留措施，他曾對(duì)媒體點(diǎn)評(píng)兩房此政策“非常不幸”，他認(rèn)為一旦貸款沉淀為壞賬，零首付比起20%首付的損失要來(lái)的慘重得多。

這一次政策修正的根源還要追溯到2008年的金融危機(jī)。

銀行和華爾街將數(shù)十億美元劣質(zhì)抵押貸款打包出售給債券投資人，而正是這些投資人在隨后的壞賬風(fēng)潮中遭受了巨大的損失。也就是為了防止此類(lèi)慘劇的再度發(fā)生，2010美國(guó)推出弗蘭克金融改革法案(DoddFrankAct)，要求銀行必須承擔(dān)其所售貸款的一部分風(fēng)險(xiǎn)。

最初銀行須承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的5%，然而根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)自留原則，部分情況下可以少于5%，甚至完全“豁免”。

在2011年頒布的第一稿法案中，監(jiān)管者制定了嚴(yán)格的首付比例，并將低位的違約風(fēng)險(xiǎn)歸功于此。大量數(shù)據(jù)也似乎可以作證這一論調(diào)，監(jiān)管者也更加堅(jiān)定地宣稱(chēng)抵押貸款的門(mén)檻應(yīng)該維持在至少20%首付的水平。

然而僅僅數(shù)月之后，處于鏈條這一端的抵押銀行甚至債券投資人等開(kāi)始呼吁監(jiān)管者放松20%的首付標(biāo)準(zhǔn)。他們倡導(dǎo)的是另一套監(jiān)管評(píng)價(jià)體系——“合格房貸”——在這套體系下首付的比例不再有硬性要求，但貸款人的資質(zhì)將受到更加嚴(yán)格的審查。

在這套法案下，投機(jī)者已經(jīng)被最大可能地排除在外。

值得注意的是，風(fēng)險(xiǎn)自留原則的初衷并非阻止銀行以低首付借貸，而是要求銀行必須按照一定比例自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

但仍有擔(dān)心的聲音稱(chēng)強(qiáng)迫銀行“趟渾水”最終會(huì)導(dǎo)致銀行干脆不發(fā)放借貸。關(guān)于首付考察形式的爭(zhēng)論雖然熱火朝天，不過(guò)監(jiān)管部門(mén)明確表示，變革評(píng)價(jià)體系和標(biāo)準(zhǔn)目前還僅僅停留在專(zhuān)業(yè)討論上，要落地恐怕還需等上相當(dāng)一段時(shí)間。

市場(chǎng)“強(qiáng)心劑”

目前銀行發(fā)放的低首付抵押貸款都來(lái)源于政府的支持，這一次兩房新動(dòng)作背后到底折射出聯(lián)邦政府怎樣的動(dòng)機(jī)?

來(lái)看兩組數(shù)據(jù)。其一，美國(guó)擁有住房的人口比例(homeownershiprate)是64%，達(dá)到了二十年來(lái)最低。其二，美國(guó)已經(jīng)步入27年來(lái)首次購(gòu)房人數(shù)最低點(diǎn)，約30%左右。從讓人失望的數(shù)據(jù)看來(lái)，政府提振特定群體進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的可謂相當(dāng)明顯。

根據(jù)相關(guān)專(zhuān)家分析，聯(lián)邦政府此舉有刺激借貸、放松銀根的考量，但更首要的目的恐怕還是幫助中低收入群體，鼓勵(lì)首次買(mǎi)房者入市購(gòu)房。

美國(guó)房?jī)r(jià)在2010年觸底后的幾年內(nèi)出現(xiàn)了大幅回升，然而活躍在市場(chǎng)上的主要是機(jī)構(gòu)投資者，個(gè)人購(gòu)房者并未占有很大比重，首次購(gòu)房者比例更是偏低。

雖然業(yè)界不乏對(duì)于破天荒的3%低首付的恐懼言論，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為這是又一輪次貸危機(jī)的前兆，但聯(lián)邦政府卻顯得相當(dāng)?shù)�定，為什么�?duì)于政府來(lái)說(shuō)下調(diào)首付比例如此稀松平常?

官方數(shù)據(jù)顯示，借貸者信用是違約風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)有力的風(fēng)向標(biāo)，甚至比首付規(guī)模更具指示作用。政府贊助企業(yè)(governmentsponsoredenterprises，GSE)基于風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)價(jià)體系意味著只有一小部分低風(fēng)險(xiǎn)的借貸者才能成功拿到貸款。

這一邏輯下低首付對(duì)于違約率的影響將微乎其微，因?yàn)榧幢闶堑褪赘兜腉SE借貸也會(huì)傾向于信用記錄較好的借貸者。GSE貸款是基于風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)價(jià)的(包括負(fù)債水平價(jià)格調(diào)整以及抵押貸款保險(xiǎn)成本)，然而FHA的貸款卻不是。所以?xún)煞空{(diào)整后的項(xiàng)目原則上可以規(guī)避FHA的高違約風(fēng)險(xiǎn)。

兩房這一新項(xiàng)目究竟會(huì)對(duì)美國(guó)按揭貸款市場(chǎng)產(chǎn)生何種影響?根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)的一項(xiàng)調(diào)研結(jié)果來(lái)看，美國(guó)有45%的租房者因首付款不足而推遲了買(mǎi)房計(jì)劃，有專(zhuān)家認(rèn)為，在市場(chǎng)上升期，兩房此舉最直接的效果就是首次購(gòu)房人數(shù)會(huì)有所攀升。

“美國(guó)相當(dāng)一部分地區(qū)新建房屋市場(chǎng)因待售房屋數(shù)量有限，目前以大中戶型為主，中期看來(lái)，此輪政策的調(diào)整將會(huì)間接地影響到開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)策略，針對(duì)首次購(gòu)房者承擔(dān)能力范圍內(nèi)的建造可能會(huì)有增加。長(zhǎng)期看來(lái)，首付比例可以成為政府的一種調(diào)節(jié)手段，根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)適度收放政策以達(dá)到調(diào)節(jié)目的”專(zhuān)家分析道。

雖說(shuō)聯(lián)邦政府“上有政策”，保險(xiǎn)及銀行部門(mén)也“下有對(duì)策”。

現(xiàn)在最大的問(wèn)題就是私營(yíng)按揭貸款保險(xiǎn)是否有人愿意接手這單“生意”，理論上來(lái)說(shuō)，一旦借貸者違約，3%的首付會(huì)陷保險(xiǎn)公司于相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)之中，不過(guò)就保險(xiǎn)行業(yè)目前的市場(chǎng)氛圍來(lái)看，隨著大量資金的積累，保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)偏好似乎有進(jìn)一步上升的跡象。

而政府出招，銀行未必接招。美國(guó)銀行負(fù)責(zé)人就曾公開(kāi)表示無(wú)力支付首付10%的人就“應(yīng)該最好租房”，相關(guān)專(zhuān)家評(píng)論道，最大的疑問(wèn)在于明年幾大主流銀行是否仍然都“不起勁”。

兩房此輪門(mén)檻新低究竟能否按照預(yù)期實(shí)現(xiàn)定向刺激，還是如以往的低首付貸款項(xiàng)目一樣石沉大海，面對(duì)動(dòng)真格的聯(lián)邦政府，銀行是否也會(huì)“玩真的”，恐怕還需打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。