2015年美國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)介紹
來(lái)源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_ab7f479c0102vdcg.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/15
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根據(jù)美國(guó)權(quán)威房產(chǎn)網(wǎng)站zillow最新數(shù)據(jù)顯示，2015年8月美國(guó)房?jī)r(jià)全線上漲，房?jī)r(jià)中位數(shù)為17.56萬(wàn)美元，環(huán)比上漲0.5%，同比增長(zhǎng)6.6%，創(chuàng)下2014年漲幅最高值。但相對(duì)于07年全美房?jī)r(jià)中位數(shù)最高點(diǎn)19.63萬(wàn)美元仍有較大距離，樓市“抄底行情仍在持續(xù)”，當(dāng)前進(jìn)入美國(guó)樓市無(wú)疑是比較好的時(shí)機(jī)。自2009年開(kāi)始，美國(guó)房?jī)r(jià)已持續(xù)上漲了五年，2015年是否仍是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)？除住宅外，商業(yè)房產(chǎn)又該如何投資？大量美金熱錢(qián)和制造業(yè)將回流美國(guó)，房屋自有率在下降，網(wǎng)上辦公更便利等因素都會(huì)對(duì)未來(lái)房市有巨大影響。
房?jī)r(jià)持平 波動(dòng)有限
美國(guó)的房?jī)r(jià)在2015年會(huì)與今年持平。如果有些許的波動(dòng)，這個(gè)都會(huì)是很緩和的。也許會(huì)漲，但是緩和的漲；如果說(shuō)會(huì)跌，也是緩和的跌。美國(guó)房?jī)r(jià)的持平與大量資本將從中國(guó)回流美國(guó)有關(guān)系。中國(guó)的投資環(huán)境開(kāi)始向下走，它有碰到了許多轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此中國(guó)的資本急于的希望能夠找到一個(gè)避風(fēng)港。這個(gè)錢(qián)如果到美國(guó)來(lái)的話，尤其紐約、加州、亞特蘭大、邁阿密是其首選。
美國(guó)住房自有率持續(xù)走低
根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，美國(guó)的平均房屋自有率下降到了64.8%。加州在2006年住房擁有率最高，達(dá)到60%，目前降到了54%，回落到1990年的水平，大洛杉磯包括橙縣地區(qū)房屋自有率目前為49.1%。
在人口結(jié)構(gòu)中，從1994年至2014年20年間，中年、青壯年房屋自有率有所萎縮，只有65歲以上人群的住房擁有率在增長(zhǎng)，其它年齡層擁有房屋的比例都是負(fù)增長(zhǎng)。
美國(guó)目前房?jī)r(jià)增長(zhǎng)高于薪資增長(zhǎng)，中產(chǎn)階級(jí)福利少，稅賦重，造成房?jī)r(jià)相對(duì)較高，普遍買(mǎi)不起。
出租市場(chǎng)繁榮 公寓需求最緊俏
凡事有利有弊，因?yàn)榉课葑杂新氏陆�，房客增多，預(yù)計(jì)美國(guó)的出租房市場(chǎng)將持續(xù)火爆。根據(jù)他提供的數(shù)據(jù)，美國(guó)出租市場(chǎng)上的住宅平均20多天就會(huì)租出去，過(guò)去四年的總體趨勢(shì)是縮減，單戶(hù)住宅的平均租金為2400美元左右，與2010年相比，增長(zhǎng)幅度不大（2150元）。
在所有住宅類(lèi)型中，公寓需求在全美激增，因此公寓的投資也最搶手。公寓的投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較小，不過(guò)投資回報(bào)率相對(duì)低一些。1995年至2014年，公寓出租的中間價(jià)格從430元左右持續(xù)增長(zhǎng)到了750元。
南加州倉(cāng)庫(kù)廠房一屋難求
陳克成預(yù)計(jì)，美國(guó)利率將緩步升高，油價(jià)降低，通脹有效控制，緩和了工商業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。在美國(guó)結(jié)束量化寬松（QE）和中國(guó)投資環(huán)境變冷的雙重影響下，預(yù)計(jì)大量資本和制造業(yè)將回流美國(guó)，中國(guó)的人工、土地都在漲，甚至一些中國(guó)的公司在準(zhǔn)備到美國(guó)來(lái)生產(chǎn)。這都造成美國(guó)倉(cāng)庫(kù)廠房市場(chǎng)供需緊張，倉(cāng)庫(kù)廠房的榮景可期。不論是賣(mài)的還是租的，在南加州甚至出現(xiàn)倉(cāng)庫(kù)廠房一屋難求的情況。根據(jù)CoStar集團(tuán)的資料，南加倉(cāng)庫(kù)廠房投資回報(bào)率約為5.5-6.5%。
知名小型連鎖店投資行情看好
根據(jù)資料，美國(guó)零售商家物業(yè)出租資本回報(bào)率在7-8%之間，南加州知名的連鎖商家，如麥當(dāng)勞、7-Eleven、Jak in the Box等，回報(bào)率在4%-5.5%之間，購(gòu)物中心投資回報(bào)率在5-7%之間。
在投資購(gòu)物中心時(shí)，可以考慮買(mǎi)知名廉價(jià)商品連鎖店，如99美分店，1元店，這些預(yù)計(jì)將有多年的榮景。其它知名的連鎖（單一房客）店，如Walgreens, CVS, BOA, CITIBANK, 麥當(dāng)勞，7-Eleven，Jak in the Box等,抗跌性都較高，適宜投資。
辦公寫(xiě)字樓空屋率在增加
不建議投資一般的辦公寫(xiě)字樓，暫時(shí)不要考慮。因網(wǎng)上辦公便捷和為節(jié)省汽油費(fèi)，居家辦公的職工增多，不去辦公室，寫(xiě)字樓的空屋率在增加，租金的增長(zhǎng)也受阻。他舉例說(shuō)，在南加工業(yè)市的一棟A級(jí)的高端辦公大樓，房?jī)r(jià)一直在下走，空屋率往上走。
美國(guó)人口重新向市中心回流
根據(jù)觀察，美國(guó)人口持續(xù)緩慢增長(zhǎng)，在分布方面，人口向市中心回流，美國(guó)各大都市都開(kāi)始有這樣的趨勢(shì)，老城更新成效顯著。因此在市區(qū)，購(gòu)物中心、醫(yī)療樓的需求較穩(wěn)定。他認(rèn)為，洛杉磯市中心就是一個(gè)例證。
保留好的房客勝過(guò)漲房租
對(duì)已經(jīng)投資商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主，好房客的長(zhǎng)期租賃價(jià)值高于租金的狂升。為了留住好的房客，業(yè)主寧可不要漲租。
美國(guó)房產(chǎn)資本回報(bào)率高于中國(guó)
在美國(guó)投資需建立正確的投資觀念，因?yàn)樵谶@樣成熟的經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，投資難有暴利回收。中美兩國(guó)的投資回報(bào)率算法有差異。如果將兩國(guó)的資本回報(bào)率（Capitalization Rate）折合成同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即凈利NOI（Net Operating Income）除以投資金額=資本回報(bào)率，美國(guó)房地產(chǎn)資本回收率高出中國(guó)約2%至3%。
在美國(guó)做業(yè)主責(zé)任單一
到美國(guó)來(lái)當(dāng)業(yè)主是最好的。這不僅是因?yàn)槊绹?guó)土地是私有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主可永續(xù)持有；還有重要的一點(diǎn)，美國(guó)業(yè)主的責(zé)任只有一個(gè)：從口袋里把錢(qián)拿出來(lái)把物業(yè)買(mǎi)下來(lái)。買(mǎi)完之后，所有的負(fù)擔(dān)是別人的。
特別是在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)稅、物業(yè)保險(xiǎn)、公共管理費(fèi)用這三大項(xiàng)支出實(shí)際上都是由房客承擔(dān)繳付的。至于物業(yè)壞了，需要業(yè)主修理。這些修繕的部分是資本的一部分。修理之后，或加建、改建，做了資本的投入以后，房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)的增加部分實(shí)際上仍然是由房客支付的。
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