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由于住房出租包含了政府鼓勵(lì)的生意和房地產(chǎn)內(nèi)容，享有比其他投資方式如股票買賣及銀行存款更多的稅務(wù)優(yōu)惠。同時(shí)，住房出租與自家住房緊密聯(lián)系，也便于兩者的轉(zhuǎn)換，可以充分利用自家住房出售盈利免稅的稅務(wù)優(yōu)惠。在當(dāng)前房地產(chǎn)上升期，住房出租可以增加收入、房產(chǎn)增值和省稅，可謂“一舉三得”。

一、住房出租如何報(bào)稅？

目前，住房出租只有一年在14天以下不用報(bào)稅，14天以上必須報(bào)稅，否則會(huì)被罰款。但住房出租報(bào)稅可以合法省稅。首先，房租收入用各種租房費(fèi)用扣除后，贏利會(huì)減少甚至虧損。房租收入可用抵押貸款利息、地稅、清潔費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、律師會(huì)計(jì)師費(fèi)、房屋和裝修折舊費(fèi)等扣除。特別是扣除折舊費(fèi)后，租房往往會(huì)出現(xiàn)帳面虧損，但房東還是有正的現(xiàn)金流入，即實(shí)際上是租房贏利，但房東卻免稅甚至省稅。房屋價(jià)值減去土地價(jià)值后可以27.5年直線折舊。

假如房產(chǎn)價(jià)值50萬，其中土地價(jià)值10萬，每年可折舊1.45萬。雖然折舊使房屋的帳面價(jià)值減少，但在當(dāng)前房地產(chǎn)上升期，房屋的實(shí)際價(jià)值是增加的。而且，房客的租金為房東付貸款利息和地稅(折舊相當(dāng)購房本金)，若干年后房產(chǎn)歸房東。因此，房屋折舊可以說是最大的住房出租減稅，租房報(bào)稅有利無害于房東。

二、租房報(bào)稅的虧損規(guī)則是什么？

租房報(bào)稅的虧損按風(fēng)險(xiǎn)規(guī)則(At-Risk Rules)和被動(dòng)行為損失規(guī)則(Passive Activity Loss Rules)扣稅。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)則限制扣稅只能是實(shí)際損失的數(shù)額。被動(dòng)行為損失規(guī)則限制虧損扣稅只能是被動(dòng)收入的部分。租房虧損首先以風(fēng)險(xiǎn)規(guī)則為準(zhǔn)，按實(shí)際損失計(jì)算;然後以被動(dòng)行為損失規(guī)則為條件，看住房出租是否被動(dòng)行為。

1、被動(dòng)行為是房東不參與管理，將房屋交給管理公司，扣除管理費(fèi)等后，每月坐收租金，虧損只能從租金中扣，不能扣除如工資等其他收入。累計(jì)被動(dòng)虧損可在將來的被動(dòng)贏余扣中除。

2、另一種是房東積極參加租房管理，如收房租，修理房屋，繳水電費(fèi)等。大多數(shù)華人房東屬于這類行為。這類房東每年最多可從其他收入扣除2.5萬元，但調(diào)整后的總收入(AGI)超過10萬元允許扣除數(shù)額將逐步減少，超過15萬元將不允許扣除其他收入。假如房東家庭收入9萬元，扣除2.5萬元租房虧損，即使按15%聯(lián)邦稅率算，也可省3750元，加上州稅省稅更多。

3、第三種是非被動(dòng)行為 (Not Passive Activity)，尤其是房地產(chǎn)專業(yè)人士。國稅局規(guī)定是超過一半的工作或生意時(shí)間和每年750個(gè)小時(shí)以上(即每周約15個(gè)小時(shí))用于各種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這類行為的租房虧損不受收入限制，可以無限制扣除其他收入。如果夫婦有一方是高收入，另一方是房地產(chǎn)專業(yè)人士可以利用租房省稅。

4、第四種是從事房地產(chǎn)生意的專業(yè)人士，他們收房地產(chǎn)管理費(fèi)，用自己的房屋出租產(chǎn)生收入，他們用小生意C表而不是E表報(bào)稅，還可以用家庭辦公室、商業(yè)旅行和汽車費(fèi)用等扣稅。折舊也可放在C表扣稅，以減少自雇稅。租房虧損也可扣除其他收入不受限制。

三、特別注意事項(xiàng)

租房報(bào)稅的房屋折舊減少了房屋的帳面價(jià)值，也增加了將來房屋出售時(shí)的贏利。資本利得按20%稅率計(jì)，而累計(jì)折舊所增加的資本利得最高按25%稅率計(jì)。因此，如不作稅務(wù)規(guī)劃，之前的租房省稅最多只是延稅而已。但如果住房出租在房屋出售前兩年轉(zhuǎn)換為自家住房，或五年中有兩年自住，就可得到每年50萬贏利的免稅，就可以全部抵銷累計(jì)折舊有余，之前住房出租報(bào)稅的省稅也就永久省稅了。