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房價(jià)飆漲的根源還是供不應(yīng)求

以上海為例，2015年8月上海市商品住宅的供應(yīng)量為77.6萬平方米，同比下滑22.9%；成交量為124.6萬平方米，同比上漲90.5%；成交均價(jià)為30071元/平方米，同比上漲14.4%。

值得注意的是，目前上海的商品住宅銷售均價(jià)已經(jīng)超過3萬/平方米。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海的商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月超過120萬平方米，遠(yuǎn)超過每個(gè)月的供應(yīng)量。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的下滑和需求的增加，未來上海的房價(jià)上漲壓力很大。

從供求比方面，8月供求比為0.6∶1，連續(xù)六個(gè)月呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，8月商品住宅的供應(yīng)量為77.6萬平方米，同環(huán)比均出現(xiàn)下滑，為2015年第二季度以來的新低，同時(shí)也是近四年來的同期新低。

這也直接使得上海的去化周期進(jìn)一步縮短。一般而言，衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可以從去化周期指標(biāo)看待，通常業(yè)內(nèi)的指標(biāo)是在一年左右，但是據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)，目前上海的去化周期小于9個(gè)月，市場(chǎng)火爆程度可見一斑。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，上述供應(yīng)減少主要還是開發(fā)企業(yè)有意放緩了入市步伐，特別是中高端項(xiàng)目入市節(jié)奏較此前有明顯放慢，因此8月的中高端項(xiàng)目幾乎沒有入市。某豪宅項(xiàng)目策劃經(jīng)理表示，“上海的買家相比于北京在中高端項(xiàng)目上更挑剔，因此中高端項(xiàng)目的操作都會(huì)顯得很謹(jǐn)慎。”

“金九銀十”還沒到接下來會(huì)發(fā)生啥？

上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，在8月下旬，一批新增項(xiàng)目入市但卻遲遲未開盤，而這些項(xiàng)目很明顯就是在“待價(jià)而沽”，可以看出這些樓盤都在準(zhǔn)備漲價(jià)。

旭輝集團(tuán)總裁林峰也透露，2015年下半年其在上海的樓盤準(zhǔn)備漲價(jià)5%~10%。

8月底，三大政策又給火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)添了一把火：

1、央行宣布“雙降”。

2、商務(wù)部宣布樓市“限外令”取消。

3、央行聯(lián)合住建部、財(cái)政部出臺(tái)降低公積金貸款首付的政策。

陸騎麟認(rèn)為，從這一系列利好政策可以看出，政策面對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有不錯(cuò)的支撐。8月市場(chǎng)正如預(yù)料般再度延續(xù)了第二季度以來的火熱行情，而伴隨這些有利政策，整個(gè)9月市場(chǎng)或?qū)⒈�發(fā)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住房公積金二套房貸政策進(jìn)行新的調(diào)整，考慮到降準(zhǔn)降息等政策疊加效應(yīng)的釋放，9月份市場(chǎng)成交將有反彈，價(jià)格環(huán)比增幅也會(huì)有所擴(kuò)大，進(jìn)而促使“金九銀十”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

重點(diǎn)解讀一下8·31新政

8月31日，中國樓市再迎寬松政策，住建部、財(cái)政部與央行發(fā)布通知稱，擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的二套房公積金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起執(zhí)行。

此舉意在刺激有需求的購房者入市，降低開發(fā)商庫存，提振經(jīng)濟(jì)。不過這一政策此時(shí)出臺(tái)，或許與3月的樓市新政熱度減退有關(guān)。

齊魯證券分析師羅文波在點(diǎn)評(píng)中寫到：

步入三季度，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加錯(cuò)綜復(fù)雜，面臨來自各個(gè)方面的下行壓力。從7月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來看，累計(jì)增速下滑0.2%，而房地產(chǎn)投資增速下滑0.3%，延續(xù)2013年以來的下行趨勢(shì)。我們看到自“3.30”房產(chǎn)新政頒布以來，商品房銷售情況明顯回暖，一線城市交投更是火爆，深圳、上海等城市房價(jià)再上一城，形成量價(jià)齊升的局面。但下游銷量的顯著回升并沒有順暢傳導(dǎo)至投資端，盡管銷售面積增速于今年2月見底回升，開發(fā)資金與新開工同比亦3、4月份左右開始回暖，而“新開工-投資”環(huán)節(jié)的景氣度傳導(dǎo)卻遲遲未能完成。

投資周期尚未啟動(dòng)，銷售情況又生變化。雖然7月的銷售與融資情況尚屬樂觀，但從高頻數(shù)據(jù)來看，8月份房地產(chǎn)交投火熱的現(xiàn)象似乎有所改變。首先，商品房周度銷量回落，由7月份70-80%的增速峰值穩(wěn)定下滑至8月末的20%左右；其次，房企拿地積極性有所下降，8月土地成交增速始終在-40%左右徘徊；最重要的是，庫存去化速度隨著銷量的減少而顯著減緩，存銷比由7月中旬的35反彈至8月下旬的48，如果現(xiàn)有庫存無法得到有效消化，對(duì)新開工乃至投資分項(xiàng)的拉動(dòng)則更加不可期。

高頻數(shù)據(jù)所傳遞的種種信號(hào)表明，3月份房地產(chǎn)新政的拉動(dòng)作用已經(jīng)在逐漸消退，房地產(chǎn)消費(fèi)并未產(chǎn)生新的內(nèi)生動(dòng)力，如果要維持樓市的前期增長，需要新的政策進(jìn)行進(jìn)一步刺激。

如此一來便可以理解，在此前政策效應(yīng)邊際性遞減之時(shí)，本次新政的出臺(tái)有望再次提振銷售，從而加快投資項(xiàng)企穩(wěn)復(fù)蘇，等到房地產(chǎn)投資觸底回升之后，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)將更加順暢。

然而，“政策層頻繁推出托市新政，在短期刺激的同時(shí)對(duì)長期需求亦形成透支。”

羅文波具體指出：

去年三季度以來，樓市政策扶持的范圍由首套房擴(kuò)展到無貸款二套房、再到有貸款二套房，有置業(yè)需求的居民在政策的鼓勵(lì)下將大概率提前實(shí)施購房計(jì)劃，但3月末力度如此大的新政(除降低首付比例外，還包括縮小營業(yè)稅征收范圍)對(duì)樓市的提振作用也僅僅維持了四個(gè)月左右即現(xiàn)出疲態(tài)，迫使相關(guān)部委不得不接力刺激，那么這一輪地產(chǎn)小周期結(jié)束之后又將何處尋找增長點(diǎn)？我們對(duì)此并不樂觀。