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美國(guó)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)在2013年初的時(shí)候也就5家左右在做。到了2015年已經(jīng)激增到近100家。這兩年間有很多平臺(tái)已經(jīng)壯烈了，但是有更多的地產(chǎn)眾籌平臺(tái)像雨后春筍般長(zhǎng)出來(lái)。 今天就給大家科普一下美國(guó)房地產(chǎn)眾籌是怎么個(gè)玩法。

美國(guó)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)，面向大眾籌款有二種方式：收益率為 8–12%的債權(quán)投資，和收益率 13–20%的股權(quán)投資。股權(quán)投資雖然收益高，但是風(fēng)險(xiǎn)很大水也很深，以后另說(shuō)。 今天只聊債權(quán)投資。

首先說(shuō)這個(gè)錢籌上來(lái)之后給誰(shuí)。

8–12%的債權(quán)收益許諾， 眾籌平臺(tái)會(huì)加上2.5%的手續(xù)費(fèi),變成10.5 -14.5%的貸款成本，普通人是不會(huì)借這種錢的。一般美國(guó)人買房都會(huì)從美國(guó)四大銀行做3%-5%利率的貸款。但是在美國(guó)有幾個(gè)特殊群體會(huì)對(duì)這種高成本的貸款有需求，其中一個(gè)很大的群體就是翻修房屋的人(house flipper)

在美國(guó)，一個(gè)合格的房屋翻修者絕對(duì)是扛起榔頭能打樁，打開excel可以計(jì)算DCF折現(xiàn)現(xiàn)金流的精明人物。如果只知道掄個(gè)榔頭砸來(lái)砸去穿班尼路，也就只能給house flipper打下手，沒(méi)有辦法自主項(xiàng)目。事實(shí)上美國(guó)有大批的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，正試圖把朝九晚五的白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)全都培訓(xùn)成房屋翻修者，基本跟孵化器 incubator 的職能差不多。那個(gè)屬于產(chǎn)業(yè)鏈上游，這里就不展開講了。

House flipper長(zhǎng)年累月貸款修房，一個(gè)房子修6-12個(gè)月，基本上每年都要借很大一筆錢。 所以搞的自己的信用分?jǐn)?shù)都很差，尤其是經(jīng)過(guò)了08-10年的次貸危機(jī).申請(qǐng)破產(chǎn)者遍地。所以一般銀行都不貸款給這種人的，或者審查非常嚴(yán)格，周期漫長(zhǎng)。但另一方面，有潛在升值空間的房子都很搶手，這群人又迫切的需要貸款下來(lái)迅速把房子拿下，這就造成了這個(gè)資金需求空間。

有需求就有供給。在美國(guó)歷史上，早在房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)出現(xiàn)之前，就有專門一群人提供這種建筑貸款。他們也有個(gè)很酷的名字: 硬錢放貸人 hard money lender. 房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)搶的就是他們的生意.

為什么這幫人叫做硬錢放貸呢？

這個(gè)有很多說(shuō)法，正宗的解釋是因?yàn)檫@個(gè)錢是有后面的房屋作抵押的。 一旦貸款逾期不還，房子就會(huì)被放貸人索要回來(lái)，重新在市場(chǎng)上拍賣。從放貸->還不起->收回->拍賣, 這個(gè)周期一般在一年左右。在房地產(chǎn)節(jié)節(jié)升值的今天，拍賣的價(jià)格是肯定比放貸的價(jià)格高的，所以這個(gè)錢放出去大抵還會(huì)收回到口袋里的。正如魯迅先生筆下描寫的: "按一按衣袋，硬硬的還在"(銀子)。這便是美國(guó) 硬錢放貸者 hard money lender 名稱的歷史由來(lái)。

讀者可能會(huì)問(wèn)，硬錢放貸人的錢是從哪里來(lái)的呢？答案是從周圍認(rèn)識(shí)的人籌借來(lái)的。許久以來(lái)，這些硬錢放貸者散布在美國(guó)的各個(gè)角落，做著銀行不做的生意。從自己熟識(shí)的人那里把錢借出來(lái)，對(duì)自己那片的房屋走勢(shì)又很了解，對(duì)周圍修房子的人幾乎都能叫得出名字, 放貸出去，安穩(wěn)的吃著利差, 這富得流油的日子一直持續(xù)到2013年初房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)的出現(xiàn)。