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一、前言
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展, 改善居住條件越來越成為我國城鎮(zhèn)居民最迫切解決的問題。重要的解決途徑就是實(shí)行住房商品化。這一方面需要有強(qiáng)大的住房消費(fèi)貸款支持,
另一方面也為銀行推動個(gè)人住房消費(fèi)貸款、調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)創(chuàng)造了條件, 使銀行進(jìn)行金融創(chuàng)新有了內(nèi)在的動力。自從上世紀(jì)年代中期中國建設(shè)銀行在部分城市試行銀行按揭貸款以來, 面對住房金融業(yè)豐富的市場資源, 我國各銀行普遍開展了針對個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù), 甚至推出了專門的業(yè)務(wù)品牌名稱, 如農(nóng)業(yè)銀行的“ 幸福之家” 、建設(shè)銀行的“ 樂得家” 等等其業(yè)務(wù)量呈現(xiàn)明顯的逐年上升趨勢。根據(jù)中國工商銀行的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明該行全國的個(gè)人住房貸款從年的億元增長到年月底的億元, 年幾乎增長了倍。有萬戶居民靠工行貸款住上了新房。因此、加強(qiáng)住宅領(lǐng)域銀企合作是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有力保證, 其中發(fā)展住房消費(fèi)信貸是促進(jìn)我國住房建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的一項(xiàng)重要政策措施。但是我們通過對我國特別是溫州住房消費(fèi)信貸市場的實(shí)證調(diào)查分析后, 發(fā)現(xiàn)其運(yùn)作過程中仍然存在著一些問題魚待研究解決。
二、住房消費(fèi)信貸市場存在的主要問題
1、居民的住房消費(fèi)心理問題
勤儉持家是中國人的優(yōu)良傳統(tǒng), 但人們的投資意識比較薄弱, 絕大多數(shù)居民購房是為了改善住房條件, 用于投資目的的比例仍然不多〔日。中國人的另一大傳統(tǒng)是量入為出, 習(xí)慣于用自己的積蓄來達(dá)到購房的目的, 還有很大比例的消費(fèi)者依然存在著“ 無債一身輕” 的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念, 而對于西方盛行的提前消費(fèi)還是不適應(yīng)。
2、居民收入預(yù)期問題
根據(jù)國外普通家庭住房消費(fèi)信貸發(fā)展的經(jīng)驗(yàn),城鎮(zhèn)普通家庭是否具有住房負(fù)債消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)承受能力主要取決于其穩(wěn)定的家庭收入水平。收入水平越高, 對住房消費(fèi)信貸的經(jīng)濟(jì)承受能力越大。其住房消費(fèi)信貸所發(fā)揮的擴(kuò)大需求的作用越明顯。
目前, 我國經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期, 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、加入等因素, 造成城鎮(zhèn)居民特別是中低收入階層存在以下的后顧之憂怕下崗失業(yè)保險(xiǎn)制度不完善, 怕病醫(yī)療制度的改革還沒有到位, 怕老養(yǎng)老保障制度不健全。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析, 普通工薪階層的購房總價(jià)應(yīng)控制在家庭年收入的倍以下較為適宜, 如果貸款為八成, 期限為年, 日后每月的還款最好不要超過家庭收入的, 否則就會影響正常的生活水平。這些現(xiàn)實(shí)問題的存在使得城鎮(zhèn)家庭經(jīng)濟(jì)承受能力較弱, 造成城鎮(zhèn)居民收入預(yù)期普遍不高, 難以使住房消費(fèi)信貸快速發(fā)展。
3、住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)控制與保障問題
由于個(gè)人住房消費(fèi)貸款的特點(diǎn)是客戶多、面廣分散, 基數(shù)大、期限長, 因此風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多而不易控制。銀行在個(gè)人住房貸款運(yùn)作過程中, 可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)包括產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、貸款條件風(fēng)險(xiǎn)等等。為此, 國外消費(fèi)信貸發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明, 防范住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)必須有以下條件一是有穩(wěn)定透明的收入來源二是有可靠的個(gè)人信用資格等級三是有住房產(chǎn)權(quán)的抵押保障四是有必要的住房消費(fèi)信貸的擔(dān)保制度和有效的政策保障制度五是有適合不同層次需要的住房消費(fèi)信用品種。而以上五大因素, 恰恰又是我國住房消費(fèi)信貸運(yùn)行中的缺陷。具體表現(xiàn)在一是貸款機(jī)構(gòu)無法獲知住房消費(fèi)者的實(shí)際收入水平。按照國外消費(fèi)信貸通行的規(guī)則, 為了降低家庭住房消費(fèi)信貸的償還能力, 住房支出與收入比率一般控制在至之間。由于我國居民收入中包含著許多非貨幣化收入和灰色收入, 目前銀行采納的唯一能證明貸款者還款能力的“ 收入證明” , 經(jīng)調(diào)查核實(shí)大多不真實(shí), 這樣貸款機(jī)構(gòu)就無法確切計(jì)算和查證居民收入的實(shí)際水平, 也就無法確認(rèn)住房消費(fèi)者的貸款資格, 因而也不可能對住房消費(fèi)信貸進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。另外, 由于不同銀行之間信息溝通不完善。假如某位購房者要在多處購買房屋, 他將其收入證明一式多份, 就可能分別用于不同的銀行, 由不同的銀行提供按揭貸款。這樣一來,其實(shí)際貸款額就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于規(guī)定的數(shù)額, 月還款金額也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其月收入情況, 各銀行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)在不知不覺之中已經(jīng)倍增。
二是缺乏住房消費(fèi)信貸的個(gè)人信用制度。由于沒有建立與個(gè)人信用制度相配套的個(gè)人信用評估、個(gè)人資信調(diào)查、個(gè)人破產(chǎn)制度。因而個(gè)人信用無法準(zhǔn)確把握, 個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)無法控制。
三是缺乏必要的住房消費(fèi)信貸擔(dān)保制度。由于我國現(xiàn)有的擔(dān)保法規(guī)囚沒有針對住房消費(fèi)信貸的相應(yīng)規(guī)定,二級市場的存量產(chǎn)權(quán)房以及公房使用權(quán)市場發(fā)育嚴(yán)重滯后, 致使貸款抵押的住房產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的變現(xiàn)能力較差, 消費(fèi)者在申請住房消費(fèi)信貸時(shí)既無法選擇可靠的擔(dān)保形式又不能為貸款機(jī)構(gòu)提供有效的風(fēng)險(xiǎn)保障
四是缺乏有效的政策保證制度。由于我國尚沒有健全的商品房保險(xiǎn)的保障制度, 又沒有政府機(jī)構(gòu)提供的保證制度, 也沒有包括房地產(chǎn)證券在內(nèi)的政府機(jī)構(gòu)發(fā)行的住房債券。因而, 無法為住房抵押貸款提供強(qiáng)有力的保證和支持。
五是缺乏社會不同層次需要的住房消費(fèi)信用品種。我國一方面缺少長期的住房消費(fèi)信用品種的供給另一方面, 現(xiàn)存的抵押住房貸款首期付款額比重大、期限小、利率大, 無法吸引更多的中等收入階層, 無法滿足更多的住房消費(fèi)信貸的需求〔。、信貸經(jīng)營理念問題由于傳統(tǒng)體制所形成的固有慣性和我國現(xiàn)階段資本的稀缺性特點(diǎn), 使銀行在住房消費(fèi)信貸的開辦上, 既存在一些思想觀念上的矛盾又存在一些具體操作上的問題。其表現(xiàn)一是住房消費(fèi)貸款抵押物的處置難于落實(shí)�，F(xiàn)在很多房屋都是期房預(yù)售, 按照《房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定, 期房在抵押合同簽訂日內(nèi)要在房地產(chǎn)主管部門辦理預(yù)抵押登記, 待房屋取得產(chǎn)權(quán)證后再辦理正式的抵押登記手續(xù)。若在預(yù)抵押期間貸款者無力償還銀行借款, 即會將房屋抵押款給銀行。由于種種原因, 目前房屋產(chǎn)權(quán)證還是存在著辦證難的問題。比如在溫州, 就有許多住戶在入住兩三年后還沒有能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證事例。沒有產(chǎn)權(quán)證, 房屋自然不能進(jìn)行正式抵押, 銀行也就不能對抵押房屋進(jìn)行合法處置。有時(shí)銀行在借款人無法償還借款而對房屋抵押物進(jìn)行處置時(shí), 甚至?xí)�受到�?/span>場以及顧及到社會穩(wěn)定等因素的限制而難于保全貸款債權(quán)。這些因素都在很大程度上制約了個(gè)人房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。
二是尚未形成一整套科學(xué)的規(guī)范的銀行管理制度。例如住房個(gè)人抵押貸款面對首期額度較低、利率較高、手續(xù)復(fù)雜、條件苛刻、收費(fèi)不盡合理、覆蓋面窄、擔(dān)保手續(xù)規(guī)定較嚴(yán)等難于刺激個(gè)人住房信貸的條件規(guī)定〕
三是銀行自身的業(yè)務(wù)量和成本增大。一筆住房貸款, 要經(jīng)過借款人資格審查、抵押物、評估和登記、擔(dān)保物、財(cái)物體現(xiàn), 第三方面擔(dān)保貨款合同公證等程序才能獲得, 致使銀行成本增加, 工作負(fù)擔(dān)加重。同時(shí), 貸款過程中, 必須經(jīng)過房屋測量、估價(jià)登記、辦證、交稅、交費(fèi)等, 也不程度地增加了貸款消費(fèi)人負(fù)擔(dān), 從而, 不可避免地影響了住房貸款人的積極性。
三、住房消費(fèi)信貸市場解決對策
針對我國住房消費(fèi)信貸存在的問題, 我們認(rèn)為宜采取以下對策選擇、實(shí)行健康、合理、穩(wěn)定的住房消費(fèi)心理機(jī)制一是制定合理、透明的住房消費(fèi)政策, 使居民在了解住房政策和規(guī)定的基礎(chǔ)上, 理解政策的合理性, 進(jìn)而自覺貫徹執(zhí)行新政策, 形成穩(wěn)定的住房消費(fèi)大眾心理預(yù)期二是進(jìn)一步規(guī)范住房一、二級市場和房地產(chǎn)交易規(guī)則, 強(qiáng)化保護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益機(jī)制, 降低住房交易稅費(fèi), 創(chuàng)造出一個(gè)公平、合理的住房消費(fèi)環(huán)境, 形成一個(gè)健康向上的住房消費(fèi)心理機(jī)制團(tuán)。、擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸的領(lǐng)域和群體。