現(xiàn)在的人在買(mǎi)房的時(shí)候問(wèn)的最多的問(wèn)題就是我能貸多少款？其實(shí)能貸款多少是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題，通過(guò)分析可以得出明確的答案。而貸多少款合適則需要結(jié)合個(gè)人的消費(fèi)現(xiàn)狀，消費(fèi)習(xí)慣，和消費(fèi)觀念等來(lái)分析。
能貸多少款說(shuō)到底是一個(gè)負(fù)債比例 （Debt to Income Ratio） （DTI）的問(wèn)題。DTI從定義上來(lái)說(shuō)很簡(jiǎn)單，那就是： DTI＝Monthly Debt／Monthly Income （負(fù)債比例=月債務(wù)/月收入）
我們算能貸多少款，就是通過(guò)上面公式倒推出每個(gè)月最多能承擔(dān)的月供 (Mortgage Payment)是多少，然后再結(jié)合當(dāng)前利率和貸款年限算出最多能貸款多少。這個(gè)在貸款軟件里很容易實(shí)現(xiàn)，但是個(gè)人預(yù)估的時(shí)候怎么操作呢？建議如下：
1. 先確定收入。對(duì)于第一次買(mǎi)房而且提出能貸多少款的問(wèn)題的客戶來(lái)說(shuō)，一般收入組成都是比較簡(jiǎn)單的，就是工資單上的收入，所以有關(guān)收入這兒只需要指出一點(diǎn)，就是銀行審核貸款看的收入是稅前的收入。如果您是自己開(kāi)公司的或者有投資房等，建議準(zhǔn)備好兩年稅表，找一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的貸款員幫您算一下。
2. 再確定月債務(wù)和月收入（Monthly Debt） 中有大部分是確定知道而且不變的。 譬如車子的分期付款，大學(xué)學(xué)費(fèi)的分期付款和孩子的撫養(yǎng)費(fèi)等。而客戶對(duì)自己申請(qǐng)貸款時(shí)的信用卡賬單月付費(fèi)一般也都有一個(gè)比較準(zhǔn)確的概念，所以這個(gè)數(shù)字也不難估計(jì)。
3. 每月債務(wù)（Monthly Debt） 里比較難估算的是要買(mǎi)的房子的PITI （還款本金，還款利息，房地產(chǎn)稅，和保險(xiǎn)， 英文為 Principal，Interest， Tax， and Insurance）等。推薦用下面的倒推法：
1） 先根據(jù)自己有多少首付， 對(duì)房子的要求， 以及當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)情況估算自己想買(mǎi)的房子的最高價(jià)。
2） 用估算的房子價(jià)格減去首付算出貸款額。
3） 用貸款額和當(dāng)前30年的利率估算出貸款的Monthly Mortgage Payment （P&I）。選用30年的貸款是因?yàn)橘J款期短的貸款如15年雖然利率低但是每個(gè)月的Monthly Mortgage Payment會(huì)高， 從而影響到能貸到的最大貸款額。
4） 根據(jù)房子價(jià)格和當(dāng)?shù)鼐唧w情況估算出地產(chǎn)稅，房屋保險(xiǎn)，以及HOA Fee等。
5） 如果頭款不到 20%， 請(qǐng)估算月貸款保險(xiǎn)。
這些數(shù)字都確定或者估算出來(lái)以后，就可以計(jì)算出DTI來(lái)，根據(jù)不同貸款情況，銀行對(duì)DTI有不同要求，常規(guī)貸款大體有下面三種情況。不管哪種情況， DTI越小，說(shuō)明有更強(qiáng)的貸款能力，如果DTI過(guò)高，請(qǐng)降低房?jī)r(jià)或多準(zhǔn)備首付來(lái)降低DTI，需要注意的是DTI可以影響的只是能不能貸到款，不影響利率的高低。
1.如果是常規(guī)的Conforming Loan （貸款額小于或者等于$417,000) ，一般貸款銀行在DTI<45%的時(shí)候能貸到款， DTI在45%-50%之間需要個(gè)例分析。
2. 如果貸款額大于$417,000。那DTI最多只能到45%， 如果是超出當(dāng)?shù)豀igh Balance Loan Amount的True Jumbo Loan， 很多貸款銀行會(huì)根據(jù)最近出臺(tái)的QM rule要求DTI在43%或者以下。
3. 如果Loan to value 大于 80%，不管是銀行幫你付Mortgage insurance還是自己付，基本所有Mortgage insurance公司的要求是DTI不能大于45%，所以即使是Conforming loan，也請(qǐng)保證DTI <=45%。
以上方式是給客戶提供一個(gè)自估的方式， 有經(jīng)驗(yàn)的Loan Officer可以采取選用特定貸款產(chǎn)品等方式幫助客戶提高可以貸到的款的最高額度。所以如果您自估DTI比較緊或者偏高，建議聯(lián)系有經(jīng)驗(yàn)的Loan Officer 幫您想辦法。
美國(guó)購(gòu)房貸款能力計(jì)算
現(xiàn)在來(lái)分析貸多少款合適，考慮貸多少款合適的時(shí)候不需要考慮DTI，而是要著重考慮以下幾個(gè)方面的情況。
1. 還是收入：估算能貸多少款用的是稅前收入，估算貸多少款合適我建議用每個(gè)月拿到手的工資凈收入加上雖然貸款銀行不會(huì)考慮用但是自己知道是穩(wěn)定的隱性收入等。工資凈收入是稅后的收入并且減掉了401k等支出。買(mǎi)房后貸款利息和地產(chǎn)稅可以抵稅，但我不建議考慮這部分收入，因?yàn)檫@部分通常是第二年報(bào)稅后才能拿回來(lái)，而房貸是每個(gè)月都要還的，而且買(mǎi)房后還有修修補(bǔ)補(bǔ)等亂七八糟的額外費(fèi)用，就算這兩樣互相抵消吧。
2. 還是月負(fù)債一般包括
1) Mortgage的Monthly PITI: 房屋貸款的本金,利息,房產(chǎn)稅,以及房屋保險(xiǎn)。包括將要/正在購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。
2)HOA/Condo Fee if any: 房屋小區(qū)管理費(fèi)。
3)Credit card minimum payment: 信用卡的每月最低付款額，貸款銀行一般會(huì)用信用紀(jì)錄上顯示的數(shù)值。
4)Car loan/Car lease monthly payment if applicable: 汽車貸款／租賃每個(gè)月的付款額。
5) Education/Student Loan monthly payment if applicable: 教育貸款每個(gè)月的付款額。
6) Monthly Child Support/Alimony amount if applicable: 每個(gè)月的子女以及配偶贍養(yǎng)費(fèi)。
7) Monthly Mortgage Insurance amount if applicable: 房屋貸款保險(xiǎn)。
3. 工作／收入的穩(wěn)定性。
1) Base salary: 工資單上的基本工資。
2) Bonus, Overtime income, Commission等: 一般需要兩年的歷史，證明穩(wěn)定性和可持續(xù)性。
3) Investment Property的收入: 一般需要報(bào)稅記錄或租賃合同等文件支持。
4) Self-employed Income: 自營(yíng)公司收入，一般需要2年報(bào)稅記錄進(jìn)行計(jì)算。
5) Child Support/Alimony if applicable: 子女以及配偶贍養(yǎng)費(fèi)收入，一般需要明確的離婚/分居協(xié)議,收款證明,以及至少3年可持續(xù)性。
6) Social Security Income/Pension 等: 需要Social Security Letter，Pension letter等證明信。
7）其他收入: 種類很多，總體要求是需要兩年的歷史以及未來(lái)三年的可持續(xù)性。
Income 一般不包括:
1）沒(méi)有報(bào)稅的現(xiàn)金收入譬如小費(fèi)等。
2） 政府的失業(yè)補(bǔ)貼。
3）其他沒(méi)有兩年歷史或者不能證明未來(lái)三年可持續(xù)性的收入。
4. 財(cái)產(chǎn)主要是可以立即變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)有多少。
5. 特殊情況下有沒(méi)有其他來(lái)源的財(cái)力支持。
美國(guó)購(gòu)房貸款能力計(jì)算
計(jì)算貸多少款合適，請(qǐng)參考以下原則：
1.前面提到的收入減去支出大于等于0。如果在可預(yù)期的將來(lái)工資會(huì)大幅提高，而且準(zhǔn)備好了工資提高之前的資金缺口，也可以暫時(shí)小于0。
2. 工作/收入穩(wěn)定的建議留3-6個(gè)月的可立即變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)；工作/收入不穩(wěn)定的建議留9-12個(gè)月的可立即變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)。就是相同情況下工作/收入穩(wěn)定的可以多放些首付來(lái)提高可以買(mǎi)的房?jī)r(jià)。
3. 特殊情況下有其他財(cái)力支持的，必須是非常可靠的來(lái)源， 譬如父母可以支持的，等同于可變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)增加。
4. 影響這個(gè)凈勝額大小的另外一個(gè)主要因素是消費(fèi)觀念，譬如有的人比較樂(lè)觀，覺(jué)得現(xiàn)在每個(gè)月能持平就行，因?yàn)橐院蠊べY會(huì)漲，而貸款的Monthly Payment 不會(huì)。有的人比較保守，覺(jué)得每個(gè)月必須再攢下幾千美元才舒服。這個(gè)就是小馬過(guò)河了，我個(gè)人的建議是自己感覺(jué)怎么舒服就怎么做。
所以說(shuō)，想貸款買(mǎi)房的人們一定要有良好的消費(fèi)習(xí)慣，不能盲目貸款倉(cāng)促買(mǎi)房。
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