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自去年下半年以來，在美國(guó)的購房者普遍感覺銀行審批房貸越來越難。美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局近日出臺(tái)了房貸市場(chǎng)的新法規(guī)。今天就給大家說說美國(guó)房貸新政策。

美國(guó)民眾能否買得起房很大程度取決于是否可以獲得銀行的貸款，而銀行是否貸款就要看借款人的收入情況。在多德弗蘭克法案要求下，美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局出臺(tái)了美國(guó)房貸市場(chǎng)的新法規(guī)，并于1月10日正式實(shí)行。根據(jù)法規(guī)，貸款方需要證實(shí)借款方確實(shí)可以償還房貸。因此，貸款銀行不得不考慮一系列因素，如借款人收入、現(xiàn)有負(fù)債、信用歷史等，以證實(shí)借款方的財(cái)務(wù)狀況健康。

早在去年，美國(guó)銀行業(yè)就開始緊鑼密鼓更新技術(shù)、編寫新的貸款流程、培訓(xùn)員工以適應(yīng)監(jiān)管新規(guī)。有業(yè)內(nèi)人士表示，未來幾周，借款方的申請(qǐng)過程可能不會(huì)特別順暢，包括需要更長(zhǎng)的處理時(shí)間以及嚴(yán)格審查等問題。房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Zillow首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢弗萊斯表示，今年前兩個(gè)月，由于貸款方需轉(zhuǎn)移到新系統(tǒng)，短期內(nèi)房貸申請(qǐng)過程可能不會(huì)特別順暢，但新規(guī)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響應(yīng)該不大。

根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)公布的資料顯示，近期美國(guó)房貸申請(qǐng)件數(shù)持續(xù)下滑，一度創(chuàng)下近13年以來的新低，這反映了美國(guó)房貸利率走高帶來的影響。此外，富國(guó)銀行、摩根大通等在低利率環(huán)境下依靠再融資業(yè)務(wù)而收益頗豐的按揭機(jī)構(gòu)，此前也紛紛對(duì)業(yè)務(wù)前景發(fā)出警告，認(rèn)為借款需求的萎縮程度可能比預(yù)期更為嚴(yán)重。

抵押貸款利率上升

美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂已七年之久，而曲折前行的美國(guó)房?jī)r(jià)如今正逐漸回歸最高峰。數(shù)據(jù)提供商CoreLogic公布的最新報(bào)告顯示，去年11月份美國(guó)住房?jī)r(jià)格同比上漲11.8%，連續(xù)第21個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。此外，美國(guó)50個(gè)最大的大都市會(huì)區(qū)中，有10個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)回到歷史最高水平。不過，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，美國(guó)抵押貸款利率水平也在上漲。據(jù)房利美數(shù)據(jù)，自2013年5月美聯(lián)儲(chǔ)首次釋放退出量化寬松（QE）信號(hào)以來，美國(guó)30年期抵押貸款利率累計(jì)上漲超過1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到4.5%左右。

據(jù)悉，海外買家在美國(guó)申請(qǐng)貸款買房，大約需要兩個(gè)月左右的時(shí)間。在房?jī)r(jià)瘋狂上漲的同時(shí)，抵押貸款利率也在快速上升，這對(duì)成交量的影響非常大。有分析人士表示，現(xiàn)在美國(guó)樓市過分依賴一次性付清全款的買家，但房?jī)r(jià)上漲必須依靠傳統(tǒng)的買家，他們通過按揭貸款借錢，因此，現(xiàn)在貸款的借款標(biāo)準(zhǔn)和利率提高可能阻礙美國(guó)樓市復(fù)蘇。根據(jù)高盛的報(bào)告，金融危機(jī)前美國(guó)“一次性付清”購房交易的比例只有20%，但現(xiàn)在卻上升至近60%。值得注意的是，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)此前公布的報(bào)告顯示，中國(guó)投資者成為美國(guó)樓市的第二大外國(guó)買家。當(dāng)許多美國(guó)民眾被沉重的房貸壓得喘不過氣時(shí)，70%的中國(guó)買房客是全額現(xiàn)金買房。

《巴倫周刊》認(rèn)為，今后三年美國(guó)房?jī)r(jià)仍將上漲，但是漲速要慢得多，不會(huì)再出現(xiàn)去年這樣兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

總的來說，房貸市場(chǎng)改革可能會(huì)影響美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。