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由于中國和美國房地產(chǎn)市場的 形態(tài)和模式存在很大的不同，所以不能用中國式的思維方式來考慮在美國買房的問題。在此專門針對這些問題寫一篇短文，為大家澄清一些問題。

一、購買新房還是二手房？

在美國，大多數(shù)在市場上交易的房子是二手房子，占市場上掛牌出售的房子總數(shù)的85%；新建的房子相對較少，僅占15%。這與中國大陸的房地產(chǎn)市場有很大的區(qū)別。

在美國，新建的房子一般都位于比較偏遠的地區(qū)或者城市，屬于新開發(fā)的地區(qū)。而那些發(fā)展比較成熟的城市，經(jīng)過長期的發(fā)展，擁有較優(yōu)良的學(xué)區(qū)、完善的生 活設(shè)施，優(yōu)美的環(huán)境，但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規(guī)劃、同時開發(fā)的，一般15-30年完成興建，每一座城市內(nèi)的住宅會有相近的 房齡。例如，在圣馬利諾市，住宅主要是在1920年至1940年間建造的；而在奇諾崗市，住宅是集中在1987年建造的。

如果你想買到一套新房，這并非不可能，但是你買到的這套房子可能在一個新開發(fā)的小城，周邊都是新建的房子，基礎(chǔ)設(shè)施可能相對不夠完善。因此，不要抱著一定要買新房子的心態(tài)去挑選房子，因為這樣一方面會讓你的選擇余地很小，讓你錯過很多好房子；另一方面，選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲， 比如說城市發(fā)展不成熟，生活不方便，學(xué)區(qū)不好等。

當然，也不排除這樣的情況：有些開發(fā)商在發(fā)展成熟的城市內(nèi)推倒一些老房子，然后重建新房，但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。

二、房子是不是越老越不值錢？

答案是：不一定，要根據(jù)具體情況綜合分析。在美國，老房子不一定不值錢或者不好，根據(jù)房屋的狀況的不同，價值差別會很大。

一方面，房子的建筑物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊，價值降低。對于木制房屋來說，一般可以將每10年看作一個階段，如果不進行保養(yǎng)和翻新，房齡越大，價值越低；如果一直沒有更新設(shè)備,房齡超過40年可以算是相當老舊的房子, 幾乎沒有建物價值了。但是如果業(yè)主對房屋保持著適當?shù)谋ｐB(yǎng),翻新，房屋價值可能仍然很高的。

這里要提一下，美國有些老城市為了保持其城市文化特色，特別規(guī)定該市的房產(chǎn)業(yè)主不能隨意改變其住宅的外觀；如果要對自己的房子進行翻新，可以根據(jù)喜好隨意改變房屋的內(nèi)部構(gòu)造，但是房屋的外觀必須保持其原有風(fēng)格。另一方面，房子的土地部分，會隨著當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展和人口的增長而升值。

總之，選擇房子的時候，不僅要看它的建筑年代，也要看它的內(nèi)部保養(yǎng)狀態(tài)，看它最近是否經(jīng)過翻新等。如果房屋保養(yǎng)得好，大多數(shù)房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的；當然也不排除相反的情況，如果當?shù)丨h(huán)境變壞, 經(jīng)濟衰退，房子的價值也有可能下降。

三、買學(xué)校附近的房子（學(xué)區(qū)房）好不好？

是否購買美國學(xué)區(qū)房，這是要根據(jù)自己的具體情況綜合考慮。學(xué)校附近的房子由于需求旺盛，價格也相對較高，與同等條件的房子相比，一般有5% 的溢價。這部分溢價反映了學(xué)校附近的房子的優(yōu)點——孩子上學(xué)比較方便；但是也有缺點：學(xué)校附近環(huán)境比較嘈雜，降低了生活的舒適性。

如果購房用于出租，學(xué)校附近的房子比較容易租出去。舉例來說，如果當?shù)仡愃品孔拥钠骄�租金�?000美元/月，那么學(xué)校附近的房子也許可以出租略高 些如2100或2200美元/月；所以學(xué)校附近的房子出租，每年收到的租金確實高一點。但是房子初始買價也相對較貴，基本上兩相抵消。

另外，學(xué)校附近的租客大多是學(xué)生，他們大多對房子不夠愛護，間接造成保養(yǎng)成本上升；所以綜合考慮，學(xué)校附近的房子並沒有特別了不得的優(yōu)勢, 也可以說它的優(yōu)勢已反應(yīng)在房價上了。 

四、選擇城市屋還是獨立屋？

城市屋和獨立屋有很大的不同，但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。兩者之間的區(qū)別在于：城市屋一般沒有庭院或者庭院很小，所以占地面積不大，價格差別也不大，從十幾萬美元到五六十萬美元不等。而獨立屋占地面積比較大，尺寸和內(nèi)部設(shè)施天差地別，所以不同的獨立屋價格相差非常大，從二十幾萬美元（較 差的城市）到幾千萬美元的獨立屋都有；在一些比較差的城市，也有十幾萬美元的獨立屋。

如果購房用于出租，城市屋的租金收益率相對比較高，因為它的初始投入比較��；但是獨立屋的升值潛力比較大。所以作為投資，兩者各有優(yōu)缺點。

如果要在兩者之間進行選擇，首先要看自己的預(yù)算有多少，如果預(yù)算不到二十萬美元，就不用考慮獨立屋；如果預(yù)算在二十萬美元到五六十美元之間，則兩者都可以考慮，可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇；如果預(yù)算在六十萬美元以上，那可以考慮買獨立屋，或者買幾套城市屋（作為投資的情況）。

以下是對城市屋和獨立屋的不同之處的總結(jié)：

首先確定自己的購房預(yù)算，能夠拿多少錢來買房？綜合預(yù)算和其他因素，就可以考慮選擇哪個城市了。美國的城市有特定的房產(chǎn)參數(shù)，如住宅均價、平均屋齡、平均居住面積、平均單價、學(xué)區(qū)分數(shù)等, 建議你一定要仔細查看我們提供的"城市行情表"及"學(xué)校成績一覽表 ", 從中分析。這些房產(chǎn)參數(shù)將是作為選擇城市的重要依據(jù)。

舉例說明：部分(南加華人熱門城市行情表及豪宅城市行情表)

1) 從中間價格來看，查看獨立屋的中間價, 不同的城市在某個時間點上都有其住宅均價。例如目前2012年初：奇諾崗市的住宅中間價大約為46.3萬美元，鉆石吧的 中間價大約為57.2萬美元，伊市住宅中間價大約為33.2萬美元，圣馬利諾市擁有加州最好的學(xué)區(qū)，其住宅中間價高達158.7萬美元。中間價的意思就是 在某一個地區(qū)或城市中賣出房屋正中間的房價, 所以中間價把房價平分成高低兩半, 我從累積的經(jīng)驗建議客戶, 比較好的購房原則, 應(yīng)該是購買平均價以上的房子，這樣的房子，整體屋況都會比較好, 買后需要整修費用少的多, 看似買貴實則更劃算。

中間價代表了一個地區(qū)的一般房價水平, 買在哪里要跟著自己的預(yù)算走, 不要勉強買一個地區(qū)里最便宜的房子，那將給你自己出難題, 很難找到, 即使有，那也是屋況非常糟糕的房子。因為美國的房地產(chǎn)市場是一個很透明的自由競爭市場，房屋的價值基本都反映在價格上了，如果有套房子比周圍同等條件的房子價格低很多，那肯定因為這套房子有些致命的缺陷。

2) 從獨立屋單價來看，表格最后一行就是"獨立屋單價",意思就是中間價房子它的每平方呎單價多少錢, 這個數(shù)字就是每個地方絕對中間價的比較, 簡單說就是城市房價高低比較的直接數(shù)據(jù), 例如你看到:奇諾崗$186,鉆石吧$234, 伊市$115, 圣馬利諾$573, 你即可分辨房價高低了。以最低價的伊市為基點, 顯示奇諾崗房價相較高62%,鉆石吧相較高103%,圣馬利諾相較高398%,每個不同城市都有著不同的價位差距。

3) 從居住面積來看, 不同城市，房屋的平均居住面積可能有很大的不同，而同一座城市內(nèi)，可能大多數(shù)住宅的居住面積相近而形成特性。從"城市行情表"看不到各個城市的房屋尺寸大小, 但是我們可以用獨立屋中間價除以獨立屋單價, 就換算出各城市中間價房屋的面積,舉 例來說，圣馬利諾市的中間價住宅$1587000除以獨立屋單價$573, 得知平均居住面積2770平方尺；如此類推你可以知道每個城市的中間居住面積。當然一個城市里面的房屋面積絕對是有大有小, 如奇諾崗,鉆石吧, 核桃市,爾灣市大小尺寸房子都有, 而且相差的很大, 這意味著你可以,用不同的預(yù)算買在這些城市, 但是如伊市, 圣馬利諾等就不容易找到小尺寸的獨立屋。

4)從房子種類來看， 最常見的是獨立屋(國內(nèi)稱別墅), 城市屋(國內(nèi)稱連排別墅),公寓(國內(nèi)一般房子) 三種, 有些城市絕大多數(shù)是獨立屋, 如圣馬利諾,伊市, 也有城市屋,公寓多于獨立屋的城市如爾灣, 有不少的城市沒有公寓式建筑, 或者公寓只用來出租而不是單獨出售, 因此, 想在什么城市買什么房子, 不妨先向?qū)�業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人問清楚。

5)從屋齡來看，美國不同城市的住宅屋齡有很大的區(qū)別。例如，圣馬利諾市的房子大多是上世紀20年代到40年代建的；爾灣市的住宅建筑年代在1965年到2005年之間；奇諾崗市的房子集中在1987年至2005年興建；核桃市的住宅建筑年代在1950年到1980年間。因此，如果想買比較新的房子，你就該選接近現(xiàn)在年代開發(fā)的城市。如果想去有古色古香歷史感的城市生活，那就選擇較早開發(fā)的城市了。

6)從學(xué)區(qū)分數(shù)來看，華人買房特別重視學(xué)區(qū)要好, 尤其是有孩子上學(xué)的家庭, 學(xué)區(qū)學(xué)校一般分為高中、中學(xué)、小學(xué), 一個房子擁有三級學(xué)校都是高分的必然最受歡迎,房子賣價自然水漲船高, 所以我們有一個簡單的結(jié)論——房價貴的地方通常表示學(xué)區(qū)好。

但是，好的定義並不一定相同, 滿分1000分有人認為800分就是好, 也有的900分還嫌不夠好, 所以你想比較每個城市里每個學(xué)校成績, 最方便的方法就是查看我們替你準備好的"學(xué)校成績一覽表", 看看那些城市符合你的要求, 你的標準, 最后對照這些城市的價位及單價, 選出你認為性價比最好的地方。

在選擇城市的時候，當然還有其他的因素，比如個人喜愛,地緣因素等，這些因素也很重要，應(yīng)當考慮進去。