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近些年，美國(guó)的房地產(chǎn)一直是比較熱門(mén)的話(huà)題，它的局勢(shì)走向以及最近概況很多人都為此做出了分析，了解它的大致方向?qū)τ谝院笤诿绹?guó)買(mǎi)房以及投資房地產(chǎn)都會(huì)有所幫助。 一、美國(guó)人的住房情況 　　美國(guó)東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。所屬阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部。總面積9372614萬(wàn)平方公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)22680公里。美國(guó)是世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)。經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)門(mén)類(lèi)齊全，集約化程度高，國(guó)民生產(chǎn)總值位居世界首位。1997年GDP為80830億美元，人均超過(guò)3萬(wàn)美元，居主要工業(yè)國(guó)家的首位。對(duì)GDP的貢獻(xiàn)中，農(nóng)業(yè)占2%，工業(yè)占23%，服務(wù)業(yè)等占75%。 　　在家庭收入方面，雖然美國(guó)貧富懸殊，10%的人占有90%的財(cái)富，但富裕和貧困的人口都是少數(shù)，絕大多數(shù)人過(guò)著普通的生活。圖一是美國(guó)家庭在1967年至1997年三十年間的收入中位數(shù)曲線(xiàn)，從中可以看出，美國(guó)的普通家庭收入一直在30000~38000美元之間，增長(zhǎng)幅度和變化幅度并不大，其中1997年美國(guó)家庭年收入中位數(shù)為37005美元，這表明美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是比較平穩(wěn)的。 雖然美國(guó)普通家庭收入并不很高，但總體生活素質(zhì)較高，大部分人擁有自己的住房。美國(guó)政府為了解決國(guó)民的住房問(wèn)題，采取了許多有效措施，如為低收入家庭提供廉價(jià)的房屋，采取資金扶持減稅等政策鼓勵(lì)舊屋改造，通過(guò)抵押證券化保證購(gòu)房按揭資金等。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)小家庭只要有一人有穩(wěn)定的工作，都可以買(mǎi)得起房。圖二是近30年來(lái)，美國(guó)家庭自有住房率曲線(xiàn)，從中可以看出，美國(guó)一直以來(lái)維持比較高的自有住房率。1997年，美國(guó)自有住房率為66%（指獨(dú)戶(hù)型房屋），獨(dú)戶(hù)型房屋平均價(jià)為13.39萬(wàn)美元。 　　在美國(guó)政策住房政策中，為美國(guó)人提供“買(mǎi)得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。在美國(guó)買(mǎi)得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過(guò)家庭收入的28%，并且住房開(kāi)支與其他固定債務(wù)加起來(lái)不超過(guò)家庭收入的36%。例如，按1997年美國(guó)家庭收入中位數(shù)37000美元，那么當(dāng)每月住房分期付款不超過(guò)863元時(shí)，這樣的房屋就是買(mǎi)得起的，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)銀行提供9成30年按揭（這是美國(guó)最普遍的按揭成數(shù)和年限），年利率7%，那么美國(guó)中等收入的家庭買(mǎi)得起的住房房?jī)r(jià)約為14.24萬(wàn)美元，而目前美國(guó)獨(dú)戶(hù)型房屋的均價(jià)為13.39萬(wàn)元，因此中等收入的美國(guó)家庭都是買(mǎi)得起的，房?jī)r(jià)是合理的。根據(jù)這個(gè)買(mǎi)得起的住房政策，美國(guó)聯(lián)邦政府住房與城市發(fā)展部或州政府住房管理局，每年都要根據(jù)居民家庭收入與市場(chǎng)住房房?jī)r(jià)情況，了解目前市場(chǎng)上的房屋是不是美國(guó)人買(mǎi)得起的,進(jìn)而確定每年要為低收入家庭建設(shè)多少房屋和以什么樣的價(jià)格提供。 二、房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重 　　房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但其在美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重并不大。如表一所示，1992年美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系為：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比為0.95%, 房地產(chǎn)業(yè)的工資總額與所有產(chǎn)業(yè)工資總額之和的比例為1.2%，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口與所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人口的比例為1.3%。1997年這些比例分別為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占0.94%, 工資額占1.2%, 就業(yè)人口占1.3%。雖然1992年與1997年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿(mǎn)足生產(chǎn)和生活對(duì)房地產(chǎn)的需求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是作為生產(chǎn)和生活場(chǎng)所存在的，它的發(fā)展速度決定于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人們生活水平提高對(duì)其提出的需求，它不能脫離整體經(jīng)濟(jì)而肓目發(fā)展。 三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 　　在過(guò)去的二十年里，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會(huì)的整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基本保持平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢(shì)。雖然美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出周期性，一般是18~20年左右經(jīng)歷一個(gè)周期循環(huán)，但周期波動(dòng)幅度較小，較少大起大落。圖三是美國(guó)主要房地產(chǎn)參考指數(shù)之一的“NCREIF指數(shù)”，近20年來(lái)的表現(xiàn)情況, 從中可看出美國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)的平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，這也表明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)理性成熟的市場(chǎng)。從長(zhǎng)線(xiàn)投資來(lái)看，在美國(guó)投資房地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、回報(bào)率高等特點(diǎn)。 四、房地產(chǎn)業(yè)的管理 　　美國(guó)是土地私有制國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)很少，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個(gè)普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府一是管規(guī)劃，通過(guò)規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類(lèi)型、高度、密度，進(jìn)行土地管制；二是管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，主要是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷(xiāo)售人員的考試發(fā)牌制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員的發(fā)牌制度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是依法征稅；四是為公眾利益行駛警察權(quán)力。除此之外，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理沒(méi)有其它職能，房地產(chǎn)活動(dòng)完全按市場(chǎng)規(guī)律辦事，既不審查開(kāi)發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產(chǎn)證。 它的大致情況可以分為好幾個(gè)方面，這只是其中的一小部分，了解更多或更有用的知識(shí)可以查閱一些書(shū)籍，為以后在美國(guó)買(mǎi)房或者投資作準(zhǔn)備。