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近些年，美國的房地產(chǎn)一直是比較熱門的話題，它的局勢(shì)走向以及最近概況很多人都為此做出了分析，了解它的大致方向?qū)τ谝院笤诿绹�買房以及投資房地產(chǎn)都會(huì)有所幫助。 一、美國人的住房情況 　　美國東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。所屬阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于太平洋北部�？偯娣e9372614萬平方公里，海岸線長22680公里。美國是世界經(jīng)濟(jì)大國。經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)門類齊全，集約化程度高，國民生產(chǎn)總值位居世界首位。1997年GDP為80830億美元，人均超過3萬美元，居主要工業(yè)國家的首位。對(duì)GDP的貢獻(xiàn)中，農(nóng)業(yè)占2%，工業(yè)占23%，服務(wù)業(yè)等占75%。 　　在家庭收入方面，雖然美國貧富懸殊，10%的人占有90%的財(cái)富，但富裕和貧困的人口都是少數(shù)，絕大多數(shù)人過著普通的生活。圖一是美國家庭在1967年至1997年三十年間的收入中位數(shù)曲線，從中可以看出，美國的普通家庭收入一直在30000~38000美元之間，增長幅度和變化幅度并不大，其中1997年美國家庭年收入中位數(shù)為37005美元，這表明美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是比較平穩(wěn)的。 雖然美國普通家庭收入并不很高，但總體生活素質(zhì)較高，大部分人擁有自己的住房。美國政府為了解決國民的住房問題，采取了許多有效措施，如為低收入家庭提供廉價(jià)的房屋，采取資金扶持減稅等政策鼓勵(lì)舊屋改造，通過抵押證券化保證購房按揭資金等。一般來說，一個(gè)小家庭只要有一人有穩(wěn)定的工作，都可以買得起房。圖二是近30年來，美國家庭自有住房率曲線，從中可以看出，美國一直以來維持比較高的自有住房率。1997年，美國自有住房率為66%（指獨(dú)戶型房屋），獨(dú)戶型房屋平均價(jià)為13.39萬美元。 　　在美國政策住房政策中，為美國人提供“買得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。在美國買得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過家庭收入的28%，并且住房開支與其他固定債務(wù)加起來不超過家庭收入的36%。例如，按1997年美國家庭收入中位數(shù)37000美元，那么當(dāng)每月住房分期付款不超過863元時(shí)，這樣的房屋就是買得起的，按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)銀行提供9成30年按揭（這是美國最普遍的按揭成數(shù)和年限），年利率7%，那么美國中等收入的家庭買得起的住房房價(jià)約為14.24萬美元，而目前美國獨(dú)戶型房屋的均價(jià)為13.39萬元，因此中等收入的美國家庭都是買得起的，房價(jià)是合理的。根據(jù)這個(gè)買得起的住房政策，美國聯(lián)邦政府住房與城市發(fā)展部或州政府住房管理局，每年都要根據(jù)居民家庭收入與市場(chǎng)住房房價(jià)情況，了解目前市場(chǎng)上的房屋是不是美國人買得起的,進(jìn)而確定每年要為低收入家庭建設(shè)多少房屋和以什么樣的價(jià)格提供。 二、房地產(chǎn)業(yè)在美國經(jīng)濟(jì)中的比重 　　房地產(chǎn)業(yè)是美國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但其在美國整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重并不大。如表一所示，1992年美國房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系為：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比為0.95%, 房地產(chǎn)業(yè)的工資總額與所有產(chǎn)業(yè)工資總額之和的比例為1.2%，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口與所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人口的比例為1.3%。1997年這些比例分別為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占0.94%, 工資額占1.2%, 就業(yè)人口占1.3%。雖然1992年與1997年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說明了兩個(gè)問題：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國民經(jīng)濟(jì)的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對(duì)房地產(chǎn)的需求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是作為生產(chǎn)和生活場(chǎng)所存在的，它的發(fā)展速度決定于經(jīng)濟(jì)增長和人們生活水平提高對(duì)其提出的需求，它不能脫離整體經(jīng)濟(jì)而肓目發(fā)展。 三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 　　在過去的二十年里，美國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著社會(huì)的整體國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，基本保持平穩(wěn)向上的發(fā)展趨勢(shì)。雖然美國房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出周期性，一般是18~20年左右經(jīng)歷一個(gè)周期循環(huán)，但周期波動(dòng)幅度較小，較少大起大落。圖三是美國主要房地產(chǎn)參考指數(shù)之一的“NCREIF指數(shù)”，近20年來的表現(xiàn)情況, 從中可看出美國房地產(chǎn)投資回報(bào)的平穩(wěn)增長趨勢(shì)，這也表明美國房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)理性成熟的市場(chǎng)。從長線投資來看，在美國投資房地產(chǎn)具有風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、回報(bào)率高等特點(diǎn)。 四、房地產(chǎn)業(yè)的管理 　　美國是土地私有制國家，房地產(chǎn)市場(chǎng)完全按市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)作，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)很少，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府與所有其它業(yè)主一樣，也是一個(gè)普通的業(yè)主，遵守同樣的游戲規(guī)則。在與房地產(chǎn)管理有關(guān)的政府職能中，政府一是管規(guī)劃，通過規(guī)劃規(guī)定每一塊土地的用途，建筑類型、高度、密度，進(jìn)行土地管制；二是管理房地產(chǎn)從業(yè)人員，主要是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售人員的考試發(fā)牌制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員的發(fā)牌制度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；三是依法征稅；四是為公眾利益行駛警察權(quán)力。除此之外，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理沒有其它職能，房地產(chǎn)活動(dòng)完全按市場(chǎng)規(guī)律辦事，既不審查開發(fā)公司的資格，也不發(fā)房地產(chǎn)證。 它的大致情況可以分為好幾個(gè)方面，這只是其中的一小部分，了解更多或更有用的知識(shí)可以查閱一些書籍，為以后在美國買房或者投資作準(zhǔn)備。