日韩伦理一区,黄在线观看免费网站ktv,欧美一区二区麻豆红桃视频,国产精品91xxx

在去年，底特律“皮鞋房”新聞讓中國(guó)人怦然心動(dòng)：買一雙皮鞋的錢，可以在底特律買一套房。今年，“北京1套房=休斯敦6套房”又使得人們坐立不安：賣 掉北京的一套房，就可以在休斯敦買下６套，而且租金收入不僅豐厚，甚至可以租回北京賣掉的房子。到美國(guó)買房去！美國(guó)住房，聽(tīng)上去很美。那么，美國(guó)人住房的 真實(shí)情形如何？在美國(guó)買房，真的是如此便宜，如此美妙嗎？　

 

一、住房與美國(guó)夢(mèng)：不可或缺

美國(guó)夢(mèng)，是美國(guó)歷史學(xué)家亞當(dāng)斯（John Truslow Adams）所提出的。兩百年來(lái)，“美國(guó)夢(mèng)”激勵(lì)著全球各地千百萬(wàn)人來(lái)到這里尋求自由和機(jī)會(huì)。按照“維基百科”的解讀，美國(guó)夢(mèng)是“自1776年以來(lái)，世世 代代的美國(guó)人都深信不疑，只要經(jīng)過(guò)努力不懈的奮斗便能獲得更好的生活，亦即人們必須通過(guò)自己的勤奮、勇氣、創(chuàng)意和決心邁向繁榮，而非依賴于特定的社會(huì)階級(jí) 和他人的援助。”　

美國(guó)夢(mèng)很精神。那是一種崇尚白手起家，個(gè)人奮斗，不拼爹，不拼媽的精神。同時(shí)美國(guó)夢(mèng)也很物質(zhì)：兩輛私家車停在車庫(kù)里，一條狗趴在修剪得整整齊齊的草 坪上。最重要的，對(duì)于一代又一代的美國(guó)人來(lái)說(shuō)，美國(guó)夢(mèng)就是擁有一套私人住宅�！蹲穼っ绹�(guó)夢(mèng)：擁有經(jīng)濟(jì)適用房的新視角》（Chasing the American Dream）一書(shū)的三名作者蘭克（Mark Robert Rank）、赫謝（Thomas A. Hirschl）和福斯特（Kirk A. Foster）寫道，“擁有個(gè)人住房的價(jià)值觀深深地扎根于美國(guó)的大眾文化。”按作者書(shū)中的說(shuō)法，“有人認(rèn)為，直到一個(gè)人擁有自己的住房之時(shí)，他才真正實(shí)現(xiàn) 了夢(mèng)想。”

也就是說(shuō)，擁有一套獨(dú)立屋，也就是中國(guó)人所說(shuō)的“別墅”，是美國(guó)夢(mèng)“夢(mèng)境”。這一點(diǎn)，和中國(guó)人的理想并無(wú)二致。“安居樂(lè)業(yè)”，只有安居了，買房了，才能真正享受事業(yè)，享受生活。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如今，大部分美國(guó)人都實(shí)現(xiàn)了“美國(guó)夢(mèng)”。據(jù)美國(guó)人口普查局的資料，2014年一季度美國(guó)家庭住房擁有率為64.8%或約7440萬(wàn) 戶。而在金融危機(jī)爆發(fā)前的2006年，68.9%或7650萬(wàn)戶美國(guó)人擁有住房。換言之，當(dāng)時(shí)約七成的美國(guó)家庭擁有住房。金融危機(jī)的突然爆發(fā)以及消退，美國(guó)與世界格局的變化，都在不同程度地影響美國(guó)夢(mèng)的夢(mèng)境，也影響著美國(guó)人住房夢(mèng)的夢(mèng)境�！�

二、實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，說(shuō)易行難

實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)，難不難？實(shí)現(xiàn)美國(guó)住房夢(mèng)，難不難？

美國(guó)夢(mèng)是現(xiàn)實(shí)的。在今天，金融危機(jī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅和大衰退卻讓很多美國(guó)人擔(dān)心“美國(guó)夢(mèng)”難圓。《追尋美國(guó)夢(mèng)》中寫道，對(duì)于大多數(shù)美國(guó)人來(lái)說(shuō)， 美國(guó)夢(mèng)變得越來(lái)越難實(shí)現(xiàn)。星巴克執(zhí)行長(zhǎng)舒爾茲（Howard Schultz）說(shuō)，“過(guò)去幾年來(lái)，我們看到美國(guó)夢(mèng)破碎。”“市場(chǎng)觀察”（Market Watch）專欄作家高德(Howard Gold)在《今日美國(guó)》撰文指出，美國(guó)夢(mèng)還在，但成本很高。他估算，一個(gè)四口之家保證美國(guó)夢(mèng)的生活每年要支付13多萬(wàn)美元的費(fèi)用。考慮到美國(guó)一般家庭年 收入51371美元的情況，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)美國(guó)夢(mèng)難以實(shí)現(xiàn)。高德估計(jì)，僅有1/8美國(guó)家庭可以實(shí)現(xiàn)這樣的生活。

高德的估計(jì)明顯偏低。事實(shí)上，大部分美國(guó)人都過(guò)上了有房有車的中產(chǎn)階級(jí)生活。按照國(guó)際慣例，購(gòu)房難度是按房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量的。所謂房?jī)r(jià)收入比 (Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。根據(jù)美國(guó)最大的購(gòu)房網(wǎng)站 ZILLOW的測(cè)算，按歷史平均，美國(guó)一棟中間價(jià)位的住房?jī)r(jià)格，是中位家庭收入的2.6倍。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的家庭中位收入為10萬(wàn)元時(shí)，當(dāng)?shù)氐闹形环课輧r(jià)格約 為26萬(wàn)美元。換言之，一個(gè)家庭只要不吃不喝，不到3年就可以購(gòu)買一棟房子。

聽(tīng)起來(lái)確實(shí)很美，但是，要知道美國(guó)人存不下錢的，儲(chǔ)蓄率是有名的低，要存夠數(shù)萬(wàn)美元的頭款也并非易事。加州地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的（The California Association of REALTORS）描繪了頭次購(gòu)房者的畫(huà)像：已婚有孩子，平均年齡37歲，中位家庭收入97，800美元。購(gòu)買的房屋類型91%為獨(dú)棟屋，也就是別墅，中 位面積2370平方英尺。而如果是單身王老五，購(gòu)屋的時(shí)間就得推遲至少10年。如頭次購(gòu)房的單身漢，中位收入為66，500美元，年紀(jì)為46歲，房屋面積 為1，600英尺，僅有67%是獨(dú)棟屋�？梢�(jiàn)，美國(guó)人也多是大學(xué)畢業(yè)工作至少十年，才住上了自己的房子。這與中國(guó)人丈母娘無(wú)房不讓女兒出嫁的理念大相徑庭。

另外一個(gè)指標(biāo)就是住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)。也就是每月支付房貸額占其月收入的比例。ZILLOW刊文，歷史上，一個(gè)中位收入的家庭，需要花費(fèi)其月收入的 22.1% 來(lái)支付其中位房屋的房貸。房貸危機(jī)使得房屋價(jià)格下降，在2012年底，一個(gè)中位收入的家庭，僅僅需要花費(fèi)其月收入的13.1%，就可以負(fù)擔(dān)其房貸。從那時(shí) 起，房?jī)r(jià)和利率開(kāi)始攀升，到2013年的第四季度，這一比例上升到15.1%，雖然比2012年有所上升，但還遠(yuǎn)低于歷史均值。

對(duì)華人來(lái)說(shuō)的，從某種角度看，比普通的美國(guó)人更難以支付房貸。在美國(guó)，華人多聚居于東西兩岸，如紐約、舊金山、洛杉磯三大埠。在舊金山，歷史上中位 收入的家庭，要花費(fèi)其月收入的37.7% 來(lái)支付其房貸，而到今年，這一比例不減反增，達(dá)到了39%。也就說(shuō)是，在舊金山，普通家庭要拿出他們收入的四成來(lái)支付房貸。在洛杉磯，這一比例也相近 （40%）。在紐約，這一比例是25%。而在華人較少的德州達(dá)拉斯，這一比例僅有11%。在破產(chǎn)的了底特律，這一比例更是低到難以置信的9%�！�

因此，美國(guó)住房夢(mèng)，對(duì)于華人來(lái)說(shuō)，似乎更遙遠(yuǎn)。但是從另一角度看，就是華人更買得起房。包括華裔在內(nèi)的亞裔，不僅是美國(guó)人口增長(zhǎng)最快的少數(shù)族裔，也 是最富有、教育水平最高的群體之一。而且，華人的儲(chǔ)蓄率遠(yuǎn)高于美國(guó)平均。寅吃卯糧，花未來(lái)錢是美國(guó)人的傳統(tǒng)。突如其來(lái)的金融危機(jī)才促使美國(guó)人開(kāi)始儲(chǔ)蓄，一 些經(jīng)濟(jì)學(xué)家估算，美國(guó)人平均儲(chǔ)蓄率因此而從原來(lái)的不足1%上升到5%到10%，而一貫善于存儲(chǔ)的華人的儲(chǔ)蓄率更將上升到22%。

在次貸危機(jī)期間，幾乎所有美國(guó)人都受到影響，無(wú)論是土生土長(zhǎng)的美國(guó)人，還是外來(lái)移民，住房擁有率均出現(xiàn)下滑。然而，有一個(gè)群體卻幾乎毫發(fā)無(wú)損從房地 產(chǎn)泡沫中全身而退，那就是華裔移民。房利美（Fannie Mae）公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年六成華裔移民（60.3%）住在自己擁有的住房中，與次貸危機(jī)開(kāi)始前幾乎沒(méi)有變化。華裔新移民擁有的住房?jī)r(jià)格中值為 43.56萬(wàn)美元，與危機(jī)前相比相差不大。華裔還清住房貸款的家庭比例為35%。

在2011年，美國(guó)家庭住房擁有率為65%，但在美國(guó)境外出生的移民家庭，實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)的家庭比例為52%，高達(dá)48%的家庭則還在為此而拼搏。華裔移民家庭的住房擁有率高于移民平均水平，略低于全美平均水平�！�

三、在美國(guó)買房不易，養(yǎng)房更難

在美國(guó)，買房也是大事，是大多數(shù)美國(guó)人一生最大的開(kāi)支。以洛杉磯買房為例。2014年4月，洛杉磯平均房?jī)r(jià)為55萬(wàn)元，3臥室的房?jī)r(jià)為65萬(wàn)元。以 最近在Zillow上市的位于洛杉磯東區(qū)的一棟51萬(wàn)元的獨(dú)棟屋為例，該房建于1955年，3臥室，2個(gè)衛(wèi)生間，房屋面積1,300平方英尺，土地面積 8000平方尺，除去20%，10.2萬(wàn)美元的頭款，按30年期固定利率3.986%的利息，其月付房貸為1945元。根據(jù)2012年的人口普查資料，洛 杉磯家庭收入為56,241（現(xiàn)在略高）房貸支出約占其收入的四成。

但美國(guó)人養(yǎng)房的成本，遠(yuǎn)不止房貸。除了每月繳房貸之外，還有必須繳納的房屋保險(xiǎn)費(fèi)，以及水、電、煤氣、電視、網(wǎng)絡(luò)、電話、 垃圾，等等，這些都是固定 開(kāi)支。還有一項(xiàng)必須指出的，就是美國(guó)房子的維修、養(yǎng)護(hù)的開(kāi)支相對(duì)較大。美國(guó)的房子多半老舊，幾十年、上百年的房子比比皆是。美國(guó)人工貴，修起來(lái)動(dòng)不動(dòng)就成 千上萬(wàn)元。一棟獨(dú)立屋，除了房屋的開(kāi)支，還有院子、草坪、游泳池等養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，加起來(lái)也很可觀的。而這些費(fèi)用，是住在公寓樓的中國(guó)人很難遇到的�！�

一項(xiàng)重要的養(yǎng)房開(kāi)支，就是房地產(chǎn)稅（Property Tax）。美國(guó)各地房地產(chǎn)稅從1%到2%不等。洛杉磯的房地產(chǎn)稅，約為房?jī)r(jià)的1.22%。前 述的那一棟房子每年要繳納房地產(chǎn)稅為6222美元，平均每月518元，此外，還有一項(xiàng)必須的開(kāi)支，就是強(qiáng)制性的火險(xiǎn)，每月約60元。這樣，每月房貸、房地產(chǎn)稅，以及保險(xiǎn)三項(xiàng)固定開(kāi)支，就達(dá)到2523美元。而ZILLOW上估計(jì)，這棟房子的月租收入為2148美元，彌補(bǔ)不了那三項(xiàng)支出。因此，在洛杉磯目前的房?jī)r(jià)水平下，想憑借出租來(lái)獲利，幾乎是不可能的。而假如沒(méi)有地產(chǎn)稅一項(xiàng)，則可以獲得微利。

因此，地產(chǎn)稅的作用，對(duì)購(gòu)房者而言，就是加大養(yǎng)房的成本，使得囤積空房變得很昂貴，買房出租利益有限。除非可以在房?jī)r(jià)較低的地區(qū)、時(shí)間，買到便宜的 房子。如許多人在次貸危機(jī)時(shí)，以較大的折扣買下的法拍屋，如今出租就有利可圖。如今在房?jī)r(jià)急劇回升的情況下，就不同了。當(dāng)然，如今在中部、偏遠(yuǎn)地區(qū)，在一 些治安惡劣的城區(qū)，房子還很便宜，10萬(wàn)美元以下買一套房并非不可能，但這些房屋的維修成本很高，升值潛力卻是有限的�！�

四、以住房為杠桿，運(yùn)作人生

房產(chǎn)稅是美國(guó)一項(xiàng)極其重要的稅收。是每個(gè)地區(qū)政府和當(dāng)?shù)毓�立校區(qū)的財(cái)政主要來(lái)源。包括縣(county)稅、城市(municipality)稅， 和學(xué)區(qū)(school)稅這三項(xiàng)稅的總和，三項(xiàng)的征收比例，一般是 1: 1: 5 ，以學(xué)區(qū)稅最多。因此，房產(chǎn)稅不僅關(guān)系到城市的治安（如警察開(kāi)支，等等），城市建設(shè)（公路和下水道，等等）。更關(guān)心到學(xué)區(qū)的質(zhì)量，和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的價(jià) 值。一般房產(chǎn)稅高的地區(qū)，學(xué)區(qū)也比較好。因?yàn)橛胸?cái)政支持。所以這里的房產(chǎn)，每年的增值也大。而且所有在該區(qū)居住的居民，孩子從學(xué)前班一直到高中畢業(yè)，都可以享受免費(fèi)教育。因此，房產(chǎn)稅首先是直接地取之于民，用之于民。尤其是，保障了公立教育的運(yùn)作和質(zhì)量提升。因此，可以說(shuō)，美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)社會(huì)形成，美國(guó)夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)，房產(chǎn)稅居功至偉。其次，美國(guó)房產(chǎn)稅加大了持房成本，提高了房屋的利用率，減少了空房水平，平抑了房?jī)r(jià)，打壓了炒房行為。

住房，除了安居之外，還有一個(gè)重大功能是理財(cái)?shù)母軛U。一方面是可以抵押貸款，另一方面是變相的儲(chǔ)蓄。由于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看是上漲的，而且一般高于通貨膨 脹率，因此住房就有了保值升值功能。一般美國(guó)人一生至少買三次房。初次買房；第二次換大房、好房：為孩子讀書(shū)換學(xué)區(qū)房；以及第三次換小房（ Down size)。退休之際，賣大房換小房，很有可能獲得豐厚的一筆收入，幫助安度晚年。

因此， 許多美國(guó)人，通過(guò)運(yùn)作房屋，不僅獲得財(cái)務(wù)自由，還獲得人生幸福。

當(dāng)然，美國(guó)夢(mèng)，一不小心也會(huì)變成美國(guó)噩夢(mèng)。次貸危機(jī)，就是房屋杠桿玩過(guò)頭了，使得上百萬(wàn)美國(guó)人痛失住房，更多的人住在房貸高于房屋價(jià)值的“溺水屋”，苦不堪言。同樣，今天假如不經(jīng)調(diào)查，輕信傳言，買下問(wèn)題房，也同樣會(huì)噩夢(mèng)纏身。