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　美國(guó)各個(gè)州征收房產(chǎn)稅的目的的確不是打壓房?jī)r(jià)，讓房?jī)r(jià)下跌，而是讓房子保值增值。事實(shí)是美國(guó)高房地產(chǎn)稅的州，房?jī)r(jià)基本維持穩(wěn)定，不怎么漲，也不怎么跌，上下頂多幾千美元的差價(jià)。甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，他們的價(jià)格也跌不下去，為什么征房產(chǎn)稅是讓房子保值增值，而是我們專家所講的打壓房?jī)r(jià)呢？這要從房產(chǎn)稅的用途說起。

　　房產(chǎn)稅是什么東西？

　　美國(guó)50個(gè)州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項(xiàng)支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國(guó)房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)。聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5.從構(gòu)成來看，美國(guó)各個(gè)州征收房地產(chǎn)稅類似中國(guó)的教育費(fèi)附加和物業(yè)費(fèi)。是用來支持當(dāng)?shù)氐男�學(xué)，中學(xué)和高中的，圖書管，各種公共設(shè)施，還有道路建設(shè)。你的去當(dāng)?shù)毓�共教育的網(wǎng)站，輸入你家的房子地址，或者你租的房子的地址，就會(huì)有對(duì)應(yīng)的學(xué)校。

　　你拿著closingstatement，或者租約，水電費(fèi)的單子，孩子家庭醫(yī)生的體檢簽字就可以去學(xué)校報(bào)名了。這種學(xué)校就是人們常說的公立學(xué)校。免費(fèi)，從小學(xué)到高中。

　　租房子也可以的原因是因?yàn)槟愕淖饨鹨舶�含了房地產(chǎn)稅，所以從這點(diǎn)來看，希望中國(guó)通過征收房產(chǎn)稅降低租金的人也失望了。因?yàn)閷W(xué)區(qū)是按照住址劃分的，所以就有好壞之說，好學(xué)區(qū)和差學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)的差別是有的，類似中國(guó)的學(xué)區(qū)房比較貴的道理是一樣的。

　　美國(guó)每個(gè)州的房地產(chǎn)稅率不一樣，差別很大。同一個(gè)州每個(gè)城市的也不一樣，但是這個(gè)差別是微小的。一般而言，在美國(guó)凡是征收高額購(gòu)物稅的州就少收房產(chǎn)稅。比如，加利福尼亞州的購(gòu)物稅高達(dá)8.7%到11%，因此房產(chǎn)稅只付1.5%；而德克薩斯州的購(gòu)物稅是2.5%，那里的房產(chǎn)稅竟然高達(dá)3.5%.加州人民偏愛買房子投資，同樣大小的房子比德克薩斯州的貴三到四倍，這好比上海的房子比新疆的房子貴3-4倍其實(shí)也是正常的。

　　美國(guó)沒有計(jì)劃生育政策，所以多生孩子是可以得到充分的房產(chǎn)稅回報(bào)的。中國(guó)有計(jì)劃生育政策，而且上學(xué)也不是全免費(fèi)的。例如美國(guó)房地產(chǎn)稅最貴的州 Connecticut（康蒂尼歌），美國(guó)東北部，稅率5%.所以那里的房子都維持在20萬(wàn)美元上下，很多都是十幾萬(wàn)美元的。算一下房產(chǎn)稅你多買多為他人做貢獻(xiàn)，你家沒有三四個(gè)孩子上學(xué)補(bǔ)會(huì)來，心理不會(huì)平衡的。所以說，美國(guó)的房產(chǎn)稅是和鼓勵(lì)生育政策對(duì)應(yīng)的。國(guó)家負(fù)責(zé)免費(fèi)教育，鼓勵(lì)多生，你生的越多，享受的房產(chǎn)稅回報(bào)更多。我們國(guó)家你多生享受房產(chǎn)稅回報(bào)也不可能，而且你還要交社會(huì)撫育費(fèi)。

　　美國(guó)房產(chǎn)稅單上，學(xué)區(qū)稅（UnifiedSchools），學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)擁有者，必須為學(xué)區(qū)內(nèi)的公立學(xué)校（指的是小學(xué)、初中、高中階段的學(xué)校）而交稅，稅率是房產(chǎn)價(jià)值的0.054372%，作為家庭，九牛一毛，但集腋成裘，就是學(xué)校一筆不小的收益。該學(xué)區(qū)收到的物業(yè)稅越多，學(xué)校越有錢，請(qǐng)的教師也越好，提高了該社區(qū)的品質(zhì)，反過來，該學(xué)區(qū)的公立學(xué)校越好，房產(chǎn)越貴，出售、出租的價(jià)格就越貴，又從物質(zhì)上保證了學(xué)校更好的發(fā)展。

　　在美國(guó)，征收的房產(chǎn)稅用來支付學(xué)生午餐、校車的費(fèi)用、教學(xué)設(shè)備、教師的工資發(fā)放和福利改善等龐大開支。比如匹茲堡最貴的學(xué)區(qū)，一年平均預(yù)算就要 7000萬(wàn)美元。因此，一般房產(chǎn)稅最高的地區(qū)，學(xué)區(qū)也都是最好的，因?yàn)橛胸?cái)政支持。所以這里的房產(chǎn)，每年的增值也大。而且自己的孩子從學(xué)前班一直到高中畢業(yè)，不用交學(xué)費(fèi)。美國(guó)政府在使用稅收方面也接受老百姓嚴(yán)格的監(jiān)督。

　　學(xué)區(qū)家庭交學(xué)區(qū)稅是義務(wù)，該學(xué)區(qū)學(xué)生入該學(xué)區(qū)學(xué)校，不僅無(wú)條件，而且全免費(fèi)。再好的公立學(xué)校，不得以成績(jī)拒絕學(xué)區(qū)內(nèi)的差生，因?yàn)槲医欢�，所以我有�?quán)利。交稅決定權(quán)利。

　　美國(guó)有稅，還有費(fèi)。有公園費(fèi)、防洪水費(fèi)、救護(hù)車救火車養(yǎng)護(hù)費(fèi)，為了維持這些公共設(shè)施，該區(qū)域的房產(chǎn)擁有者必須交費(fèi)，價(jià)格非常低廉，差不多是兩碟中餐的價(jià)錢。但每個(gè)人都可以享用，比如公園是免費(fèi)的，但救護(hù)車出車還是要付費(fèi)，每年付的費(fèi)只是它的維護(hù)費(fèi)。

　　結(jié)論是：美國(guó)的房產(chǎn)稅主要是學(xué)區(qū)費(fèi)而不是用于政府財(cái)政開支。而交了學(xué)區(qū)費(fèi)你才可以享受相應(yīng)的免費(fèi)教育。

　　為何國(guó)際上房產(chǎn)稅是財(cái)政收入的主要來源？

　　房地產(chǎn)稅的確是國(guó)外地方財(cái)政的主要來源，占地方財(cái)政收入的70左右。比如美國(guó)為75，世界最窮的國(guó)家肯尼亞也占到69.國(guó)際上，房地產(chǎn)稅除了為地方財(cái)政提供充足的資金外，還有一個(gè)重要的職能，就是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，讓房地產(chǎn)保值增值，減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染。所以目前中國(guó)很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家，財(cái)政專家建議中國(guó)通過征收房產(chǎn)稅，來抑制房?jī)r(jià)。但是他們沒有注意國(guó)外征稅的前提和用途。征房產(chǎn)稅的前提是土地的所有權(quán)。在中國(guó)買房，目前最長(zhǎng)年限70年。美國(guó)房產(chǎn)則是永久性占有，世代相傳，但必須年年交“房產(chǎn)稅”。

　　其次是美國(guó)是土地私有，因此政府不征收土地出讓金。由土地所有人繳納地產(chǎn)稅有其合理性。而且美國(guó)推出房產(chǎn)稅的目的不是為了打壓房?jī)r(jià)，而是為了讓房?jī)r(jià)升值，藏富于民，讓老百姓獲得更高的價(jià)值。美國(guó)鼓勵(lì)個(gè)人創(chuàng)業(yè)，沒有行業(yè)準(zhǔn)入限制，沒有有國(guó)有企業(yè)，對(duì)于企業(yè)基本不征稅，因此企業(yè)稅不能維持地方政府財(cái)政。當(dāng)然更沒有政府持有國(guó)企股份。但是中國(guó)則完全不同。我們大部分稅收來源于企業(yè)，是間接稅為主。中國(guó)的財(cái)富也集中于政府手中。中國(guó)股市最大市值的持有者是財(cái)政部，中央?yún)R金和地方國(guó)資委。國(guó)有企業(yè)實(shí)行壟斷經(jīng)營(yíng)。土地實(shí)際是全部國(guó)有化。表面上集體所有的集體土地，也是只有經(jīng)過地方政府征收土地出讓金，才能上市交易。最近重慶，四川，武漢等地方政府動(dòng)不動(dòng)就推出幾萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激措施，這說明中國(guó)的地方政府權(quán)力太大，不是窮政府，而是極其富裕，雖然他們嚴(yán)重依賴于土地財(cái)政。但是土地財(cái)政是掠奪，是現(xiàn)代的“圈地運(yùn)動(dòng)”。

　　第三，美國(guó)沒有土地出讓金，也沒有物業(yè)費(fèi)，沒有壟斷國(guó)企，沒有計(jì)劃生育撫育費(fèi)。美國(guó)房產(chǎn)稅支出大頭用來支付學(xué)區(qū)費(fèi)而不是像中國(guó)一樣，征稅目的用于維持政府財(cái)政開支。房產(chǎn)稅從國(guó)外的用途上看，類似與中國(guó)的物業(yè)費(fèi)+擇校費(fèi)+公共維修基金。主要用在公共開支上，如學(xué)校，街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。從財(cái)政學(xué)來講，滿足社會(huì)公共需求才是征稅的主要原因，既然現(xiàn)有的稅收能滿足公共需要，為什么要征房產(chǎn)稅呢？多余的稅收會(huì)流到誰(shuí)的腰包里呢？毫無(wú)疑問就是有財(cái)政大權(quán)的人手里。

　　國(guó)外如何調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格？

　　先要明確，不管哪國(guó)百姓，都沒有不嫌房?jī)r(jià)高的。但是要分析中國(guó)房?jī)r(jià)高的原因。中國(guó)房?jī)r(jià)高的主要原因在政府收的土地出讓金太多，政府在房地產(chǎn)收的稅太多。而不是政府收的稅費(fèi)太少的緣故。外國(guó)政府也要為樓市調(diào)控使出渾身解數(shù)。由于房地產(chǎn)泡沫可以誘導(dǎo)人們把超量資本投入到不能再產(chǎn)出消費(fèi)品的房子上，這就限制了對(duì)其他生產(chǎn)領(lǐng)域的資本投資，這對(duì)一個(gè)國(guó)家乃至全球經(jīng)濟(jì)是巨大的潛在威脅。

　　全世界各國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)的主要手段是信貸政策。為了鼓勵(lì)買房，讓房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，美國(guó)政府成立了房地美和房利美公司，很多地區(qū)房子實(shí)際上是零首付。而對(duì)于有些國(guó)家由于房?jī)r(jià)過高，采取的政策是提高首付。實(shí)際上只要中國(guó)對(duì)于住房的首付全部提高到50%以上，第二套房首付90%以上，那么投資性需求立即消失。為什么？因?yàn)闆]有了杠桿效應(yīng)。

　　為什么說房產(chǎn)稅屬于惡稅？

　　房產(chǎn)稅屬于無(wú)源之稅。你經(jīng)營(yíng)企業(yè)，不賺錢，可以不交稅。但是房產(chǎn)稅不同。我們的財(cái)政部和經(jīng)濟(jì)專家說房產(chǎn)稅要按照房子的評(píng)估值來征稅。什么叫評(píng)估值？就是交易價(jià)格的市值征稅。所謂的市值征稅就是假設(shè)你的房子賣出去，然后按照成交價(jià)來征稅。但是實(shí)際呢，你的房子賣出去了嗎？沒有！所以房地產(chǎn)稅屬于惡稅，就是你不賣方也要交稅。你沒有收益，也是按照假設(shè)你有了收益來交稅。而是你交了稅還不享受相應(yīng)的服務(wù)。你還要交孩子的學(xué)費(fèi)，還要交擇校費(fèi)，入托費(fèi)。

　　中國(guó)的房產(chǎn)稅按照市值征收實(shí)際上更惡于美國(guó)。美國(guó)地方政府常常測(cè)評(píng)每個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)年的成交價(jià)。一美國(guó)朋友花了三十萬(wàn)美金買的獨(dú)立別墅，金融危機(jī)前的成交價(jià)漲到120萬(wàn)美金，金融危機(jī)后，100萬(wàn)依然有人接盤，但它的房產(chǎn)估值今天是59萬(wàn)美元。洛杉磯地區(qū)的房產(chǎn)稅是1%，也就是說，朋友的房產(chǎn)稅一年只繳納五千九百元，這是中等收入的一個(gè)月的工資。在美國(guó)，買得起房子就意味著交得起房產(chǎn)稅。

　　對(duì)于一個(gè)美國(guó)房主來說，房產(chǎn)估價(jià)和稅率是決定其要繳納的房產(chǎn)稅高低的兩個(gè)關(guān)鍵因素。對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的權(quán)力掌握在地方政府手中。不過，由于與學(xué)區(qū)稅相比，郡稅和城市稅所占比例并不大，地方政府在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，通常都會(huì)表現(xiàn)得比較“保守”，評(píng)估出的房產(chǎn)價(jià)值一般僅定為市場(chǎng)價(jià)格的50—75.加利福尼亞州的法律更明文規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅基是政府的專門評(píng)估部門所確定的房屋市場(chǎng)價(jià)格的40.為了吸引外來投資，有的地方政府還會(huì)在一定程度上低估大額房地產(chǎn)價(jià)值。在美國(guó)稅高地區(qū)，學(xué)校好，目前，美國(guó)50個(gè)州都已征收房產(chǎn)稅，稅率一般為1至3，從2000年到2007年，由于美國(guó)中等價(jià)位房的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了 48，美國(guó)房產(chǎn)稅相應(yīng)地在同期有了62的增幅。美國(guó)房產(chǎn)稅七成用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境，從而讓學(xué)區(qū)周圍環(huán)境改善，房?jī)r(jià)自然升值。在大多數(shù)美國(guó)老百姓看來，交了房產(chǎn)稅后孩子可以享受十幾年的義務(wù)教育，他們當(dāng)然愿意交稅。這充分體現(xiàn)了稅收“取之于民，用之于民”的理念。

　　結(jié)論：美國(guó)征收房產(chǎn)稅目的是讓房子保值增值，而增值的手段是房產(chǎn)稅絕大部分都用于學(xué)區(qū)費(fèi)。同時(shí)對(duì)應(yīng)的是美國(guó)教育免費(fèi)，鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)，企業(yè)稅很少或者沒有。同時(shí)美國(guó)是土地私有，不征收土地出讓金，不對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征增值稅。