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拉斯維加斯人口結(jié)構(gòu)

據(jù)北美世界日報(bào)報(bào)道，大賭城地區(qū)人口將近200萬，半數(shù)居民都是近5年之內(nèi)才由外地遷移來的，每年人口的增長率為4%，平均每個月有5000人移居到此地 居住生活，拉斯維加斯是全美國發(fā)展最快的城市，市區(qū)道路以及公共設(shè)施已經(jīng)跟不上人口的增長速度。這次在普查局統(tǒng)計(jì)中，人口17.6萬多人 的北拉斯維加斯市在全美人口增加城市中排名第二。 

拉斯維加斯平均人口密度為每平方公里1604人，其中白人74.7%，黑人12.1%，亞洲人4.3%，印第安人和阿拉斯加當(dāng)?shù)厝?.8%，除了在唐人街 經(jīng)商的黃種人外，在賭場中的發(fā)牌員有很多亞洲人

中國人天性愛買房子。美國房價從2006年峰頂滑落至今，多數(shù)地方已經(jīng)跌去三分之一。再加上美國沒有限購政策。中國的一些精明的富人開始瞄準(zhǔn)美國房地產(chǎn)市 場，赴美購房。

拉斯維加斯的主要經(jīng)濟(jì)支柱是博彩業(yè)，由于賭場是個淘金碗，美國各地的大亨紛紛向拉斯維加斯投資興建賭場，甚至日本的富豪、阿拉伯的王子、著名演員均來投 資。 

中國人喜愛在美國哪兒買房呢？

除華人集中城市紐約、舊金山和洛杉磯以外，美國房產(chǎn)重災(zāi)區(qū)內(nèi)華達(dá)州內(nèi)拉斯維加斯是首選。十來萬美元就可以買到一棟相當(dāng)漂亮的別墅。中國富人在那兒買房子， 目的在于投資，等待升值。

由于受到美國次貸危機(jī)影響，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)已成為華人投資熱點(diǎn)，例如肥沃的農(nóng)地、辦公寫字樓、購物中心、零售以及之前華人最喜歡投資的汽車旅館。拉斯維加斯一 直是大多數(shù)中國投資者熱衷去海外投資商業(yè)地產(chǎn)的地方。

　　華人大都熱衷于現(xiàn)金交易，所以較少出現(xiàn)貸款按揭的問題。其次，最近美元匯率的下調(diào)以及外幣匯率的增長都使得美國房產(chǎn)變成了世界的便宜貨。出售部分的房地資 產(chǎn)將會產(chǎn)生回流的美元。第三，擁有美國房產(chǎn)依舊是十分值得的，因?yàn)閷τ诟鞯赜兄�尊貴身份的人士而言，買下美國的房屋無疑是一種宣布‘我已 經(jīng)到了美國的最好方式。最后，除了美元下跌，房產(chǎn)已經(jīng)是非常便宜了。美國平均房價已經(jīng)低于歐洲國家的房價的一半。美國房地產(chǎn)投資市場向來 十分具有競爭力，而今天則徹底變成了投資者的首選。”

除此之外，因在拉斯維加斯注冊企業(yè)可以享受全美最優(yōu)惠稅收，所以此前已經(jīng)有不少華人前往購買商住房，其中基本都是華人企業(yè)家，也包括不少內(nèi)地的民營房地產(chǎn) 企業(yè)家。一為公司注冊地，二為辦公和參展后勤地。正因?yàn)槿绱耍�前幾年更是有來自拉斯維加斯的開發(fā)商將豪華商住樓帶到上海銷售，想借此吸引上海乃至中國的企業(yè)家前去購買。

美國房地產(chǎn)市場的慣例

透明–美國的房產(chǎn)交易非常透明。新的待售掛牌房源需要在24小時內(nèi)發(fā)布到掛牌服務(wù)系統(tǒng)，讓所有的代理都能看到。而在其他很多國家，買家有時必須通過好幾個 代理才能找到房源。我們可以直接協(xié)助您購買任何一套房產(chǎn)。

傭金–傭金總是由賣家支付（然后由買家和賣家的經(jīng)紀(jì)人平分），因此買家不必向代表他們購房的買家代理人支付任何款項(xiàng)。我們強(qiáng)烈建議買家聘請買家獨(dú)立專門代理經(jīng)紀(jì)以便在房產(chǎn)交易中保護(hù)自己的利益。

外國買家無須在美國即可完成交易

完成交易時，新業(yè)主無須身在美國便能受讓房產(chǎn)所有權(quán)。新業(yè)主可以向自己的代表開具“授權(quán)書”，授予其代表自己完成交易的權(quán)利。那些不想回到美國完成交易的 買家通常會采取這種方便的做法。

外國買家應(yīng)該咨詢本國稅務(wù)專家

外國買家的總應(yīng)納稅額可能與美國居民的總應(yīng)納稅額不同，具體取決于買家本國與美國的稅收協(xié)定（如果存在這樣的稅收協(xié)定）。因此，最好咨詢熟悉稅收協(xié)定的當(dāng) 地稅務(wù)專家。例如，美國居民的資本收益稅為15%（擁有房產(chǎn)1年以上）。但是，外國公民可能需要支付更高的稅率，具體取決于他們本國與美 國的稅收協(xié)定。熟悉本國稅收協(xié)定的稅務(wù)律師將是幫您解決此類問題的最佳人選。

外國買家可以通過購買其他投資型房產(chǎn)延緩繳納資本收益稅

美國政府允許外國買家根據(jù)美國國稅法第1031條延緩繳納資本收益稅。這些條例相當(dāng)復(fù)雜，外國買家在房產(chǎn)交易中絕不能違背任何條例，否則可能無法獲得延緩 納稅的資格。 

外國買家必須“選擇”就租金凈收入支付美國所得稅

美國政府要求外國公民“選擇”對任何來自租賃財(cái)產(chǎn)的凈收入（租金收入減去支出）選擇向美國繳納所得稅。如果沒有及時做出選擇（例如沒有提交美國所得稅完稅 證明），將按租金收入總額的30%進(jìn)行征稅。在這種情況下，投資者將不能減除任何費(fèi)用，例如貶值、利息、財(cái)產(chǎn)稅、共同費(fèi)用等。即使外國投 資者在他們開始投資時產(chǎn)生了稅務(wù)虧損，沒有欠下政府的任何稅，他們也仍然必須及時提交他們的完稅證明以做出選擇。 

　　外國人投資房地產(chǎn)稅收法（FIRPTA）

　　當(dāng)非美國居民出售其在美國的房產(chǎn)時，美國稅務(wù)局要確定他們是否支付了資本收益稅。因此，美國國稅局將按照房產(chǎn)總購買價的10％扣稅。當(dāng)業(yè)主向美國稅務(wù)當(dāng)局 申報(bào)資本收益稅時，任何退稅（若有）都將退還至申報(bào)人。

　　外國買家必須考慮規(guī)避美國遺產(chǎn)稅

　　如果外國買家死亡，其遺產(chǎn)將被美國政府征收接近46%的稅。如果外國買家做出一些早期安排，可以輕松規(guī)避。這個安排涉及到組建一家有限責(zé)任公司（LLC） 和一家外國公司。買家將其房產(chǎn)歸于LLC名下，再將LLC歸于外國公司名下，而買家自己將持有外國公司的股票。在這種情況下，由于房產(chǎn)由 外國公司“擁有”，外國買家死亡后，美國政府將無權(quán)對房產(chǎn)征稅。這對于外國買家是合理避稅，操作起來費(fèi)用也不高。這種模式下可以通過出售 公司的股份而不是通過財(cái)產(chǎn)出售實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，而后者將引發(fā)征稅。 

對于任何投資房地產(chǎn)（外國或美國）的業(yè)主來說，最好是創(chuàng)建至少一家有限責(zé)任公司來擁有財(cái)產(chǎn)，這樣業(yè)主的責(zé)任只限于有限責(zé)任公司的價值，該公司只是戰(zhàn)略性地 擁有特定的房產(chǎn)，因此，業(yè)主的責(zé)任將局限于該房產(chǎn)的凈額。更進(jìn)一步，使用一家擁有這家有限責(zé)任公司的外國公司將為外國買家提供房產(chǎn)保護(hù)， 規(guī)避遺產(chǎn)稅。

如果一位外國買家不想經(jīng)營有限責(zé)任公司或外國公司（也許因?yàn)橥顿Y很�。�，那么，另一種方法就是投保保額等于財(cái)產(chǎn)價值的人壽保險。例如，一位40歲的健康男 子投保20年期的人壽保險，每年支付保費(fèi)350美元，死亡時可獲得50萬美元的死亡保險金。在這種情況下，雖然該外國買家無法規(guī)避遺產(chǎn) 稅，但在其死亡后，其繼仍可獲得等額收益。

在美國內(nèi)華達(dá)州注冊成立公司好處：

　　沒有公司所得稅

　　無公司股份稅

　　無特許稅

　　無個人所得稅

　　無I.R.S.信息共享協(xié)議

　　交付正常的年費(fèi)

　　最小的申報(bào)和透露信息要求

　　股東不公開 其它益處：

　　股東，董事和官員無須在內(nèi)華達(dá)州居住或召開會議，也不必是美國居民。

　　董事不必是股東。

　　內(nèi)華達(dá)州公司的官員和董事對公司法律問題需承擔(dān)的個人責(zé)任受保護(hù)。

　　內(nèi)華達(dá)州公司可以購買，保持或變賣，轉(zhuǎn)讓其股份。

內(nèi)華達(dá)州公司可以發(fā)布投資股票，服務(wù)，個人財(cái)產(chǎn)或不動產(chǎn)的租賃和其它服務(wù)項(xiàng)目。董事可以決定任何這些交易的價值，并且，他們的決定即為最終決定。 從商業(yè)角度而言，注冊成立公司的最佳選擇應(yīng)該是在那些可以提供利潤，保密性和保護(hù)最佳結(jié)合點(diǎn)的地方。內(nèi)華達(dá)州現(xiàn)在已經(jīng)有超過 150，000家公司在此注冊，州務(wù)卿辦公室認(rèn)為內(nèi)華達(dá)州的成為注冊成立海外離岸公司的熱點(diǎn)地區(qū)主要是歸功于其不公開股東資料，不用繳付 州所得稅等政策。

　　來美購屋流程

在美國，外國公民有權(quán)擁有房產(chǎn)。實(shí)際上，外國買家和美國買家在購房時差別不大。

但是，外國買家應(yīng)該了解美國的購房流程及美國房地產(chǎn)市場的慣例，而美國房產(chǎn)交易中的做法可能與買家本國的做法有很大不同 

　　1.須有中國護(hù)照和合法來美的簽證

　　2.由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明

　　3.申請正式貸款提前批準(zhǔn)信（最多40%貸款率）

　　4.擇想要買房的地區(qū)，房屋種類

　　5.與你的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人討論購買要求，經(jīng)紀(jì)人介紹看房，選房

　　6.填寫買房出價合約書，付定金支票

　　7.定金支票存入第三方公證托管公司（Open Escrow）開始工作

　　8.做房屋檢查

　　9.要求維修

　　10.審閱房屋各項(xiàng)結(jié)果報(bào)告

　　11.審閱并與公證托管書上簽章

　　12.審閱前期屋主（產(chǎn)權(quán)）報(bào)告

　　13.審閱白蟻檢查報(bào)告

　　14.購買房屋保險

　　15.簽署貸款資料

　　16.公證托管結(jié)尾步驟（Close Escrow）

　　17.最後交房檢查

　　18.銀行放款

　　19.資料登記

　　20.交收鑰匙