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自從被冠上“珠海樓市后花園”這個(gè)名號(hào)后，坦洲的房?jī)r(jià)也隨之悄然上漲，更有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)“今年坦洲個(gè)別樓盤的售價(jià)會(huì)達(dá)到1萬(wàn)元/㎡。”隨著珠海主城區(qū)樓價(jià)的高企，橫琴樓市的高漲，依靠區(qū)域優(yōu)勢(shì)，坦洲也成為了受益者之一，那么，坦洲樓市還會(huì)繼續(xù)向上攀升么？它離萬(wàn)元時(shí)代還有多遠(yuǎn)？

“紅五月”刺激下樓市飄紅 坦洲五月成交環(huán)比漲超八成

上月的中山樓市可謂是紅紅火火，網(wǎng)簽數(shù)一舉“破萬(wàn)”，實(shí)現(xiàn)了新建商品房共成交11326套，不僅破了去年12月11309套記錄，而且距離去年最高成交記錄的11677套也差距不大。佳績(jī)背后最大功臣當(dāng)屬銷冠區(qū)域坦洲鎮(zhèn)，占總網(wǎng)簽數(shù)的15.8%。

據(jù)中山市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)，5月坦洲商品房網(wǎng)簽1792套，與4月967套相比漲85%；5月網(wǎng)簽面積16.7萬(wàn)㎡，與4月8.8萬(wàn)㎡相比，漲近九成。

譽(yù)峯名門營(yíng)銷總監(jiān)陳默認(rèn)為，坦洲樓盤5月的熱銷主要是受到五一樓市黃金節(jié)點(diǎn)影響，各大樓盤集中在5月前后推出各種優(yōu)惠，加快購(gòu)房者入市步伐，而在接下來(lái)的6至8月，算是一個(gè)傳統(tǒng)淡季，加上天氣酷熱，減少客戶看盤沖動(dòng)，再現(xiàn)5月火爆成交希望并不大。

業(yè)內(nèi)人士表示，坦洲今年新開樓盤不多，市場(chǎng)供應(yīng)量明顯沒(méi)去年多。據(jù)了解，上半年只有俊和閑庭和金帝·繁華里這2個(gè)純新盤開盤，都選擇在5月開盤。其他在售樓盤幾乎都是購(gòu)房者較為熟悉的樓盤，它們的陸續(xù)加推將維持著坦洲樓市的供應(yīng)。

樓盤品質(zhì)蛻變 改善客群增加 有力支撐坦洲房?jī)r(jià)上漲

據(jù)統(tǒng)計(jì)，坦洲均價(jià)9000元/㎡以上的樓盤有三個(gè)，分別是陽(yáng)光里的價(jià)格9500元/㎡、鈺海綠洲9000元/㎡、中澳春城9000元/㎡，它們每月仍有所漲價(jià)。

事實(shí)上，坦洲房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)破“萬(wàn)”并不是首次，早在去年就有類似說(shuō)法，不過(guò)今年房地產(chǎn)形勢(shì)大好，利好頻多，讓坦洲樓盤均價(jià)突破一萬(wàn)的幾率大增。此前，中山房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士黃峻接受采訪時(shí)，就表示看好坦洲樓市，他認(rèn)為：“利好因素下，今年坦洲個(gè)別樓盤會(huì)達(dá)1萬(wàn)元/㎡。”

作為坦洲熱銷樓盤之一的譽(yù)峯名門，目前均價(jià)在8500元/㎡，而其在4月推出14棟125㎡-139㎡樓王單位，最新的價(jià)格也漲到9800元/㎡，離一萬(wàn)也僅有一步之遙。對(duì)此，陳默認(rèn)為，其實(shí)坦洲市場(chǎng)上半年就有個(gè)別單位賣過(guò)萬(wàn)了，而他們項(xiàng)目的樓王單位也在一個(gè)多月內(nèi)售出了60%左右�？梢娍蛻魧�(duì)一萬(wàn)左右的價(jià)格還是能接受。

這一變化也與坦洲樓市這些年來(lái)的升級(jí)轉(zhuǎn)型有關(guān)。近年，坦洲樓市的主流產(chǎn)品從滿足剛需客戶的低成本、低價(jià)房蛻變?yōu)橐詽M足改善型客戶的中高端產(chǎn)品，特別是在珠坦交界的界獅南路一帶大盤林立，形成了完善的生活配套，再加上斷頭路打通的重大利好，成為坦洲樓市的標(biāo)桿，來(lái)自珠海中高收入階層已慢慢接受在坦洲買比較貴的房子。

目前，坦洲樓盤成交主要的成交客戶群體分剛需客和有改善性需求的換房客戶。正是這部分改善性客戶的存在，有力地支撐了坦洲房?jī)r(jià)的上漲，而這部分客戶的來(lái)源也不僅僅局限在珠海。

中澳地產(chǎn)的策劃部經(jīng)理杜占利表示，目前能接受坦洲高端盤的客戶中其實(shí)有不少是來(lái)自澳門，相較珠�？蛻魜�(lái)說(shuō)，很明顯澳門客戶對(duì)于價(jià)格的承受能力更高，而為了取得這部分新客源，中澳地產(chǎn)也從前年開始第一個(gè)開拓澳門市場(chǎng)，并在去年取得了一定的成效。

打破價(jià)格天花板 關(guān)鍵在于珠海

坦洲房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵其實(shí)還是在珠海上，一直以來(lái)，坦洲的房?jī)r(jià)是被不斷涌入的珠海人逐步推高，其客戶約有一半都是珠海人。作為中山邊緣鎮(zhèn)區(qū)，坦洲片區(qū)的發(fā)展受限，樓市利好主要依靠珠海，比如珠坦斷頭路打通、TOD小鎮(zhèn)等都是與珠海的城市規(guī)劃有關(guān)，而坦洲自身的利好可謂是則少之又少。

自從進(jìn)入2015年以來(lái)，珠海樓市一直呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。據(jù)6月1日公布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份珠海的新建住宅平均價(jià)格為13069元/㎡，環(huán)比輕微上揚(yáng)0.49%。而作為珠海樓市的跟隨者，坦洲樓市也相應(yīng)地水漲船高，有網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，在5月期間，坦洲也有多個(gè)項(xiàng)目已漲價(jià)500元/㎡左右，但整體上漲幅度并不大。

除了隨波逐流緊跟珠海的大勢(shì)外，對(duì)于坦洲的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在定價(jià)時(shí)還要考慮更多的現(xiàn)實(shí)因素，而其中最主要的壓力就是來(lái)自于周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

杜占利認(rèn)為，坦洲房?jī)r(jià)的上升實(shí)際上是一個(gè)緩慢的過(guò)程，畢竟坦洲樓市是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，開發(fā)商在定價(jià)時(shí)得綜合考慮周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和目標(biāo)客群的心理承受能力，盲目提高價(jià)格并不現(xiàn)實(shí)，特別是那些打算長(zhǎng)期開發(fā)的樓盤，也要考慮后面2、3期工程的銷售，自然不能將價(jià)格定得太高。