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1. 全球地產(chǎn)投資者概況

2015年全球地產(chǎn)投資者分析報告顯示，自2008年金融危機(jī)后，全球地產(chǎn)投資者的信心已經(jīng)完全復(fù)蘇。53%的投資者表示，他們今年仍會繼續(xù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目上投入資金，其中有相當(dāng)一部分投資者愿意進(jìn)行跨國投資，而非局限于本地市場。

除去對于流動性的考量，投資者在進(jìn)行地產(chǎn)投資時最棘手的問題來自于與其他眾多買家進(jìn)行競價。

部分投資者仍對宏觀經(jīng)濟(jì)層面有所擔(dān)憂，然而近期數(shù)據(jù)顯示美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，亞太地區(qū)仍舊保持增長勢頭，這無疑給該地區(qū)地產(chǎn)投資者打了一劑強(qiáng)心針。

由于北美、歐洲主要房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求導(dǎo)致回報率下跌；越來越多的投資者開始考慮短期增值型地產(chǎn)，即使這類地產(chǎn)的風(fēng)險較高。另一方面，在亞太地區(qū)的地產(chǎn)投資者主要以機(jī)構(gòu)投資者為主，他們更看中風(fēng)險低的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)，并準(zhǔn)備長期持有。

根據(jù)數(shù)據(jù)，我們預(yù)測2015年更多的地產(chǎn)投資者會從那些價格過高的一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。從右邊的排名表上我們可以看出西雅圖、馬德里、達(dá)拉斯等國際二線城市已經(jīng)躍居前列，成為未來的熱門投資目標(biāo)城市。

2. 阻礙地產(chǎn)投資者的9大因素

2014年，全球共有8350億美元的資本涌入房地產(chǎn)市場，幾乎是2009年的4倍。其中EMEA市場吸引最多的資本，其次是亞太和美洲房地產(chǎn)市場。

隨著全球資本大量涌入房地產(chǎn)市場，地產(chǎn)投資者之間的競爭也日愈激烈。根據(jù)CBRE調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前投資者在獲取地產(chǎn)的過程中最大的障礙分別為：地產(chǎn)價格、尋找合適項(xiàng)目、以及與其他投資者競爭。其余影響他們的因素還有風(fēng)險、稅費(fèi)、貸款成本等。

盡管有諸多限制因素，但是投資者的熱情仍舊高漲。2014年，全球地產(chǎn)投資資本增長19%，NAREIG預(yù)測，2015年該增長速率將為10%-15%。

3. 各類商業(yè)地產(chǎn)年化收益比較

AMERICAS：美洲

APAC：亞太地區(qū)

EMEA：歐洲、中東及非洲

房地產(chǎn)的收益主要體現(xiàn)在兩方面：①年化租金收益②每年升值收益，根據(jù)以下圖例，我們可以看出地產(chǎn)升值速度AMERICAS最快，EMEA其次，APAC第三；而就租金增值速率來看，APAC地區(qū)拔得頭籌。

就商業(yè)地產(chǎn)種類來看，AMERICAS和EMEA地區(qū)寫字樓的升值速度最快，在APAC地區(qū)零售業(yè)以6.6%位居第一。同時，在租金增長方面，APAC地區(qū)的零售業(yè)也以5.8%在所有類別中排名第一，可見APAC地區(qū)的零售行業(yè)仍舊十分具有潛力，被電商沖擊不大。

值得注意的是，AMERICAS零售業(yè)的租金年化增長率僅為0.8%，遠(yuǎn)低于APAC和EMEA地區(qū)。NAREIG商業(yè)地產(chǎn)部分析指出，受2014年第一季度美國地區(qū)經(jīng)濟(jì)疲軟影響，全美平均可支配收入降低。然而，2014年下半年及2015年第一季度美國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)良好，受低油價及高就業(yè)率影響，人民可支配收入必將提升，從而帶動零售業(yè)。同時，部分電商也準(zhǔn)備在各地區(qū)開實(shí)體零售店，我們預(yù)測零售業(yè)的租金在2015年下半年仍舊會加速上漲。

工業(yè)和物流相關(guān)地產(chǎn)受零售業(yè)刺激，需求一直節(jié)節(jié)攀升，這也導(dǎo)致市場上相關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)不足。NAREIG預(yù)測，工業(yè)地產(chǎn)投資者在2015年下半年將會更難鎖定理想地產(chǎn)，投資者之間的競爭將加劇。