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大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養(yǎng)老，那里的房價(jià)低，物價(jià)低。

美國房地產(chǎn)分兩大塊：一部分是商業(yè)地產(chǎn)，另一部分是住宅地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)有ShoppingMall購物中心、Office辦公樓，warehouse倉庫就是靠出租。投資這類商業(yè)房地產(chǎn)只是出租，收取租金。

住宅地產(chǎn)就完全不一樣了，蓋了就賣。類型有singlehouse別墅，townhouse城市屋，condo公寓樓，apartment聯(lián)體公寓等，投資這類住宅地產(chǎn)的目的，大部分人是自己居住，也有一部分投資后是為出租收取租金的，或是等待漲價(jià)后再出售的。

一個(gè)是價(jià)，一個(gè)是量，買房就看價(jià)和量，價(jià)就是住宅房價(jià)，跟租房市場關(guān)系不大，房價(jià)市場沒有規(guī)定，沒人管理，就是一個(gè)純市場，而且也不是說今年只能漲2%， 明年只能漲1%，在美國完全沒有這個(gè)說法，也沒有什么限價(jià)或者限量。這個(gè)量也是沒有限制的，你想買就買，想不買就不買。美國的房地產(chǎn)市場就是靠純市場支配 的。美國從50年代到現(xiàn)在，50-60年間的住宅開工量，每個(gè)月都有一定的量。這里有很多周期，這個(gè)周期和經(jīng)濟(jì)周期的相關(guān)度也比較高，這個(gè)就是開工量，最 高是250萬棟，最低是100萬棟，平均是150萬棟。

美國房地產(chǎn)市場之所以步入穩(wěn)定增長期，主要原因是：

一、人口穩(wěn)定增長。

這個(gè)跟國際化沒有關(guān)系，美國的人口結(jié)構(gòu)是不錯(cuò)的。美國每年將近增長300萬人口，這是很強(qiáng)大的，300萬人要結(jié)婚生孩子，要成立家庭的，這就是市場的需 求。另外就是不少舊房肯定要換新的，新增規(guī)模就是150萬人，不管是首套還是改善都無所謂，人口、需求就在增長。有需求就有市場。

二、價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)

美國房價(jià)在2005-2006年達(dá)到最高峰，然后泡沫破滅就垮下來了，再從2012年初開始反彈，已經(jīng)連續(xù)上漲了35個(gè)月，目前仍然在上漲之中，仍然看不 出有泡沫跡象出現(xiàn)，因?yàn)樾路块_工量不大，房價(jià)上揚(yáng)速度穩(wěn)健，市場步入漸漸消化次貸危機(jī)前留在市場上的房屋階段，加上美聯(lián)儲的遲遲不加息，因此現(xiàn)在投資美國 房地產(chǎn)市場仍然是有利可圖的。

現(xiàn)在很難再出現(xiàn)次貸危機(jī)了，因?yàn)槊绹�的貸款銀行資格審核更加嚴(yán)格了，貸款需要出具收入證明。2007年以前所謂的次貸是你的信用很差，也可以買房，你的首 付也很少，或者不付首付也可以買房。那些年，不查收入，不查信用，零首付的人都可以得到貸款，買到房屋。而次貸危機(jī)發(fā)生時(shí)，正是這些人無法償還貸款利息， 他們的房屋也基本上成了法拍屋，銀行屋。現(xiàn)在都非常嚴(yán)格了，因?yàn)楝F(xiàn)在次貸已經(jīng)不存在了，美國次貸已經(jīng)貸不到房了�，F(xiàn)在美國的房地產(chǎn)市場延后了兩年左右到 2012年才開始反彈，就是因?yàn)樗�有銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)太高了，而且會越來越高。如果標(biāo)準(zhǔn)還是比較放松的話，美國房價(jià)早就應(yīng)該反彈了。就是因?yàn)楝F(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)比較 高，反彈后的房地產(chǎn)市場算是相當(dāng)規(guī)范的，也就是比較健康的，因此，次貸現(xiàn)在已經(jīng)基本不存在了。

三、投資美國房地產(chǎn)必須要看美國人口流動方向

大部分年輕人喜歡從中間往兩岸走，往經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的，或者是人們都比較喜歡去的東西部走，而不少退休的東西部低收入的老人則喜歡到美國的中部養(yǎng)老，那里 的房價(jià)低，物價(jià)低�，F(xiàn)在美國的加州，包括整個(gè)西海岸都不錯(cuò)了，而東海岸除了紐約和華盛頓，就是南部的佛羅里達(dá)，因?yàn)楹芏嗳讼蛲�陽光地帶。大部分美國人，�?括新移民都喜歡兩個(gè)海岸不喜歡中部，因此中部地區(qū)的房價(jià)波動不大，有些房價(jià)數(shù)十年基本不變�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)投資者是經(jīng)過次貸危機(jī)的大浪中優(yōu)勝劣汰下來的，很 多資質(zhì)不好的都已經(jīng)在2008年死掉了，現(xiàn)在留下的都是資質(zhì)相當(dāng)不錯(cuò)的。

房地產(chǎn)周期有十二年左右的周期，從現(xiàn)在穩(wěn)健的美國房地產(chǎn)市場來看，在未來的三五年之內(nèi)都會比較不錯(cuò)。因?yàn)橹芷谶@個(gè)東西，你不用害怕美國政府說調(diào)控一下，在美國就沒有這個(gè)東西，所以只要看市場就好了。

隨著央行DQII2新政放寬了合格境內(nèi)投資者境外投資市場，國人5萬美元年度購匯限額將取消，上海、天津、重慶、武漢、深圳、溫州六城美國購房將更加便捷。為幫助廣大購房者更深入地了解DQII2新政，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)全球配置.

因此，美國房產(chǎn)未來的發(fā)展前景向好。