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2015年美國洛杉磯地區(qū)房地產(chǎn)市場

美國房地產(chǎn)商協(xié)會(NAR)2015年2月公布的一項調(diào)查顯示，在今年3月截止的12個月間，海外買家在美國購買成屋的金額已創(chuàng)下922億元紀錄，而中國買家即占將近四分之一。 調(diào)查則顯示，洛杉磯地區(qū)是來自中港臺三地有意買家的首選房地產(chǎn)市場。

洛杉磯坐落于美國西海岸，加州西南部，是美國第二大城市，僅次于紐約，美國最大的海港。此外洛杉磯還擁有發(fā)達的工業(yè)和金融業(yè)，也是美國的文化娛樂中心。

面積:1290.6平方千米

人口：458萬

房價中值：51.97萬美元

房屋單價：4015美元/平米

租金水平：2409美元

洛杉磯地區(qū)5大郡縣，洛杉磯郡，圣伯納迪諾郡，河邊郡，橘郡，文杜拉郡，它們一直都是公認的最適合華人移民的地區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，氣候溫和。華人占總?cè)丝诒壤�比較大，華人地位較高，受限制較小，華人社區(qū)也相對多一下。而且經(jīng)濟發(fā)達，就業(yè)機會很多，同時國際化的文化，豐富的夜生活也給這個城市帶來了不少人情味，一直備受華人青睞。

為什么洛杉磯地區(qū)會是首選?

一、洛杉磯距離中國距離最近。

飛機大約12個小時之內(nèi)就可以到達，國內(nèi)一線城市每天僅直飛洛杉磯的航班已逾十多架。南航最近還開辟了成都，南京直飛洛杉磯的航班。非四大城市直飛美國的城市，洛杉磯還屬首個。這樣交通便利也帶來了更多商業(yè)，貿(mào)易和交流機會。

二、洛杉磯氣候適宜丶陽光充足。

洛杉磯毗鄰太平洋，一年四季如春，全年光照超過300天，平均氣溫20- 24度，而且空氣質(zhì)量也好，適宜居住。

三、洛杉磯是世界級城市，旅游資源豐富。

洛杉磯是奧運會舉辦城市，是迪斯尼，環(huán)球影城，好萊塢等世界級文娛中心所在地，也是NBA洛杉磯湖人和快船隊的主場城市。城市內(nèi)世界級的博物館，音樂廳，展覽中心數(shù)不勝數(shù)。毗鄰太平洋，海岸山脈的影響，讓它可以在一個小時車程內(nèi)，即可海邊沖浪、日光浴，也可內(nèi)陸登山滑雪，這樣的豐富的氣候，旅游資源，在世界上也是絕無僅有的。

四、洛杉磯本身是個移民的大家庭，包容力強。

洛杉磯本身有很多華裔居民，華裔社區(qū)發(fā)展完善，衣食住行都要比其他地區(qū)方便。

五、洛杉磯教育資源豐富。

加州理工學院，加州大學洛杉磯分校，南加州大學，加州州立大學，世界一流大學不勝枚舉。優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的社區(qū)大學，高中也是比比皆是。

六、近年來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，投資回報率高。

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場有待觀察的同時，資產(chǎn)全球化配置已然是大勢所趨。而美元資產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)已然是國內(nèi)投資人士的不二之選。

在未來一段時間中，以洛杉磯地區(qū)帶頭加州經(jīng)濟將持續(xù)恢復，失業(yè)率降低，投資和就業(yè)的前景都十分廣闊，同時積極的商業(yè)環(huán)境，完善的政府管理與服務(wù)，優(yōu)良的學區(qū)，理想的治安狀況等，都讓其房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫。

在洛杉磯的西木地區(qū)和上海的浦東地區(qū)購買一套高級公寓的價格分別是83萬美元和99萬美元。可是洛杉磯的房子月租金可以達到3300美元，但是上海的房子卻只能租出1400美元。

投資房地產(chǎn)是要衡量的很重要的一項因素就是年租金和房價比，用房價除以年租金，倍數(shù)越低越值得投資，如果倍數(shù)在15-18，就非常理想了。

根據(jù)上述房價，洛杉磯的房子房價是租金的21倍，而上海則達到了59倍，相對來說，洛杉磯的房產(chǎn)更適合投資.

洛杉磯地區(qū)城市與發(fā)展分布特點

對于赴美購房的國人來說，健康的房產(chǎn)市場以及華人新老聚集區(qū)成了購房的最佳地點。洛杉磯在美國房產(chǎn)市場占有舉足輕重的地位，在2008-2012年美國次貸危機期間，洛杉磯一部分城市房產(chǎn)市場崩潰，房價應(yīng)聲下跌。但在2013年美國房產(chǎn)市場復蘇期間，洛杉磯一馬當先，成為了加州房產(chǎn)市場漲幅最快的幾個城市之一，年平均漲幅達到了25%。而眾多的華人聚集區(qū)也成了洛杉磯吸引國人的一個重要原因。

洛杉磯華人購房特點如下：

1、沿10號與60號高速公路，向東以衛(wèi)星城市態(tài)發(fā)展。

洛杉磯衛(wèi)星城爾灣市、圣蓋博、蒙特利公園，奇諾崗城市的華人比例高達40%!至2015年，華人的聚集區(qū)已發(fā)展到洛杉磯以東40英里處的奇諾市，科羅娜市。

2、華人聚集區(qū)一般安全性高，學區(qū)好，離華人超市距離近。

華人注重子女教育，新老華人聚集區(qū)一般都具有學區(qū)優(yōu)質(zhì)，毗鄰高水平大學，社區(qū)安全，方便華人購物的特點。科羅娜以及奇諾崗市均新建有方便華人購物日常用品的99大華超市。

洛杉磯衛(wèi)星城眾多，那么中國都投資在了哪里呢?

爾灣市Irvine

總?cè)丝冢?12,375;華人比例：36.5%;平均家庭收入：72,057美元;房價/平方米：4050美元;房價中位數(shù)：756,700美元;房價上漲趨勢：年漲15.8%;學校：小學：22所 初中：7所 高中：4所

爾灣市坐落于南加州「技術(shù)海岸」的中心，因其生機勃勃的商業(yè)環(huán)境而著稱。該市也以擁有以下優(yōu)勢而聞名遐邇：宜人的氣候、大量受過良好教育和技術(shù)培訓的勞動力、全美最安全的社區(qū)、充足的優(yōu)良住宅供應(yīng)和眾多生活娛樂設(shè)施等。，著名的電子游戲暴雪公司(blizzard)，其總部就位于加州爾灣市。

2008 年美國人口調(diào)查局將爾灣市列為全美人口6.5萬人以上最高收入城市排行榜第七位，2008年美國CNN Mondy雜志將其列為全美最適合居住的城市排行榜第四名，2011年商業(yè)周刊雜志將其列為美國最佳城市排行榜第五位。另外，爾灣市也在2010年的美國FBI年度犯罪率報告上成為全美10萬人以上的城市中犯罪率最低的城市。

最近十年來，爾灣的華人居住人口劇增，相應(yīng)的華人超市、書局、各種面向華人子弟的才藝學校如中文、舞蹈、音樂、繪畫等都在爾灣市安家，給華人創(chuàng)造了更加良好的居住環(huán)境。

爾灣市學風鼎盛，擁有眾多高等學府，包括美國加州大學爾灣分校、康科迪亞大學、爾灣谷學院，的南加州大學橙縣分校、布蘭德曼大學、拉文大學和佩珀代因大學等。爾灣市大部分地區(qū)位于爾灣聯(lián)合學區(qū)內(nèi)，該學區(qū)內(nèi)有四所高中，分別是：大學高中、爾灣市高中、諾斯伍德高中(Northwoo

d)和伍德布里奇高中(Woodbridge)。其中，大學高中在2011年位列全美最好高中排行榜第八位，全美最好公立高中排行榜第二位。小學更是優(yōu)秀，十八所小學被評為加州前100名小學。

爾灣市的房價一直也未有大的回落，究其原因，華人大量涌入推高了當?shù)胤績r。美國房價的整體趨勢并未對其購置資產(chǎn)意愿造成影響。許多華人寧愿在這里買房或租房，就是看中了爾灣市優(yōu)質(zhì)教育資源和安寧的社會環(huán)境。

亞凱迪亞Arcadia

總?cè)丝冢?3,000;華人比例： 45.4%;平均家庭收入：77,758美元;房價中位數(shù)：975,400美元;房價上漲趨勢：同比增長23.9%;學校：小學：6所 初中：3所 高中：1所

亞凱迪亞是美國加利福尼亞州洛杉磯縣的一座城市，位于圣蓋博山山腳、洛杉磯市中心東北21公里。亞凱迪亞在最近四分之一個世紀經(jīng)歷了一場巨大的人口變化。大約30年前，亞市居民幾乎全是白人;然而現(xiàn)在，有近半數(shù)人口為亞裔背景。這種轉(zhuǎn)型與臺灣、中國大陸、韓國乃至其他亞洲國家的財富增加并移民美國，有著密不可分的關(guān)系。

亞凱迪亞學區(qū)是全美頂尖學區(qū)，在2009與2010年，美國《商業(yè)周刊》(Business Week)評選「最適合養(yǎng)育孩子城市」名單，亞凱迪亞市成為全美15個入選城市之一。

美國次貸危機和金融海嘯爆發(fā)以來，全美房價暴跌，但亞凱迪亞等加州華裔聚集城市卻不跌反漲，直接原因是華人大量涌入推高了當?shù)胤績r。華人重視子女教育的傳統(tǒng)在美國發(fā)揚光大。許多華人寧愿在這里買房或租房，就是看中了亞凱迪亞等地的優(yōu)質(zhì)教育資源和安寧的社會環(huán)境。

鉆石吧 Diamond Bar

總?cè)丝冢?0,360;華人比例：52.2%;平均家庭收入：68,879美元;房價中位數(shù)：576,700美元;房價上漲趨勢：年漲18.00%;學校：小學：9所 ，初中：3所 ，高中：2所。

鉆石吧是位于美國加州洛杉磯縣郊外的一個富人區(qū)城市。鉆石吧市與臨近的奇諾崗市(Chino Hills)和核桃市(Walnut)皆位于綿延起伏的丘陵地內(nèi), 市容整齊美麗,草木如茵, 因此該區(qū)成為中上華人家庭的居住首選之一。

鉆石吧市(DiamondBar)為南加州華人聚集的城市之一,亞裔佔總?cè)丝诩s52%, 約有兩萬九千人. 鉆石吧市有一部分屬于南加州頂尖的核桃市學區(qū), 因此吸引許多重視孩子教育的父母遷居來該市. 眾多的華人人口也吸引許多亞裔商家和餐廳前來設(shè)立。

奇諾崗 Chino Hills

總?cè)丝冢?4,799;華人比例：30.3%;平均家庭收入：100,099美元;房價中位數(shù)：554,900美元;房價上漲趨勢：年漲20.20%;學校：小學：10所 初中：2所 高中：2所

奇諾崗市是美國加州圣伯納迪諾縣下轄的市，位于洛杉磯東郊約30分鐘車程之處。市區(qū)范圍的面積約116.2平方公里�！钙嬷Z」(Chino)在西班牙語中的意思為「中國人的」。奇諾崗市在2012年被美國《金錢》雜志評為2012年最佳居住地;且在被評為美國中型城市年收入榜第6位;在2008年FBI將奇諾崗市評為最安全的城市之一。以加州來講，在最適宜居住的前一百名城市中排名第七。

2015美國房地產(chǎn)市場展望

美國勞工部不久前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國2014年失業(yè)率已下降至5.6%，為6年半最低值。IMF(國際貨幣基金組織)對美國今年的經(jīng)濟發(fā)展也做了預測，表示今年美國經(jīng)濟增長有望達到3.1%，高于兩年前的2.2%，也高于IMF預測的其他發(fā)達經(jīng)濟體今年增長率僅2.3%的平均值。

胡潤研究院2014年的調(diào)查顯示，64%的中國富人(財富不少于160萬美元)都有投資移民傾向。而近來隨著以英國、澳大利亞為代表的多個國家地區(qū)收緊移民以及簽證政策，香港甚至全面暫停了資本投資移民計劃，這都在相當程度上限制了中國富人們的海外投資渠道。在這種情況下，對中國人赴美商務(wù)/旅游簽證由1年延長至10年，留學簽證有效期由1年延長至5年的美國，似乎成為了中國富人們最好的選擇。事實上，中國2014年來美旅客人數(shù)210萬人，花費150億美元;到2018年，中國來美游客可望突破400萬;中國投資移民帶來美國的投資接近50億美元，中國人在美國房地產(chǎn)置業(yè)投資超過100億美元。2014年的調(diào)查顯示，在最受青睞的移民國家排行榜中，美國得票率依舊高居首位。隨著移民的增多，將會有越來越多的人投資美國房地產(chǎn)�？梢灶A見，2015年，美國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一個大發(fā)展。