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美國的住房政策主要包括直接提供資金進(jìn)行資助的政策、信貸政策和稅收政策。稅收政策在美國住房業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用，目前，美國每年在住房稅收方面的支出大大超過直接提供資金的資助力度。本文在系統(tǒng)收集相關(guān)文獻(xiàn)和美國住房與城市發(fā)展部、統(tǒng)計(jì)局、州住房機(jī)構(gòu)全國委員會(huì)、全國低收入住房聯(lián)盟等機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對美國住房稅收政策進(jìn)行了闡述，并對其產(chǎn)生的效應(yīng)進(jìn)行了分析。

　　一、與住房有關(guān)的主要稅種

　　在美國與住房有關(guān)的稅種主要有： ①房地產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅。對土地和房屋征收，需要每年繳納。稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例（ 各州規(guī)定不一，多數(shù)從20% ～ 100% 不等） 。目前美國的50 個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的稅率不同，大約為1% ～ 3%。房地產(chǎn)稅多由地方政府征收。②房地產(chǎn)交易稅。房地產(chǎn)買賣時(shí)繳納。不同的州稅率不一樣，從科羅拉多州的0. 01% 到哥倫比亞特區(qū)的2. 2% 不等，征收該稅的州中約2 /3 稅率低于0. 5%。密西西比等15個(gè)州不征收房地產(chǎn)交易稅。③所得稅。個(gè)人所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，最低稅率為10%，最高稅率為35%，房地產(chǎn)出租形式的收入適用該稅。資本利得稅（ Capital Gains Tax） 依據(jù)房地產(chǎn)出售時(shí)所獲得的差價(jià)收入征收，購入賣出間隔超過一年，適用的稅率較低，購入賣出間隔不超過一年，適用的稅率較高，與一般所得稅的稅率相同。④遺產(chǎn)稅和贈(zèng)予稅。住房作為遺產(chǎn)和被贈(zèng)予時(shí)征收該稅。

　　二、住房業(yè)的稅收優(yōu)惠政策

　　美國住房產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠基于對象可劃分為兩種類型，一種是針對有房戶的稅收優(yōu)惠，另一種是針對住房投資者的稅收優(yōu)惠。2007 財(cái)政年度美國聯(lián)邦政府與住房相關(guān)的稅收總支出為1311 億美元，受金融危機(jī)的影響， 2008 財(cái)政年度有所降低，為1111 億美元。

　　1. 針對有房戶的稅收優(yōu)惠

　�。� 1） 將住房抵押貸款利息和不動(dòng)產(chǎn)稅從應(yīng)納稅收入中扣除。美國早期稅法規(guī)定，在征收個(gè)人所得稅時(shí)對所有抵押貸款的利息支出均可減免。從1986 年起，只有用于購買、建造和修繕住房的貸款利息支出才可以減免稅收，極大地刺激了住房建設(shè)的發(fā)展和人們買房的積極性。從1997 年起，有房戶被允許從其應(yīng)納稅收入中減去首要住房（ Primary Residence）和第二住房（ Secondary Residence） 的價(jià)值不超過100萬美元的住房抵押貸款利息。將住房抵押貸款利息從應(yīng)納稅收入中扣除是聯(lián)邦政府最大的稅務(wù)支出項(xiàng)目之一， 2007 財(cái)政年度約減免稅收737 億美元。除了住房抵押貸款利息外，有房戶可以從應(yīng)納稅收入中減去他們在該納稅年度中為其擁有的首要住房繳納不動(dòng)產(chǎn)稅。通過該項(xiàng)政策， 2007 財(cái)政年度約減免稅收285 億美元。2007 財(cái)政年度，上述兩項(xiàng)扣除導(dǎo)致的個(gè)人所得稅減免占當(dāng)年與住房有關(guān)的稅收總支出的78%。

　�。� 2） 出售主要住房資本利得豁免。1997 年《納稅者負(fù)擔(dān)減輕法案》實(shí)施，對原有的住房出售資本利得稅減免政策進(jìn)行了調(diào)整，統(tǒng)一了減免的標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了受益面。根據(jù)該法案，有房戶出售過去5 年內(nèi)居住滿2 年（ 可以是不連續(xù)的） 的首要住房的（ 部分） 獲益可免繳聯(lián)邦資本利得稅。單身的有房戶免征資本利得稅的最高收益為25 萬美元，已婚夫婦免征資本利得稅的最高收益為50 萬美元。由于美國的房價(jià)并不高、房價(jià)變動(dòng)也相對較小，住房出售收益能夠達(dá)到以上額度的很少。對于某些特殊情況，如工作地點(diǎn)變更、健康原因、不可預(yù)見的環(huán)境變化（ 死亡、離婚、分居、納稅者本人或其他特定的合格個(gè)人一胎多生） ，住房出售時(shí)可以按過去5 年內(nèi)居住合格天數(shù)占730 天（ 兩年） 的比例對資本利得稅進(jìn)行減免。每兩年，有房戶可享受該項(xiàng)優(yōu)惠一次。通過該項(xiàng)政策，2007財(cái)政年度約減免稅收168 億美元，占當(dāng)年與住房有關(guān)的稅收總支出的12. 8%。

　�。� 3） 針對低于免稅標(biāo)準(zhǔn)的有房戶的稅收減免。低于免稅標(biāo)準(zhǔn)的有房戶享受不到住房抵押貸款利息和不動(dòng)產(chǎn)稅扣除帶來的所得稅減免。根據(jù)2008 年實(shí)施的《住房援助法案》，2008 和2009 年，這部分有房戶每年可以從應(yīng)納稅收入中扣除一定數(shù)額的財(cái)產(chǎn)稅（ Property Tax） 從而獲得相應(yīng)的稅收減免。對于單身有房戶，扣除最高額度為500 美元； 對于已婚夫婦共同申報(bào)，扣除最高額度為1000 美元。繳付的財(cái)產(chǎn)稅低于最高額度時(shí)，按繳付的財(cái)產(chǎn)稅額執(zhí)行。

　　2. 針對住房投資者的稅收優(yōu)惠

　　（ 1） 低收入住房稅收補(bǔ)貼。由1986 年頒布的《稅收改革法》設(shè)立，它允許合格出租房的投資商在10 年內(nèi)每年從應(yīng)繳的聯(lián)邦個(gè)人所得稅中減去該不動(dòng)產(chǎn)“資格基數(shù)”的一個(gè)固定比例。“資格基數(shù)”采取如下方法計(jì)算： 從項(xiàng)目的開發(fā)總費(fèi)用中減去地價(jià)及其他相關(guān)費(fèi)用得到“合格基數(shù)”，合格基數(shù)乘以該項(xiàng)目中低收入住戶單元所占的比例得到“資格基數(shù)”。項(xiàng)目位于房價(jià)相對收入偏高的“困難開發(fā)區(qū)”、低收入家庭集中的“合格人口普查區(qū)”時(shí)，將會(huì)額外得到一個(gè)130% 的“基數(shù)擴(kuò)大系數(shù)”，從而提高資格基數(shù)值。對于新建項(xiàng)目和重大修繕項(xiàng)目，為期10 年的稅收補(bǔ)貼總額相當(dāng)于資格基數(shù)值的70%，每年可得到的稅收補(bǔ)貼約為資格基數(shù)值的8% ～ 9%;對于修繕費(fèi)用低于每單元3000 美元的不動(dòng)產(chǎn)或那些同時(shí)接受其他聯(lián)邦資助的不動(dòng)產(chǎn)，為期10 年的稅收補(bǔ)貼總額相當(dāng)于資格基數(shù)值的30%，每年可得到的稅收補(bǔ)貼約為資格基數(shù)值的3% ～ 4%。2007 財(cái)政年度，該項(xiàng)目減免的稅收約為51億美元，占當(dāng)年與住房有關(guān)的稅收總支出的3. 9%。

　�。� 2） 與住房有關(guān)的免稅債券發(fā)行。與住房有關(guān)的免稅債券主要有抵押貸款收益?zhèn)�券、房屋貸款抵稅憑證債券和多戶住房債券。購買由各州為給首次購房的中低收入住戶（ 收入不高于當(dāng)?shù)厥杖肫骄�水平�?span lang="EN-US">115%） 提供低息抵押貸款而發(fā)行的抵押貸款收益?zhèn)�券所賺取的利息免征所得稅，以發(fā)行債券獲得的收益提供的低息貸款可用于購買新建住房或者現(xiàn)有住房，要求住房價(jià)格不超過地區(qū)平均住房價(jià)格的90%。為發(fā)行房屋貸款抵稅憑證而發(fā)行的債券利息免征所得稅。首次購房的中低收入家庭通過憑證可從它們的聯(lián)邦稅單中減去他們支付的抵押貸款利息的10% ～ 50% （ 不超過2000 美元） 。該方法為那些收入不足以享受抵押貸款利息扣除退稅的住戶提供了納稅優(yōu)惠。2007 財(cái)政年度，上述兩種債券的利息免征所得稅13 億美元。購買由各州為提供低息抵押貸款資助出租房開發(fā)而發(fā)行的多戶住房債券所獲的利息免征所得稅。這些出租房中至少應(yīng)有20% 的住房單元（ 在某些目標(biāo)地區(qū)為15%） 必須為收入不高于地區(qū)平均水平50% 的家庭保留，或者40%的住房單元必須為收入不高于地區(qū)平均水平60%的家庭保留。2007 財(cái)政年度，多戶住房債券的利息免征所得稅7 億美元。2007 財(cái)政年度，與住房有關(guān)的免稅債券發(fā)行導(dǎo)致的稅收減免占當(dāng)年與住房有關(guān)的稅收總支出的1. 5%。

　�。� 3） 歷史建筑修繕稅收補(bǔ)貼。歷史建筑修繕稅收補(bǔ)貼由1978 年的《稅法》設(shè)立，它允許參與由聯(lián)邦指定的歷史性建筑物修繕工程的投資商獲得聯(lián)邦所得稅補(bǔ)貼，價(jià)值1 美元的補(bǔ)貼就等于減去1 美元的應(yīng)繳所得稅。該補(bǔ)貼在數(shù)額上等于項(xiàng)目修繕花費(fèi)的20%。歷史建筑修繕稅收補(bǔ)貼對于居住建筑和非居住建筑同時(shí)適用。2007 財(cái)政年度，歷史建筑修繕稅收補(bǔ)貼為4 億美元，占當(dāng)年與住房有關(guān)的稅收總支出的0. 3%。

　�。� 4） 出租房折舊高于按其他折舊體系（ Alternative DepreciationSystem） 導(dǎo)致的所得稅減征。2007 財(cái)政年度，該項(xiàng)稅收減免為43 億美元，占當(dāng)年與住房有關(guān)的稅收總支出的3. 3%。

　　三、美國住房稅收政策的效應(yīng)分析

　�。� 1） 極大地刺激了人們購買住房的積極性。美國的住房稅收減免主要提供給了有房戶。以2007 財(cái)政年度為例，有房戶占美國家庭總數(shù)的68. 1%，聯(lián)邦政府直接提供給有房戶的稅收減免為1190 億美元，占當(dāng)年住房稅收總支出的90. 8%，其中從應(yīng)納稅收入中扣除住房抵押貸款利息和房地產(chǎn)稅獲得的所得稅減免為1022 億美元，占當(dāng)年住房稅收總支出的78%。在提供給住房投資者的稅收減免中，有一部分稅收減免的實(shí)際受益者也是有房戶，如州和地方政府用于資助自有房購買而發(fā)行的債券利息免稅，2007 財(cái)政年度為13億美元，占住房稅收總減免的1%。租房戶只能通過承租獲得稅收減免資助的出租房間接地享受住房稅收優(yōu)惠政策帶來的好處，以2007 財(cái)政年度為例，聯(lián)邦政府住房稅收總支出中提供給出租房建設(shè)修繕的部分不超過8%，而當(dāng)年租房戶占全國家庭總數(shù)的31. 9%。因?yàn)橛蟹繎裟軌蚋�多地享受�?span lang="EN-US">

　　府提供的稅收補(bǔ)貼，低交易成本、遺產(chǎn)和贈(zèng)予稅統(tǒng)一抵免制度使住房轉(zhuǎn)手無后顧之憂，越來越多的家庭被吸引到購房隊(duì)伍中來，目前美國家庭中有房戶接近70%，在發(fā)達(dá)國家中處于較高水平，自有房的平均面積也逐年增加，目前已超過200平方米。

　�。� 2） 有效地抑制了住房的過度消費(fèi)和投機(jī)。房地產(chǎn)稅既是地方政府重要的財(cái)政收入來源，又對住房過度消費(fèi)和投機(jī)具有抑制作用。對于很多的有房戶來說，每年征收的房地產(chǎn)稅是一筆不小的開支，而且，房價(jià)越高，房地產(chǎn)稅賦越重。這就使得很多家庭做出購房決定時(shí)不僅要考慮購房成本，而且要考慮保有和空置住房的稅收成本。因而，大多數(shù)家庭購買和擁有住房時(shí)會(huì)充分考慮自己的真實(shí)需要和承受能力。房地產(chǎn)稅也是州政府調(diào)控土地資源配置的主要手段，能夠有效地阻止亂占地、占好地、占大地的現(xiàn)象發(fā)生，有利于從源頭上防止住房開發(fā)的投機(jī)。此外，美國政府也通過限制稅收減免政策的適用范圍來抑制住房的過度消費(fèi)和投機(jī)。比如，在征收聯(lián)邦個(gè)人所得稅時(shí)，住房抵押貸款利息扣除只適用于首要和第二住房，房地產(chǎn)稅扣除則只適用于首要住房； 各州通過發(fā)行免息債券給中低收入家庭提供的低息抵押貸款也僅適用于首次購房，并且要求住房價(jià)格不超過地區(qū)平均住房價(jià)格的90%; 出售住房資本利得稅的豁免僅適用于首要住房，而且每兩年只能享受1 次。征收房地產(chǎn)稅和限制稅收減免政策的適用范圍相結(jié)合，有效地抑制了住房過度消費(fèi)和投機(jī)。在美國，一個(gè)家庭擁有多套住房的情況只占極少數(shù)，炒房的現(xiàn)象也較少。

　�。� 3） 在中低收入家庭住房保障方面發(fā)揮了重要作用。美國政府通過直接的資金補(bǔ)貼、寬松的信貸政策等方式為中低收入家庭提供住房保障，其中稅收減免政策發(fā)揮著十分重要和獨(dú)特的作用。針對投資者的稅收補(bǔ)貼的實(shí)際受益者為中低收入家庭，特別是低收入家庭。到目前為止，州和地方政府住房金融管理部門通過發(fā)行抵押貸款收益?zhèn)�券的收益�?span lang="EN-US">360 萬個(gè)家庭首次購房提供了低利率的貸款，每年資助大約10 萬個(gè)家庭； 多戶住房免稅債券項(xiàng)目則資助開發(fā)了近100 萬套出租房，每年新增3. 4 萬套廉租住房。至2005 年為止，低收入住房稅收補(bǔ)貼項(xiàng)目資助開發(fā)了超過153 萬個(gè)單元的出租房，該項(xiàng)目所容納的住戶比50 年前成立的公共住房項(xiàng)目還要多。對有房戶的直接稅收補(bǔ)貼也有一部分為中低收入家庭獲得。以2007 年為例，年收入低于5 萬美元的納稅人中，有488 萬個(gè)納稅人獲得了住房抵押貸款利息的聯(lián)邦個(gè)人所得稅前扣除，總收益為28 億美元； 有496 萬個(gè)納稅人獲得了房地產(chǎn)稅的聯(lián)邦個(gè)人所得稅前扣除，總收益為12 億美元。

　�。� 4） 有力地促進(jìn)了二手房市場的繁榮。美國的住房交易稅較低，一些州甚至不征收交易稅。同時(shí)，又對住房出售利得實(shí)施了稅收減免措施。出售過去5 年內(nèi)居住滿2 年的首要住房的（ 部分） 獲益可免交聯(lián)邦資本利得稅，對單身戶和已婚夫婦的免征額分別高達(dá)25 萬美元和50 萬美元。對于一些特殊情況，雖然過去5 年內(nèi)未居住滿2 年，仍可獲得部分減免。實(shí)際上，大多數(shù)交易無需繳納資本利得稅。低交易稅和資本利得稅減免措施使得住房交易的成本較低，有力促進(jìn)了二手房市場的繁榮。在美國房地產(chǎn)市場中，二手房交易占據(jù)了主要部分。近年來美國二手房與新房成交量之比約為6比1，受金融危機(jī)的影響，2008 年美國二手房總銷售量同比有所減少。美國房地產(chǎn)交易商協(xié)會(huì)（ National Association ofRealtors，NAR） 報(bào)告顯示，2008 年美國二手房總銷售量仍達(dá)494 萬幢。