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本月，美國(guó)長(zhǎng)線貸款利率再一次上調(diào)，這預(yù)示著短期內(nèi)美國(guó)的房貸利息將不會(huì)有下降。美國(guó)抵押貸款巨頭房地美(Freddie Mac)表示，今年二月，美國(guó)30年房貸利息從去年年底的4.15%上漲至4.16%。2016年的基準(zhǔn)利率為3.62%， 全年平均房貸利率為3.65%，為1971年來最低水平。

不少專家認(rèn)為，未來幾年的利率會(huì)上漲并維持在4%以上。與此同時(shí)，15年貸款利率從一周前的3.35%上漲到了本周的3.37%。

自川普去年11月競(jìng)選獲勝后的幾周開始，利率就開始逐步上漲。投資者認(rèn)為川普在減稅和大力發(fā)展基礎(chǔ)建設(shè)(如: 道路、橋梁和機(jī)場(chǎng)) 方面的計(jì)劃會(huì)拉動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)人們向銀行貸款投資的熱情。事實(shí)上，美國(guó)不少大型城市都出現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)熱潮，其中去年西雅圖市中心的吊車數(shù)量多達(dá)58個(gè)，位居榜首，洛杉磯緊隨其后，其次是首都華盛頓。為了避免市場(chǎng)過熱存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)適時(shí)上調(diào)利率進(jìn)行調(diào)控，以保證美國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

在我們看到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也要意識(shí)到川普當(dāng)局及其政策可能帶來的不確定性。2月初，美聯(lián)儲(chǔ)主席Janet Yellen表示利率在短期內(nèi)會(huì)維持不變，但如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)持續(xù)穩(wěn)健，勢(shì)必會(huì)很快再次上調(diào)。

最新數(shù)據(jù)顯示，貸款利率上漲并沒有阻擋人們的購房熱情。今年1月，美國(guó)公民的購買速度

迅速攀升，大城市剛上市的房屋3-4天就能被售出，競(jìng)價(jià)大戰(zhàn)早已司空見慣。以西雅圖所在的華盛頓州為例: 由于外州科技公司的遷入、本地科技巨頭的擴(kuò)張、以及國(guó)際投資者的青睞， 2016年華州的平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了10.3%，同時(shí)政府對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的總審批數(shù)量更是增加了86.2%。

貸款實(shí)例

去年10月中旬，我們的一位客戶在西雅圖北面的城市購買了一套85單元的公寓大樓。該地產(chǎn)并不位于核心地段，也不是新房，但當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)并未加息，因此最終還是拿到了5年定息3.25%貸款利率。而今年年初，另一位客戶購買了一棟商住混合大樓 (底層CVS藥店，余下33單元公寓)。 雖然地產(chǎn)位于西雅圖繁華的 “安妮皇后(Queen Ann)”社區(qū)，且為2016年全新建筑，但由于加息的影響，客戶最終只拿到4.08%的貸款利率。

從上面的例子可以看出，雖然前者的地產(chǎn)在各方面都不如后者，但由于未受到加息影響，拿到了很好的利率。對(duì)于需要貸款的投資者來講，無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，入市時(shí)間都極為關(guān)鍵，漫長(zhǎng)的觀望不僅會(huì)使您錯(cuò)過投資良機(jī)，還會(huì)造成現(xiàn)金流縮水。

用數(shù)據(jù)說話

圖一: 美國(guó)平均年貸款利息走勢(shì)

美聯(lián)儲(chǔ)去年還未加息時(shí)，美國(guó)的平均房貸利率為3.37%。而本周一，平均房貸利息已上漲至4.15%。假設(shè)客戶想購買一處300萬的地產(chǎn) (住宅或商業(yè))，如今的利息相當(dāng)于每年要多還銀行$6000多，一個(gè)30年的貸款就要多給$18萬，相當(dāng)可觀。

聯(lián)邦基金利率(Fed Funds Rate)的調(diào)整與美國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有著密不可分的關(guān)系。2008年金融危機(jī)時(shí)，市場(chǎng)的混亂和不確定性使金融機(jī)構(gòu)不愿承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此用提高貸款利率的手段來控制投資泡沫。

圖二: 聯(lián)邦基金利率走勢(shì)

一年后，美聯(lián)儲(chǔ)為了幫助美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇， 在2009年將利率下降至近0%，以刺激居民消費(fèi)和投資活動(dòng)。十年的經(jīng)濟(jì)陣痛和復(fù)蘇過后，美聯(lián)儲(chǔ)在2015 年12月首次加息至0.5%，這既是經(jīng)濟(jì)危機(jī)結(jié)束的里程碑，也肯定了美國(guó)當(dāng)前強(qiáng)勁的市場(chǎng)現(xiàn)狀。2016年12月，美聯(lián)儲(chǔ)再次上調(diào)利息至0.75%，并表示利率將在2018年達(dá)到2%，2019年達(dá)到3%。

雖然聯(lián)邦利率上漲意味著美國(guó)經(jīng)濟(jì)成樂觀增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但卻無形中拉升貸款利率，從而增加了貸款壓力。打算投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者需盡早打算，在美國(guó)或香港備好資金，免得到利息再次上跳的時(shí)候才后悔莫及。