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關(guān)于買(mǎi)房到底是按使用面積還是建筑面積算是很多買(mǎi)房者疑問(wèn)的問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)也給出一些規(guī)定，但是還有很多人不知道，有些人的博客就會(huì)說(shuō)這些買(mǎi)房算價(jià)的問(wèn)題。 幾年前剛回國(guó)，一聽(tīng)到國(guó)內(nèi)的公寓面積都有120、150平米，換算到了自己比較熟悉的平房英尺，大呼一聲，國(guó)內(nèi)的公寓房子真大，簡(jiǎn)直和美國(guó)兩層樓townhouse面積一樣了，甚至更大。 懷著好奇，我去看了一些號(hào)稱120和150平米的房子。結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)一看，這個(gè)120平米面積房子的感覺(jué)頓時(shí)大打折扣。所謂120平米的公寓，真正的使用面積估計(jì)也就是90多平米而已，而且很多設(shè)計(jì)得空間非常浪費(fèi)基本屬于無(wú)用區(qū)，據(jù)說(shuō)是為了所謂氣派。 令人不可理解的是，國(guó)內(nèi)說(shuō)的120平米所謂的建筑面積，看著實(shí)在太小了，我問(wèn)怎么可能建筑面積和使用面積的感覺(jué)差異那么大。 中介笑著給我解釋了國(guó)內(nèi)房子面積的“定義”。 首先，在中國(guó)買(mǎi)賣(mài)房子，計(jì)算房子面積都是以建筑面積而論。建筑面積包括外墻等以及公寓大樓內(nèi)的分?jǐn)偯娣e。我問(wèn)分?jǐn)偯娣e是什么？他們說(shuō)，這公寓樓的走廊、一層大面積的空間等等，都屬于公攤面積，都算在房子面積當(dāng)中。我問(wèn)到底分?jǐn)偯娣e有多少平米，中介支支吾吾說(shuō)不清。 這120平米的房子到底有多大，到后來(lái)我看的房子越多，在中介嘴里這個(gè)面積越說(shuō)越云山霧罩。我只感到，自己應(yīng)該去上一些建筑工程課，才敢出來(lái)看中國(guó)公寓房子，不然這些120或150平米的房子到底有多大，自己永遠(yuǎn)也是糊里糊涂的。 之后一些國(guó)內(nèi)朋友給了我另外一個(gè)定義 – “得房率”，也就是實(shí)際使用面積和建筑面積的比例，在國(guó)內(nèi)，好的得房率在85%，一般差的可以低到75%。一般來(lái)說(shuō)，所謂房子建筑面積和實(shí)際使用面積之比，也就是說(shuō)真正可使用面積，只有建筑面積的80%，甚至更低。據(jù)一位我的同事說(shuō)，現(xiàn)在得房率在80%就算很不錯(cuò)了。 對(duì)這個(gè)游戲很精通的開(kāi)發(fā)商，為了讓買(mǎi)家感覺(jué)好些，在設(shè)計(jì)上還搞了一些花樣。如在室內(nèi)窗邊弄一個(gè)圓弧形區(qū)域。這些設(shè)計(jì)，在國(guó)外一般是給面積大的獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)的裝飾性空間，并不考慮實(shí)用性。對(duì)于高層公寓來(lái)說(shuō)，空間實(shí)用性應(yīng)該是最主要的，特別是大城市都是寸金地。類似這樣裝飾性空間設(shè)計(jì)放在在高層公寓，純粹為了買(mǎi)方感官上覺(jué)得房子大些，其實(shí)一點(diǎn)不實(shí)用，反而浪費(fèi)了可用空間面積，這室內(nèi)真正可使用面積更低。 相比較，無(wú)論北美還是香港抑或歐洲，他們計(jì)算房子的面積，都采用了使用面積，也就是所謂wall-to-wall（墻到墻）內(nèi)的實(shí)際居住面積。香港是寸金地，因此說(shuō)明自己的房子大小很關(guān)鍵，陽(yáng)臺(tái)的面積根本不算在使用面積之中。凡是買(mǎi)家看到的700英尺、800英尺、900英尺、1000英尺等說(shuō)法，都是指室內(nèi)居住面積。 在高層公寓的設(shè)計(jì)上，發(fā)達(dá)國(guó)家一般公寓內(nèi)部設(shè)計(jì)都是方方正正，盡可能將房間可使用面積和空間極大化，而不是華而不實(shí)地“忽悠”買(mǎi)家，搞一些花哨的地面或空間設(shè)計(jì)。 看完一圈房子后，真沒(méi)有想到，同樣一個(gè)所謂房子“面積”，由于國(guó)內(nèi)和國(guó)外的“定義”以及設(shè)計(jì)建筑的差異，房子面積居然能有20%多的差距。 親友們都勸我別在折騰了，算了，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)完全是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)，我們老百姓買(mǎi)房子根本沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地，看著差不多就買(mǎi)了吧，再不買(mǎi)房，新的預(yù)售期房一出來(lái)，又要大漲了，到時(shí)候又要后悔。這個(gè)房間使用面積大小更不是你我有能力來(lái)挑的了�？紤]到自己回國(guó)后總得有個(gè)家，咬咬牙，自己買(mǎi)下了一套公寓。這些都是幾年前的事情，之后全國(guó)房?jī)r(jià)狂漲，只能慶幸自己當(dāng)時(shí)買(mǎi)得還算是時(shí)候。 最近一位同事剛買(mǎi)了一套毛坯期房，進(jìn)去后，第一件事情就是拿了軟尺，丈量了一下內(nèi)部房間的實(shí)用面積。到現(xiàn)在我都搞不懂，為什么開(kāi)發(fā)商就是不愿意告訴買(mǎi)房者這套房子的實(shí)際使用面積是多少？難道出這么一個(gè)數(shù)據(jù)就如此之難？還是別有原因？ 記得國(guó)內(nèi)時(shí)不時(shí)有經(jīng)濟(jì)學(xué)家報(bào)道，說(shuō)國(guó)內(nèi)某城鎮(zhèn)（如上海北京）居民人均居住面積，超過(guò)了某些發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積。 不知道他使用的所謂人均居住面積數(shù)據(jù)的可比性有沒(méi)有調(diào)整過(guò)？如果他用國(guó)內(nèi)的人均建筑面積去和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家人均實(shí)際居住面積相比，至少在數(shù)據(jù)可比性上，已經(jīng)犯了嚴(yán)重的統(tǒng)計(jì)學(xué)錯(cuò)誤，這樣的結(jié)論有誤導(dǎo)的嫌疑。 不管?chē)?guó)內(nèi)還是外國(guó)買(mǎi)房還是要看清的，最好是實(shí)物，不要被表面的大數(shù)字給騙到。