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美國(guó)是一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資本主義國(guó)家，其房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很成熟，各項(xiàng)法規(guī)完善。美國(guó)房產(chǎn)交易程序完全由第三者來(lái)把握和監(jiān)督完成。其中中立的第三者，就是托管交易公司 (Escrow Company) 、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司 (Title Insurance Company) 以及專職房地產(chǎn)的律師事務(wù)所。買(mǎi)賣(mài)雙方簽字，賣(mài)方送出產(chǎn)權(quán) (Title) ，買(mǎi)家的自備款和銀行的貸款全部進(jìn)到這個(gè)中立的交易公司 (Escrow Company) ，才由這個(gè)“中間人”完成交易的法律程序，就算有產(chǎn)權(quán)不清的情況，例如交付了款項(xiàng)卻發(fā)現(xiàn)物業(yè)遭到賣(mài)方的債權(quán)人抵押，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司也會(huì)出面解決。所以，買(mǎi)方不必?fù)?dān)心錢(qián)付出卻拿不到物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，賣(mài)方也不用擔(dān)心轉(zhuǎn)移了戶名卻拿不到或拿不齊交易款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)。

一般來(lái)說(shuō)，在美國(guó)買(mǎi)房子時(shí)的流程大致如下：

尋找合適的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并列出您購(gòu)買(mǎi)房子的區(qū)域及相關(guān)要求，如果不用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，一定要聘請(qǐng)房地產(chǎn)律師。如果聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們將為您處理包括法律事務(wù)在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)務(wù)。

聯(lián)絡(luò)貸款公司或貸款經(jīng)紀(jì)人，選擇適合您的貸款計(jì)劃及取得貸款預(yù)先批準(zhǔn)書(shū) (Pre-approval Letter)。

請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為您尋找理想的房屋，挑選出喜歡的房子并實(shí)際看房，買(mǎi)方?jīng)Q定出價(jià)金額及支付訂金 (約為出價(jià)的2-3%) 及發(fā)出購(gòu)屋意向 (Offer) ，報(bào)價(jià)通常會(huì)在24 - 48小時(shí)內(nèi)得到答覆，賣(mài)方可針對(duì)買(mǎi)方的出價(jià)合約決定選擇接受、拒絕、或再討價(jià)還價(jià)。請(qǐng)注意：這是一份有法律約束力的報(bào)價(jià)，除非條件不能滿足 (比如房屋驗(yàn)收不合格、或者貸款無(wú)法批準(zhǔn)等等)，不得撤回。多數(shù)情況，如果您在報(bào)價(jià) (Offer) 上簽了字，就意味著您必須按您已報(bào)出的價(jià)格支付房款。

購(gòu)屋合約被買(mǎi)賣(mài)雙方接受后，即由第叁方也就是托管交易 (Escrow) 公司進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)，支票存入托管交易公司帳戶，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署過(guò)戶正式文件，賣(mài)方提供該房屋各項(xiàng)資料及報(bào)告。

買(mǎi)方必須遵守雙方協(xié)議的付款日期;賣(mài)方則要確保房屋質(zhì)量和交房日期，并要通過(guò)買(mǎi)方安排的驗(yàn)房程序 (費(fèi)用由買(mǎi)主承擔(dān)) 。賣(mài)買(mǎi)雙方都有權(quán)不執(zhí)行任何與合同條款不符的安排。買(mǎi)方向貸款公司提出貸款相關(guān)文件，通常包括頭期款證明、工作證明等等。

“房屋檢查保護(hù)”(Home Inspection Contingency)：在這段時(shí)間內(nèi)，買(mǎi)方可以請(qǐng)專業(yè)中立的房屋檢查員 (Home Inspector) 檢查全屋狀況，并由經(jīng)紀(jì)人協(xié)助要求賣(mài)主維修或從購(gòu)買(mǎi)金額中扣除維修費(fèi)用。以加州而言，如果買(mǎi)方有任何問(wèn)題，可以在簽訂合約后的17天內(nèi)無(wú)條件煺出合約并煺還訂金。

“貸款保護(hù)” (Loan Contingency) ：在這段時(shí)間內(nèi)，由貸款銀行派估價(jià)師確認(rèn)房屋價(jià)值、完成貸款銀行要求的相關(guān)資料，并在購(gòu)房合約貸款保護(hù)期內(nèi)取得貸款批準(zhǔn)，并與公證公司或公證人在約定的時(shí)間內(nèi)完成貸款文件，如果貸款得不到銀行的批準(zhǔn)，可以無(wú)條件退出合約并退還訂金。

完成過(guò)戶公證手續(xù)：在過(guò)戶結(jié)束日之前，購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)，將頭期款以及各項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)文件手續(xù)費(fèi)以銀行本票或現(xiàn)金匯款給托管交易公司 (Escrow Company) 。同時(shí)銀行放款、產(chǎn)權(quán)公司完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)并在政府部門(mén)完成登記。

最后房檢：在過(guò)戶結(jié)束日前三天，可以對(duì)房子做最后一次檢查，確定房子狀況。

過(guò)戶完成取得鑰匙，完成購(gòu)房及交屋。同時(shí)必須聯(lián)系好水、電、瓦斯、電話等相關(guān)服務(wù)。

在買(mǎi)賣(mài)交易結(jié)束時(shí)會(huì)收到各項(xiàng)收費(fèi)明細(xì)及房產(chǎn)證的影印件，買(mǎi)方會(huì)在買(mǎi)賣(mài)交易結(jié)束后約3-6個(gè)月內(nèi)收到一張?jiān)词嫉姆慨a(chǎn)證。

雖然以目前的移民法而言無(wú)法讓在外國(guó)人靠著在美國(guó)買(mǎi)房子而獲得綠卡，但是美國(guó)也沒(méi)有限制外國(guó)人在美國(guó)置產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)房屋。只要有足夠的資金或者是符合美國(guó)貸款的規(guī)定，就可以找合適的物業(yè)出價(jià)并購(gòu)買(mǎi)物業(yè)。但要注意的是美國(guó)各州購(gòu)屋及貸款時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用會(huì)有些微的差距，要請(qǐng)負(fù)責(zé)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仔細(xì)了解相關(guān)的規(guī)定，才能找到符合您需要的物業(yè)。

到美國(guó)買(mǎi)房需要準(zhǔn)備哪些文件?現(xiàn)金買(mǎi)主需要準(zhǔn)備的文件：

A.有效的護(hù)照和簽證

B.購(gòu)房資金證明 (中英文版的銀行存款證明)

C.在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開(kāi)設(shè)的帳號(hào)如果用現(xiàn)金購(gòu)房，準(zhǔn)備以上三項(xiàng)就可以了。

貸款買(mǎi)主需要準(zhǔn)備的文件：

A.有效的護(hù)照和簽證

B.工作證明、工作收入證明 (視銀行要求而定)

C.自付款部份的資金證明 (中英文版的銀行存款證明)

D.在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開(kāi)設(shè)的帳號(hào)