兩房盈利強(qiáng)化美樓市復(fù)蘇
來源：http://www.usnook.com/estate/property/residential/news/2012/0918/5080.html作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2015/11/8
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美國兩大住房抵押貸款巨頭房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac) 近日公布的財(cái)報(bào)顯示，今年第二季度，“兩房” 雙雙實(shí)現(xiàn)盈利，均不用美國聯(lián)邦政府“輸血”救援。
房利美公布的財(cái)報(bào)顯示，其二季度實(shí)現(xiàn)利潤達(dá)51 億美元，環(huán)比增長88%，這是房利美連續(xù)第二個季度不需要美國財(cái)政部救助資金。與此同時(shí)，房利美還應(yīng)向美國財(cái)政部支付29 億美元優(yōu)先股股息。
房地美公布的財(cái)報(bào)顯示，該公司今年第二季度實(shí)現(xiàn)利潤30 億美元，遠(yuǎn)高于上一季度的5 .77 億美元，為連續(xù)第三個季度盈利。財(cái)報(bào)還顯示，房地美當(dāng)季將向美國財(cái)政部支付18 億美元優(yōu)先股股息。
房地美表示，當(dāng)季利潤環(huán)比大增，主要是因貸款損失準(zhǔn)備金比上一季度減少17 億美元。房利美稱，美國國內(nèi)房價(jià)走高， 再加上信貸準(zhǔn)備金降低等因素，共同推升了“兩房”業(yè)績。
房利美和房地美是政府支持企業(yè)，幫助美國聯(lián)邦政府履行支持房地產(chǎn)業(yè)、援助陷入困境的貸款購房者、為二級抵押貸款市場提供穩(wěn)定流動性等職能。
統(tǒng)計(jì)顯示，房利美和房地美持有或擔(dān)保美國約60% 的住房抵押貸款，過去幾年來“兩房”與另外12 家聯(lián)邦住房貸款銀行為美國90% 新簽署的抵押貸款提供擔(dān)保。2011 年，“兩房”平均每月新?lián)；虺钟屑s1000 億美元抵押貸款，約占當(dāng)年新增抵押貸款總量的四分之三。
“次貸危機(jī)”爆發(fā)后，房利美、房地美兩大房貸巨頭面臨破產(chǎn)困境，在接受巨額救助資金后于2008 年9 月被美國政府接管。截至去年年底“兩房”從財(cái)政部共申請?jiān)Y金1875 億美元。根據(jù)美國官方估算，到2014 年年底， 在扣除股息后，聯(lián)邦政府向“兩房”的注資總額可能達(dá)2000 億美元。
美國聯(lián)邦住房金融署日前向國會提交的年度報(bào)告中指出，監(jiān)管部門仍對房利美和房地美的景況表示擔(dān)憂。報(bào)告稱，盡管“兩房”經(jīng)營狀況有所改善，但2005 年至2007 年擔(dān)保和持有的抵押貸款給“兩房”造成持續(xù)損失，2011 年“兩房”向財(cái)政部申請?jiān)Y金336 億美元，高于2010 年的280 億美元。此外，由于使用政府援助資金需繳納高達(dá)10% 的利息，這也對“兩房”造成了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，去年申請的援助資金中就有161 億美元用于償付利息。
最近幾年，美國各界對改革住房金融體系的呼聲愈加強(qiáng)烈。2010 年2 月，奧巴馬政府提出了美國住房金融市場改革的白皮書，計(jì)劃降低政府在住房金融市場的參與度，并逐步關(guān)閉“兩房”。不過，這項(xiàng)改革遭遇重重阻力，未能取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。
“兩房”財(cái)報(bào)向好，是美國住房市場近來持續(xù)回暖的又一信號，在市場上強(qiáng)化了此前已經(jīng)形成的復(fù)蘇預(yù)期。
房地美發(fā)布的報(bào)告指出，今年第二季度美國待租房屋空置率降至8.6%，為2002 年第二季度以來最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，為2006 年第二季度以來最低水平。房地美在報(bào)告中指出，以1994 年至2003 年的房屋租售平均情況為健康市場標(biāo)準(zhǔn)，今年供給富余量已降至50 萬套附近，接近正常水平。
由于供給下降，房價(jià)也開始逐步回升。房地美公布的房價(jià)指數(shù)顯示，美國房價(jià)第二季度上漲4.8%，是8 年來的最大季度增幅。從去年6 月至今年6 月，全美34 個州房價(jià)均有所上升，這一數(shù)字也是2007 年4 月份以來的最高點(diǎn)。房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗拉克•諾沙夫特表示，美國房價(jià)周期也許已經(jīng)觸底，房地產(chǎn)復(fù)蘇可能終于擺脫了影子庫存的影響。
此外，美國全國住宅建筑商協(xié)會7 月中旬發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7 月份美國住宅建筑商信心指數(shù)環(huán)比大幅攀升6 點(diǎn)至35， 為2007 年3 月以來最高值。美國全國住宅建筑商協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維•克羅指出， 通過綜合過去六個月關(guān)鍵的房地產(chǎn)指數(shù)， 7 月的建筑商信心數(shù)據(jù)增強(qiáng)了一個認(rèn)識，即盡管房地產(chǎn)復(fù)蘇仍然脆弱，但正在回歸引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)走出衰退的傳統(tǒng)角色。
美國聯(lián)邦儲備委員會7 月中旬在“褐皮書”中看好美國住宅地產(chǎn)市場前景。報(bào)告稱，大多數(shù)地區(qū)房屋銷售情況改善，市場上積壓的待售房屋數(shù)量減少，一些市場房價(jià)開始企穩(wěn)甚至回升，很多地區(qū)房屋建筑活動增加。
穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克•贊迪此前預(yù)測，美國房地產(chǎn)市場最壞的時(shí)期已經(jīng)過去， 拐點(diǎn)將在明年出現(xiàn)。
不過，美國樓市距離全面復(fù)蘇還有很長距離，購房需求結(jié)構(gòu)和信貸條件等因素決定了美國房市在觸底之后還會經(jīng)歷較長時(shí)間的筑底過程。房利美首席執(zhí)行官馬約普魯思認(rèn)為，現(xiàn)在就做出樓市呈現(xiàn)全國性復(fù)蘇態(tài)勢還為時(shí)尚早，今年下半年可能沒有上半年這樣強(qiáng)勁，但可以肯定的是，2012 年整體財(cái)務(wù)結(jié)果將比之前幾年要好得多。
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