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經(jīng)常有紐約(別墅)客戶問(wèn)關(guān)于房產(chǎn)購(gòu)買相關(guān)的問(wèn)題，例如中國(guó)人買房政策，是否可以貸款，如何交易，等等。為此我專門寫了這篇文章來(lái)解答大部分初次在紐約購(gòu)房客戶的問(wèn)題。

紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他地區(qū)不同，它的特點(diǎn)是價(jià)格高、房源復(fù)雜以及競(jìng)爭(zhēng)激烈。但是即便如此，很多人依然夢(mèng)想能夠在紐約市擁有一套房子。這個(gè)過(guò)程可能會(huì)讓很多人一想到就覺(jué)得復(fù)雜，產(chǎn)生退卻心理，那么，我想告訴大家，其實(shí)買房沒(méi)有你想象的那么難。

首先，很多人會(huì)問(wèn)一個(gè)問(wèn)題，我是租房好，還是買房好。我的回答是，第一，如果您并不打算長(zhǎng)期居住，之后很可能會(huì)搬家，那么租房可能更好。第二，您需要考慮一下自己的財(cái)務(wù)狀況，如果囊中羞澀，買房后的高額月供讓您難以達(dá)到收支平衡，那么可能租房更好。第三，您有特別喜歡的社區(qū)嗎？如果有，購(gòu)房可能是更好的方法，因?yàn)楸苊饬俗夥康牟淮_定性和流動(dòng)性。第四，您喜歡裝飾您的居住環(huán)境嗎？假如是自己的房屋，您可以按照自己的喜好來(lái)布置，可以鉆孔、粉刷、翻新等等，但如果是租來(lái)的房子，您要小心自己與房東的約定，以避免浪費(fèi)不必要的金錢。第五，從積累財(cái)富的角度來(lái)說(shuō)，在紐約購(gòu)房是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，貸款的利息可以用來(lái)抵稅。

關(guān)于紐約買房，有一個(gè)重要問(wèn)題，就是紐約的房?jī)r(jià)是多少？這個(gè)問(wèn)題，我的回答是，這取決于您要看的區(qū)域以及房屋狀況和房屋類型（公寓、合作公寓、聯(lián)排別墅等）。根據(jù)紐約房地產(chǎn)網(wǎng)站StreetEasy，紐約市每個(gè)行政區(qū)的房屋要價(jià)中位數(shù)為：

曼哈頓：$1,700,000美元

布魯克林：$1,100,000 美元

皇后區(qū)：$624,900美元

布朗克斯：$412,450美元

史坦頓島：$699,999 美元

除了房?jī)r(jià)之外，您還需要支付稅費(fèi)和公寓管理費(fèi)。另外房?jī)r(jià)是可以協(xié)商的，您的經(jīng)紀(jì)人會(huì)協(xié)助您決定出價(jià)的價(jià)格，并代表您與賣方進(jìn)行談判。有時(shí)這個(gè)過(guò)程很快，一天內(nèi)就能完成。而有的談判因?yàn)椴顑r(jià)大或有附加條款等各種原因，會(huì)經(jīng)歷復(fù)雜和較長(zhǎng)的談判。我們鼓勵(lì)您選擇一位有豐富談判經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人，他/她可以在保證交易順利的前提下最大化地爭(zhēng)取您的利益。

在房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題上，值得一提的是，有的客戶會(huì)拿著標(biāo)價(jià)比正常價(jià)格要低的公寓問(wèn)我，為什么你推薦給我的房子那么貴，而這個(gè)這么便宜？這就不得不提到似乎是紐約市房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)有的特點(diǎn)了，紐約市的合作公寓（Co-op）了。合作公寓的財(cái)產(chǎn)擁有者是一家公司。當(dāng)你買下這個(gè)房子的時(shí)候，你買的只是這家公司的股份。合作公寓管理委員會(huì)可以決定樓房賣出的價(jià)格，買家首付的價(jià)格和允許買家貸款的金額比例等等。

所有買家都必須經(jīng)過(guò)委員會(huì)面試，如果樓里面的人不喜歡你，你再有錢也買不了。而且這種房子要求必須要在當(dāng)?shù)赜?span style="margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;">2到3年以上工作和報(bào)稅記錄的人才能買，所以剛來(lái)的外國(guó)人沒(méi)有資格購(gòu)買。另外，你買了合作公寓之后再想把這個(gè)房子出租或賣出去的步驟都會(huì)比較繁瑣，有的Co-op甚至不允許出租。值得注意的是，雖然很多合作公寓的價(jià)格低于產(chǎn)權(quán)公寓，但并不意味著合作公寓就是廉價(jià)的，相反，在曼哈頓的上東區(qū)和上西區(qū)有很多高檔的合作公寓，每平方英尺的售價(jià)甚至超過(guò)了產(chǎn)權(quán)公寓。

而我一般給客戶發(fā)的房源都是Condo，也有人稱為康斗，是Condominium的簡(jiǎn)寫，就是產(chǎn)權(quán)公寓的意思。這是幾乎所有從美國(guó)境外來(lái)的外國(guó)人（沒(méi)有美國(guó)綠卡和美國(guó)公民身份，也沒(méi)有美國(guó)當(dāng)?shù)毓ぷ骱蛨?bào)稅記錄的人）所買的房產(chǎn)類型。購(gòu)買了這樣的房產(chǎn)，你就擁有了房屋的產(chǎn)權(quán)，你會(huì)得到一個(gè)房屋地契（Deed)，可以自住也可以出租，沒(méi)有限制。紐約幾乎所有的新建房都是Condo。

然后，第三個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題是，紐約買房的交易費(fèi)是多少？一般來(lái)說(shuō)，交易費(fèi)用通常占房屋購(gòu)買價(jià)格的 3-5%，要看是否貸款，是否是新房等來(lái)決定。過(guò)戶費(fèi)用可能包括律師費(fèi)、大樓費(fèi)用、銀行費(fèi)用（貸款）、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、豪宅稅（100萬(wàn)美元以上）、土地交易費(fèi)、過(guò)戶登記費(fèi)等。找一個(gè)好的買家經(jīng)紀(jì)人很有必要，經(jīng)紀(jì)人會(huì)在出價(jià)之前就為您考慮好這些。

第四，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？這個(gè)問(wèn)題很難回答，掌握市場(chǎng)時(shí)機(jī)總是很難，但是無(wú)論市場(chǎng)情況如何，適合您的就是對(duì)的。因?yàn)椋�如果您在�?jīng)濟(jì)上已經(jīng)做好準(zhǔn)備，需要盡快入住，那么這就是你的時(shí)機(jī)。當(dāng)然，紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一些經(jīng)驗(yàn)可以遵循，一般來(lái)說(shuō)，4月至6月是房產(chǎn)市場(chǎng)的旺季，庫(kù)存較多，然后再就是10月。

有的時(shí)候你也需要克服從眾心理，當(dāng)一個(gè)房子你發(fā)現(xiàn)它在市場(chǎng)上停留了一段時(shí)間，可能就是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。很多購(gòu)房者經(jīng)常會(huì)避開(kāi)這樣的房產(chǎn)，覺(jué)得它是有什么問(wèn)題才停留在市場(chǎng)上，但也許它就是出售的時(shí)機(jī)不對(duì)，但對(duì)于買家來(lái)說(shuō)是個(gè)時(shí)機(jī)。再次，不得不說(shuō)，選擇一個(gè)好的買家經(jīng)紀(jì)人來(lái)幫您評(píng)估非常重要，因?yàn)樗麄兺�往比您更懂得市�?chǎng)，并且經(jīng)常能得到第一手信息。

第五，如何貸款，首付是多少？紐約購(gòu)房的貸款與美國(guó)其他地區(qū)大致相同。一般來(lái)說(shuō)是20%的首付，根據(jù)你的報(bào)稅收入以及信用分?jǐn)?shù)來(lái)決定你可以得到多少貸款。對(duì)于沒(méi)有美國(guó)綠卡和美國(guó)公民身份，也沒(méi)有美國(guó)當(dāng)?shù)毓ぷ骱蛨?bào)稅記錄的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，首付一般需要40%。在此，我們強(qiáng)烈建議您在購(gòu)房前獲得貸款預(yù)批，賣家更喜歡看到買家已經(jīng)獲得了貸款預(yù)批。獲得貸款預(yù)批，也將幫助您確定您能買到的房?jī)r(jià)范圍。我們與全美各大銀行、貸款機(jī)構(gòu)均有多年合作經(jīng)驗(yàn)，如您需要也可以為您介紹貸款經(jīng)紀(jì)。

第六，我需要找買家經(jīng)紀(jì)人嗎？你們可以為我做什么？這個(gè)答案必須是“需要”。買家經(jīng)紀(jì)人可以幫助你減輕整個(gè)買房過(guò)程的壓力，當(dāng)你不知道如何篩選房源、如何出價(jià)、如何找銀行貸款、找房產(chǎn)律師時(shí)，經(jīng)紀(jì)人幫你承擔(dān)了大部分工作。經(jīng)紀(jì)人通常對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部很了解，除了陪同您看房外，您的經(jīng)紀(jì)人會(huì)協(xié)助您決定出價(jià)的價(jià)格，并代表您與賣方進(jìn)行談判。有時(shí)這個(gè)過(guò)程很快，一天內(nèi)就能完成。而有的談判因?yàn)椴顑r(jià)大或有附加條款等各種原因，會(huì)經(jīng)歷復(fù)雜和較長(zhǎng)的談判。這時(shí)，一位具有豐富談判經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人就可以在保證交易順利的前提下最大化地幫您爭(zhēng)取利益。

最后，經(jīng)過(guò)與經(jīng)紀(jì)人的一起努力，我們的報(bào)價(jià)被成功接受了，下一步就是簽訂合同，支付定金，定金通常是房?jī)r(jià)的10%。簽約和交割之間的這段時(shí)間都是等待銀行（如有貸款）和公寓委員會(huì)的批準(zhǔn)。與此同時(shí)，買家將對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行檢查，一般將會(huì)有兩次驗(yàn)房，第一次檢查并記錄需要賣方完善的細(xì)節(jié)，數(shù)周后第二次也是最后一次（Final Walkthrough）復(fù)檢并確認(rèn)賣方完成了所要求的優(yōu)化細(xì)節(jié)。過(guò)戶時(shí)涉及到簽署文件資金交割，買賣雙方的律師將確保這一流程順暢完成。最后，恭喜您，成為紐約市的一名房主。