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國內(nèi)房產(chǎn)中介一直以來都存在諸多問題，包括亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重、存在霸王條款、資金監(jiān)管過程中違規(guī)操作、隱瞞房屋真實(shí)情況，甚至還存在房源造假、吃差價(jià)、散播謠言等亂象。

例如在購房過程中，房產(chǎn)中介幫助購房者辦理手續(xù)，是很多購房者會(huì)選擇的服務(wù)。各家中介公司都收取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)這兩筆費(fèi)用，基本上價(jià)位相差不多。然而，辦理一筆貸款，中介公司該收多少錢？并無明文規(guī)定。此外，中介費(fèi)本身彈性很大，不少經(jīng)紀(jì)人“看人索價(jià)”，購房者并不清楚收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

而且，在國內(nèi)，房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)，長期以來就存在許多“痛點(diǎn)”，很多人對(duì)中介評(píng)價(jià)不高，覺得素質(zhì)良莠不齊，而執(zhí)業(yè)的門檻以及行業(yè)的地位也不算高。

在亂象叢生的背后，除了是中國房產(chǎn)中介行業(yè)的起步晚和處于初級(jí)階段的原因外，還有從業(yè)者們沒有受到嚴(yán)格和明確的行業(yè)規(guī)范制約的原因。

但在大洋彼岸的美國，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人卻是個(gè)非常受人尊重的行業(yè)。同是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，為什么中美兩國會(huì)有如此大的差別呢？讓我們來了解一下美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的具體情況，就知道差別在哪里了。

一、美國有完善的經(jīng)紀(jì)人發(fā)牌以及執(zhí)業(yè)資格的考試制度

在美國要成為一個(gè)合格經(jīng)紀(jì)人，首選要經(jīng)過房產(chǎn)金融、房產(chǎn)估計(jì)原理等12項(xiàng)專業(yè)課程的考試。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)行考試發(fā)牌制度，是美國最重要的一項(xiàng)房地產(chǎn)考試制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營活動(dòng)。

二、美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的分類具體且清晰

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般分為：經(jīng)紀(jì)人（Broker）、伙伴經(jīng)紀(jì)人（Agent）和銷售員（Salesperson）三類。

經(jīng)紀(jì)人（Broker）是指為收取服務(wù)費(fèi)而代他人從事房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等服務(wù)的個(gè)人、公司、商行等。

伙伴經(jīng)紀(jì)人（Agent）是指具有經(jīng)紀(jì)人資格的經(jīng)紀(jì)人自己不單獨(dú)開業(yè)，而選擇在另一個(gè)經(jīng)紀(jì)人（Broker）的名下從事銷售工作。

銷售員是在經(jīng)紀(jì)人的名下協(xié)助經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的個(gè)人。銷售員不能單獨(dú)執(zhí)業(yè)，只能在經(jīng)紀(jì)人手下工作。

三、什么樣的人可以成為美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人？

1、經(jīng)紀(jì)人（Broker）的資格：

（1）年滿19歲及以上；

（2）已取得Agent牌照并有4年以上的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)證明；

（3）無犯罪記錄；

（4）完成規(guī)定課程學(xué)習(xí)；

（5）通過州政府組織的經(jīng)紀(jì)人Broker發(fā)牌考試。

2、伙伴經(jīng)紀(jì)人（Agent）的資格要求：

（1）年滿19歲及以上；

（2）有注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人（Broker）擔(dān)保；

（3）無犯罪記錄；

（4）完成規(guī)定課程學(xué)習(xí)；

（5）通過州政府組織的經(jīng)紀(jì)人Agent發(fā)牌考試。

四、美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的牌照不是想拿就能拿

在美國，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人都要完成多門學(xué)科并通過考試，合格后再通過美國聯(lián)邦調(diào)查局的背景調(diào)查，簽約經(jīng)紀(jì)公司才頒發(fā)執(zhí)照，取得房地產(chǎn)執(zhí)照后才能從事經(jīng)營活動(dòng)。

取得執(zhí)照就叫做“執(zhí)照地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”（licensed real estate agent），一般agent需要掛職在一家經(jīng)紀(jì)公司。之后經(jīng)過四年以上實(shí)踐工作才可以拿到broker執(zhí)照，這時(shí)才可以自己單獨(dú)開經(jīng)紀(jì)公司。

美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照分為兩種：一是Broker牌照，二是Agent牌照。

申請(qǐng)人申請(qǐng)牌照時(shí)，除提供考試成績外，還必須提供完成法定課程和課時(shí)學(xué)習(xí)的證明，如果是申請(qǐng)agent資格，申請(qǐng)人要提供注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人（Broker）的擔(dān)保書；如果是申請(qǐng)broker資格考試，則要提供工作經(jīng)驗(yàn)證明，要達(dá)到規(guī)定的經(jīng)驗(yàn)分?jǐn)?shù)。經(jīng)審核符合條件后，方能取得資格。

取得牌照和資格以后，并不代表可以永遠(yuǎn)享有這個(gè)資格，因?yàn)檫@個(gè)牌照是有期限的。經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照有效期是兩年，兩年后申請(qǐng)換發(fā)，申請(qǐng)換發(fā)時(shí)必須再參加22.5小時(shí)的繼續(xù)教育。一直到連續(xù)工作滿15年后，或者有律師牌照，才可以免除參加繼續(xù)教育。

五、美國的買賣雙方都要有自己的經(jīng)紀(jì)人

美國房屋的買賣雙方分別有自己的經(jīng)紀(jì)人，雙方的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人用自己的專業(yè)知識(shí)為客戶爭(zhēng)取最大利益，工作體面，收入高。

在美國，待售的房子都會(huì)發(fā)布在住房資源共享系統(tǒng)上，房源對(duì)所有經(jīng)紀(jì)人開放。不過待售房源也分好幾種類型。比如open house，一般來說隨時(shí)可以進(jìn)去看房，房子里會(huì)有賣方經(jīng)紀(jì)人接待看房者；有的房子里沒有人，稱為key call，房門鑰匙通常放在大門上掛著的一個(gè)帶電子鎖的鐵盒子里，需要買方經(jīng)紀(jì)人拿電子鑰匙打開盒子取出房門鑰匙，然后開門帶客人進(jìn)去看。

這里要說明的一點(diǎn)是，美國的持證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手里都有一個(gè)外觀像遙控器一樣的電子鑰匙，在電子鑰匙上輸入不同密碼，就可以取得房門鑰匙，打開其代理區(qū)域內(nèi)大多數(shù)房源的門。每套房源鐵盒子的電子鎖密碼會(huì)在網(wǎng)絡(luò)上每天更新，并且每次買方經(jīng)紀(jì)人打開一套待售房源的電子鎖，該房源的賣方經(jīng)紀(jì)人手機(jī)上就會(huì)收到提示，顯示是誰開的鎖。這是大數(shù)據(jù)在二手房交易中一種非常便捷的運(yùn)用。

其實(shí)，每套房源的具體情況都是透明公開的，在網(wǎng)上都可以查到，比如房子的建造年代、買進(jìn)賣出過幾回、每次銷售的價(jià)格是多少、維修情況等等，買房者自己做點(diǎn)功課都能了解到。不過因?yàn)槊绹鴺鞘斜容^成熟，不像國內(nèi)那么大起大落，因此殺價(jià)通常也不會(huì)太多。

房價(jià)談妥后，買方經(jīng)紀(jì)人會(huì)幫客戶向戶籍公司認(rèn)真調(diào)查房源的產(chǎn)權(quán)和抵押情況，并聯(lián)系專業(yè)機(jī)構(gòu)做房屋狀況檢測(cè)，如果房屋的水、電、氣和結(jié)構(gòu)等有損壞或老化的，由賣方出錢修復(fù)，該換的換，該修的修，保證房子交到買家手里時(shí)是完好的。

六、很多美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人選擇干一輩子

在美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房資源共享系統(tǒng)是核心。因?yàn)槿�社�?huì)的資源實(shí)現(xiàn)了共享，所以對(duì)經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的素質(zhì)以及服務(wù)能力有很大的要求。在美國買賣雙方一般都會(huì)委托給各自的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，很少出現(xiàn)跳單情況，因此經(jīng)紀(jì)人也會(huì)全心全意為客戶爭(zhēng)取利益。服務(wù)質(zhì)量高的經(jīng)紀(jì)人，口碑好，自然老客戶就多。資源積累的多了，行業(yè)內(nèi)的名氣大了，就會(huì)有越來越的客戶，因此很多美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)一輩子都從事這個(gè)行業(yè)。

美國很多小區(qū)沒有物業(yè)，業(yè)主們?nèi)胱『笈龅揭恍┚幼∩系穆闊┦�，通常�?huì)找當(dāng)初的經(jīng)紀(jì)人幫忙解決，特別是落腳到一個(gè)新的城市，經(jīng)紀(jì)人能夠通過自己的專業(yè)素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)幫助住戶迅速熟悉這個(gè)城市，因此雙方之間的關(guān)系會(huì)變得像朋友一樣，互相信得過。而客戶的忠誠度也很高，一般買賣過一次房子后，感覺不錯(cuò)的話，以后都會(huì)認(rèn)準(zhǔn)同一個(gè)經(jīng)紀(jì)人買賣房子。經(jīng)紀(jì)人即使老了干不動(dòng)了，也可以子承父業(yè)，把自己的兒輩引薦給客戶。

編后記

當(dāng)然，美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也有自己的酸甜苦辣，在從事這個(gè)行業(yè)之初，也有很多茫然和不知所措，但是每個(gè)人都有一個(gè)成長的過程，都會(huì)在一步一個(gè)腳印的踏實(shí)中走出不同的人生。明天，我們將推送一篇來自美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人心聲的文章，希望大家到時(shí)閱讀和分享，謝謝！