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與Apartment相比，我個(gè)人比較喜歡 House的原因基于以下思考：

例子：買1百萬(wàn)的 1棟Apartment 與1百萬(wàn)4 個(gè) Single house

一．靈活性：House 可以化整為零，進(jìn)可攻，退可守。

我有財(cái)務(wù)需要，要用部分錢，也不要全部。那我賣掉一間或兩間Single house。要是Apartment，我要賣整棟，不管我需不需要這么多錢。

市場(chǎng)迅速下滑，我想全部出手，賣掉4 個(gè) Single house通常要比一棟Apartment快，可以快很多。在這過程，出掉一個(gè)Single house就減除我一份擔(dān)心。

市場(chǎng)不穩(wěn)定，也不知道它會(huì)升還是會(huì)降價(jià)。為了保險(xiǎn)，我賣兩個(gè)留兩個(gè)。

二．升值與回報(bào)

 “商業(yè)房地產(chǎn)”（八年前）課的老師給過我們一份歷史上Apartment 與 Single house 價(jià)值變化表。記得總是Single house高于Apartment。老師當(dāng)時(shí)介紹，買Apartment的人通常是喜歡它的現(xiàn)金流量較好。

實(shí)踐：八年前我開始買house，我的一好朋友（“商業(yè)房地產(chǎn)”課的同學(xué)）

之前已有兩個(gè)小Apartment。前一段我們比較，等量金額的house 比Apartment 現(xiàn)價(jià)高（與當(dāng)年比）。那么每年的Cap rate 呢？我的house 也比他的Apartment 高。不過有一點(diǎn)應(yīng)該說明，我買的房子一直都比市場(chǎng)價(jià)低。 但這也引出下一點(diǎn)。

三．哪一種容易買到大折扣

你常常見到Apartment“short sale”,“Bank own”“Pre-foreclosure”或“Foreclosure”嗎? 反正我是沒有。我當(dāng)年（不是現(xiàn)在）計(jì)算foreclosure 買回的房，裝修后出租，Cap rate 比 Apartment 還大，就覺得沒理由舍house而取Apartment。因?yàn)闊o(wú)論從當(dāng)年現(xiàn)金流量（cash flow）還是總體回報(bào)的預(yù)測(cè)-NPV,都是house 優(yōu)勝。

四．租客與管理

1. 租客：同區(qū)同年代的house租客總比Apartment好一點(diǎn)（租金貴一點(diǎn)），不同區(qū)不能比。

2.管理：幾十個(gè)unite以上的Apartment有管理成本優(yōu)勢(shì)，小的沒有。更不用說4 unite 的 duplex�？傮w而言，house 的租客比Apartment的租客好管，turnover 率低。順便說一句，我所經(jīng)歷的Eviction 基本都是買房時(shí)帶來的，或是foreclosure, 或是買AS-IS 帶來的。我現(xiàn)在的出租房子的租客，很多都是住了幾年的。超過一半以上一年都不聯(lián)絡(luò)我一次。要不然，我如何管理低兩位數(shù)的房子？這個(gè)的關(guān)鍵是進(jìn)來時(shí)的Credit checking。

五．貸款

你們都知道現(xiàn)在Apartment比 house 更難貸。

六．稅務(wù)

若干年后，Apartment 和 Houses 都賺。賣出時(shí)都是Long term capital gain (現(xiàn) 在是15%) 。但是，當(dāng)你報(bào)稅，這個(gè)AGI 就對(duì)你Taxable income 影響很大了。一次過的一筆大收入 要交的稅比你分散地加進(jìn)去所交的稅大很多。對(duì)Houses，我起碼分開兩年賣。

在不考慮將來誰(shuí)的升值快的前提下（假設(shè)都一樣），那么就有一個(gè)最簡(jiǎn)單的回報(bào)分析法：Cap rate, the gap between Cap rat and mortgage rate.

結(jié)論：千條道理萬(wàn)條道理，“賺錢就是硬道理”。你能買到Good deal, 例如Cap rate 很高，又或很大折扣的，都贏。換句話說，那一個(gè)方法都有機(jī)會(huì)賺錢，賺大錢，要是你做得好的話。 還有，你的資金狀況也會(huì)決定你選那一種投資方式。