日韩伦理一区,黄在线观看免费网站ktv,欧美一区二区麻豆红桃视频,国产精品91xxx

CitySpire是中城區(qū)(Midtown)的一座72層摩天大樓。在它鋪滿大理石的大堂里，熙熙攘攘的人群裹緊衣服抵御寒冷。衣冠楚楚的門衛(wèi)招呼著出租車，并打理著絡繹不絕的郵件。

不過，這座23層以下是寫字間的混合用途建筑，并不像它看起來那么擁擠。CitySpire位于西56街150號，卡內(nèi)基音樂廳(Carnegie Hall)的對面，是曼哈頓占用率最低的建筑之一。根據(jù)紐約市獨立預算辦公室(New York City Independent Budget Office)的數(shù)據(jù)，其住宅層內(nèi)有超過60％的房源是投資標的或臨時住所(pieds-à-terre)。

最近幾個月，紐約市的房屋占用率(occupancy)問題已成為一個熱點話題，有很多房屋的使用者是外國人，他們購買了昂貴的公寓，但是一年里只住短短幾周時間。有些人認為這些購房者哄抬了房價；還有人哀嘆這些購房者不繳納個人所得稅。奧爾巴尼會議(Albany)已經(jīng)提出一項法案，將對價值超過500萬美元（約合人民幣3130萬元）的房產(chǎn)每年征收臨時住所稅。

盡管人們對這個問題抱有很大的興趣，但很少有硬性數(shù)據(jù)可供參考。預算辦公室作為一家獨立的城市機構，應《紐約時報》要求，審查了紐約市的稅收數(shù)據(jù)。該機構認定，紐約市有近四分之一的公寓未被當做主要住宅使用，而是作為臨時住所或用于放租的投資房產(chǎn)。

尼古拉斯·理查茲(Nicholas Richards)是CitySpire的一名公寓租戶，可以近距離觀察這棟滿是臨時住所的樓盤。“如果你在星期五或星期一注意觀察大堂，就會看到有很多人在交換鑰匙，提著行李箱來來往往。”理查茲在樓內(nèi)租了一套單間公寓，周末則回到波士頓的家里居住。

“全市有24%的合作公寓和共管公寓不是業(yè)主的主要住宅，”預算辦公室的副主任、負責這項調(diào)查的喬治·V·斯威廷(George V. Sweeting)說，“這些單元也并不都是臨時住所，很多有可能是投資者或開發(fā)商用來放租的.

預算辦公室所使用的數(shù)據(jù)，都是基于紐約市合作公寓和共管公寓所享受的減稅政策而來的。近年來，市政府已開始將該政策的執(zhí)行對象限定為主要住宅。預算辦公室是比較了2012年和本財年享受該減稅優(yōu)惠的公寓數(shù)量，進而得出的結論。

這些數(shù)據(jù)可能低估了真實情況，因為預算辦公室并沒有考慮那些享受421a免稅優(yōu)惠的公寓樓。因此，雖然按照外界的普遍看法，有些新建的共管公寓樓里集中了許多外國購房者，但它們并沒有被包含在數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍內(nèi)，比如One57和中央公園西15號(15 Central Park West)。

在曼哈頓，非主要住宅的比例占到了29%，略高于全市平均水平，在中城區(qū)這類深受投資者青睞的社區(qū)，非主要住宅的比例高達44%。

“這其中，有很多建筑是修建或改建于20世紀80年代，其中的戶型大多是單間公寓和一居室這類較小的單元，”房地產(chǎn)估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒(Jonathan J. Miller)說，“一般來說，戶型越小，作為臨時住所的可能性就越大.

或許令人意外的是，數(shù)據(jù)顯示，“絕大多數(shù)臨時住所的業(yè)主都是中產(chǎn)階級，”米勒說，“這些業(yè)主在市區(qū)有一套單間公寓，但是家在郊區(qū)；又或者，這些公寓是他們的第一套房，但他們選擇將這套房子保留下來放租。”

斯瓦納·庫魯甘緹(Swarna Kuruganti)就是這么做的。2008年1月，她買了一套公寓。公寓所在樓盤叫做麥迪遜綠地(Madison Green)，位于東22街5號，是一處氣派的建筑群，包含424套單元，距離麥迪遜廣場公園(Madison Square Park)一街區(qū)之遙，出了前門走幾步路就能到地鐵站。

“那時候，我想買房已經(jīng)想了好幾年，也存了錢，所以雖然是在樓市的高峰期，我還是簽了約。”庫魯甘緹說，她買下了26樓的一套一居室，坐擁帝國大廈的景觀。

當時，作為管理顧問的庫魯甘緹是單身，需要經(jīng)常出差。“一年當中，我其實只有兩、三個月在家，”她說，“我會回家度周末，但是一到星期一早晨，我就又回到飛機上了。”她跟鄰居都是點頭之交，平常在大堂里擦肩而過時會打個招呼。“但是這些高樓就像一座座小城市，有那么多的公寓和居民。就像是個自成體系的小世界。”她說。

在麥迪遜綠地住了三年后，庫魯甘緹結識了她后來的丈夫，他們搬到了新澤西州的布盧姆菲爾德(Bloomfield)。她考慮過要把紐約的公寓賣掉，但“那是我第一筆真正的房地產(chǎn)投資，所有人都跟我發(fā)誓，這是一筆很好的投資，我應該留著房子。”于是，現(xiàn)為初創(chuàng)公司W(wǎng)ellwatch.co創(chuàng)始人的庫魯甘緹開始將房子出租。

“月供比較低，部分原因是樓里有很多公寓。而且這里的位置很好，比較靠近市中心，”房地產(chǎn)公司花旗居屋(Citi Habitats)的助理經(jīng)紀人納撒尼爾·福斯特(Nathaniel Faust)說，他幫助庫魯甘緹找到了現(xiàn)在的租戶，每月支付4500美元（約合人民幣28166元）房租。“由于物業(yè)費和房產(chǎn)稅比較低，斯瓦納可以用收來的租金支付月供，還有部分剩余。所以這樣的安排對她來說很好。”

在麥迪遜綠地當中，幾乎有半數(shù)公寓是非主要住宅。和獨立預算辦公室標出的許多房產(chǎn)一樣，麥迪遜綠地的房價在其所在社區(qū)中相對便宜，現(xiàn)有一套兩居室以189.5萬美元（約合人民幣1186萬元）的價格上市；而在附近剛落成的共管公寓樓麥迪遜一號(One Madison)中，一套兩居室的掛牌價為465萬美元（約合人民幣2910萬元）。上述數(shù)據(jù)來自StreetEasy.com。

在獨立預算辦公室列出的榜單中，非主要住宅占比最高的樓盤是行政廣場(Executive Plaza)，其比例為74.4%。2012年，行政廣場內(nèi)享有減稅優(yōu)惠的公寓有379套，而現(xiàn)在，在這379套公寓當中依然享有減稅優(yōu)惠的，只有97套了。行政廣場位于西51街150號，允許業(yè)主按月出租他們的公寓，樓內(nèi)的單元一般都較小，“有些房子特別小，還不到400平方英尺（約合37平方米），”巴拉維地產(chǎn)(Barlavi Realty)的所有人派伊·巴拉維(Pej Barlavi)說，他對這個樓盤很熟悉，“難怪它的投資房占比最高，因為它的運營更像酒店而不是共管公寓樓。”

根據(jù)StreetEasy的數(shù)據(jù)，這棟樓內(nèi)有12套公寓待售，包括一套掛牌價72.5萬美元（約合人民幣454萬元）的一居室，另外還有95套出租單元。

其他榜上有名的樓盤還包括，西49街393號的環(huán)球廣場三號(Three Worldwide Plaza)，那里有超過54%的單元為非主要住宅；東40街235號的范德堡大樓(Vanderbilt)內(nèi)有近53%的非主要住宅；而在歐文廣場1號的澤肯多夫大廈(Zeckendorf Towers)，該比例為51%。

在臨時住所和投資房產(chǎn)占比很大的樓盤里，有些常住居民(full-time resident)表示，他們的大樓依然像個家。“雖然樓里并非所有公寓都是自住房，但我認識很多業(yè)主，一點也不覺得這里是流動人口聚居區(qū)。”麥迪遜綠地復式頂層公寓的業(yè)主帕蒂·加盧齊(Patti Galluzzi)說。

2000年，加盧齊和丈夫為自己及兩個孩子購下了這套公寓。公寓帶一座環(huán)繞式陽臺，城市天際線近乎一覽無余。“這個地方很有家的感覺。”加盧齊說著，打量著她的客廳。客廳里很有生活氣息，玩具丟得到處都是，文件和咖啡杯隨意放在餐桌上。

艾倫·艾伯特(Alan Ebert)對于自己住了48年的兩居室也是一樣的感覺。這套房子位于西56街353號的旺多姆公園(Parc Vendôme)。根據(jù)預算辦公室的數(shù)據(jù)，在2012年獲得免稅優(yōu)惠的公寓當中，現(xiàn)在約有半數(shù)不再具備減稅資格，因為它們是臨時住所或投資房產(chǎn)。但是對于身為該共管公寓樓管委會成員的艾伯特來說，這處樓盤一點都不像空樓。

“我們這里不是B&B（住宿加早餐）旅店，你不能把公寓以短于三個月的期限放租，”他說，“這里的社區(qū)感是很強的。我們剛舉辦了一個歌舞表演晚會，現(xiàn)場大約擠了100名觀眾。”

雖然，通過預算辦公室的研究結果，可對整個紐約市的住房所有者現(xiàn)象窺豹一斑，但是那些非主要住宅業(yè)主的真實人數(shù)，是很難被確定的，因為享有其他減稅優(yōu)惠的樓盤并未被包括在預算辦公室的統(tǒng)計范圍內(nèi)。其中有許多樓盤，享有的是優(yōu)惠力度更大的421a免稅政策。

“獨立預算辦公室的數(shù)據(jù)不包括聯(lián)排別墅或421a樓盤，所以有很多疏漏，但是在已統(tǒng)計的共管公寓和合作公寓中，非常住居民的人數(shù)很多。”Social Explorer公司總裁、皇后學院(Queens College)社會學系主任安德魯·A·貝弗里奇(Andrew A. Beveridge)說。Social Explorer是一家跟蹤普查數(shù)據(jù)和人口統(tǒng)計信息的公司。

為填補數(shù)據(jù)空白，以便為圍繞臨時住所是否征稅的討論提供更充分的信息，紐約市財政局(New York City Department of Finance)上月（2014年12月——譯注）花了一整個月的時間，對享有421a免稅優(yōu)惠的公寓單元進行了所有權狀況的審查。

到目前為止，這是一項艱巨的任務。“這很復雜，因為并未規(guī)定你必須是一名永久居民，才有資格享有421a免稅優(yōu)惠，”財政局負責商業(yè)免稅事務的西奧多·奧伯曼(Theodore Oberman)說，“所以這不是我們通常統(tǒng)計的領域。”

為克服這一障礙，該機構正通過查看業(yè)主的社保編號及其在紐約市的個人所得稅記錄，來審查公寓的所有者情況。到目前為止的統(tǒng)計結果表明，在享受421a優(yōu)惠的曼哈頓樓盤中，大約有36%的公寓業(yè)主并不是常住居民，而常住居民的占比略低于此。然而這個結果也是不確定的，因為無法識別其余業(yè)主的身份。

房產(chǎn)所有者的問題之所以蒙上了面紗，最有可能的情況是，那些房子是以有限責任公司的身份購買的，這樣做就無需提供社保編號。 “你只需要打著有限責任公司的旗號來買一套公寓，這樣他們就找不到你了，”米勒說，“這簡直荒唐可笑。”

至于眼下已經(jīng)獲得的數(shù)據(jù)，“它反映了城市居民的收入越來越不平等，你可以買一套相對昂貴的公寓，而且不需要經(jīng)常占用它，”貝弗里奇說，“住房支出的曲線很奇怪。窮人得花很大一部分錢來買房；中產(chǎn)階級在買房和還貸上的花費沒有那么多；真正的富人會在住房上花很多錢，但只因他們買了很多套房子。”