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物流地產(chǎn)最早是由美國(guó)提出，它屬于輕工業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代專業(yè)化物流設(shè)施的載體。

簡(jiǎn)單來說，就是地產(chǎn)商選擇了一塊合適的地點(diǎn)，并投資建設(shè)成優(yōu)質(zhì)的物流相關(guān)設(shè)施，然后轉(zhuǎn)租給制造商、零售商，通常用作于物流園區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流配套服務(wù)。美國(guó)的亞馬遜、中國(guó)的菜鳥物流(阿里巴巴)、京東，都是物流地產(chǎn)的“租客”。

【美國(guó)物流地產(chǎn)的特點(diǎn)】

1.需求增加

隨著美國(guó)GDP與工業(yè)生產(chǎn)的增速加快，以及電子商務(wù)的快速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)物流地產(chǎn)的需求變得愈加強(qiáng)勁。

2.供給有限

物流地產(chǎn)新房產(chǎn)開發(fā)量非常小，新房源供應(yīng)僅為存量的1%。

3.空置率低

輕工業(yè)物流地產(chǎn)的空置率非常低，出租率高達(dá)95%。

4.房租增長(zhǎng)快

美國(guó)物流地產(chǎn)房租平均增長(zhǎng)率可以達(dá)到每年1.5%。

【盈利模式】

根據(jù)國(guó)內(nèi)外物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，物流地產(chǎn)商以物流平臺(tái)提供商的身份，通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化�？偟膩碚f，物流園區(qū)的贏利主要來自五個(gè)方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益及其他收益。

1.土地(資產(chǎn))增值

對(duì)物流地產(chǎn)所有者與經(jīng)營(yíng)者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者(即初期投資者)從政府手中以低價(jià)購(gòu)得土地，等完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，地價(jià)將會(huì)有一定的升值，而到物流園區(qū)正式運(yùn)營(yíng)后，還將大幅上漲。對(duì)于經(jīng)營(yíng)者(即物流運(yùn)營(yíng)商)來說，土地的增值將能提高其土地、倉(cāng)庫(kù)、房屋等出租收入。在日本，運(yùn)作最為成功的東京物流組團(tuán)，其物流園區(qū)的主要贏利即來自土地價(jià)值的增長(zhǎng)。

2.出租收入

園區(qū)所有者與經(jīng)營(yíng)者按一定比例對(duì)出租收入進(jìn)行分配。

①倉(cāng)庫(kù)租賃費(fèi)用

經(jīng)營(yíng)者將園區(qū)內(nèi)所修建的大型現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租給一些第三方物流商、生產(chǎn)型企業(yè)等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

②設(shè)備租賃費(fèi)用

將園區(qū)內(nèi)一些主要的交通設(shè)施如鐵路專用線、物流設(shè)備如裝卸、運(yùn)輸設(shè)備等租給園區(qū)內(nèi)企業(yè)使用，收取租金。

③房屋租賃費(fèi)用

主要包括園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例，該基地的交易中心總建筑面積10758平方米，營(yíng)業(yè)用房總面積7476平方米，交易大廳近600平方米，共三層，有300多間商務(wù)用房，建成不到一年該基地已吸引逾200家第三方物流企業(yè)和93家第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。

④停車場(chǎng)收費(fèi)

物流園區(qū)憑借強(qiáng)大的信息功能，吸引眾多運(yùn)輸企業(yè)入駐，園區(qū)內(nèi)修建現(xiàn)代化停車場(chǎng)，也將收取一定的停車費(fèi)用。

⑤其他管理費(fèi)用

包括物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。

⑥提供物流相關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)品服務(wù)

物流園內(nèi)大量三方物流公司和車輛需要油卡，保險(xiǎn)等附加產(chǎn)品

3.服務(wù)費(fèi)用

①信息服務(wù)費(fèi)用

這是最主要的服務(wù)費(fèi)用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節(jié)約的成本中按比例收取一定的服務(wù)費(fèi)。二是提供商品供求信息，可以為園區(qū)內(nèi)的商戶服務(wù)，從本地和周邊地市配送他們所要進(jìn)的各種商品，以降低他們的經(jīng)營(yíng)成本;同時(shí)可以專門為社會(huì)上大的商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和廣大客戶服務(wù)，為他們從全國(guó)各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費(fèi)方式上采取按成交額提取一定比例的中介費(fèi)的方式。

②培訓(xùn)服務(wù)費(fèi)用

利用物流園區(qū)運(yùn)作的成功經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)的物流發(fā)展資訊優(yōu)勢(shì)，開展物流人才培訓(xùn)業(yè)務(wù)，從中收取培訓(xùn)費(fèi)用。

③融資中介費(fèi)用

園區(qū)運(yùn)營(yíng)商通過介紹投資者進(jìn)駐園區(qū)，從中收取中介費(fèi)用。

④其他服務(wù)費(fèi)用

包括技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)設(shè)計(jì)等服務(wù)費(fèi)用。

4.項(xiàng)目投資收益

對(duì)于園區(qū)所有者來說，還可以自己對(duì)看好的物流項(xiàng)目如加工項(xiàng)目、配送業(yè)務(wù)等進(jìn)行投資，從中獲取收益。

5.其他收益

園區(qū)運(yùn)營(yíng)商還可以通過增資擴(kuò)股、上市等方式獲取收益。

【黑石集團(tuán)】

美國(guó)另類投資巨擘黑石集團(tuán)（Blackstone Group）在去年10月份宣布，將以59億美元的價(jià)格從房地產(chǎn)和投資管理公司柯羅尼資本（Colony Capital）手中購(gòu)入一批美國(guó)工廠貨倉(cāng)物業(yè)組合。

隨著電子商務(wù)活動(dòng)的激增刺激了對(duì)配送和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的需求，各家企業(yè)正花費(fèi)數(shù)十億美元搶購(gòu)物流資產(chǎn)。黑石的這筆交易就正是在這樣的一個(gè)背景下進(jìn)行的。

資料顯示，柯羅尼資本出售的組合包含465個(gè)貨倉(cāng)，分布在美國(guó)26個(gè)市場(chǎng)，總樓面面積有6000萬(wàn)平方英尺。

該交易預(yù)計(jì)將于第四季度完成，將為柯羅尼資本帶來超過12億美元的凈收入。

黑石近年來對(duì)物流資產(chǎn)展現(xiàn)強(qiáng)烈興趣。

同年6月，該公司斥資187億美元，從新加坡GLP手上購(gòu)入一批美國(guó)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)。

【普洛斯】

去年10月27日，物流地產(chǎn)商普洛斯和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Liberty Property Trust發(fā)布聲明，普洛斯將以換股方式收購(gòu)Liberty及其債務(wù)，此項(xiàng)交易規(guī)模約126億美元。

如果該起收購(gòu)獲得雙方董事會(huì)批準(zhǔn)，Liberty股東持有的每股股票可換得0.675股的普洛斯股票。雙方計(jì)劃在2020年一季度完成收購(gòu)。

普洛斯董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官Hamid R. Moghadam表示：“Liberty的物流資產(chǎn)與我們的美國(guó)資產(chǎn)組合高度互補(bǔ)，這起收購(gòu)將會(huì)提高我們?cè)跀?shù)個(gè)關(guān)鍵市場(chǎng)的資產(chǎn)和增長(zhǎng)潛力”。

此外，截至聲明發(fā)布的上一交易日，即10月25日，Liberty股價(jià)報(bào)收50.57美元，普洛斯報(bào)90.86美元，由此計(jì)算，交易報(bào)價(jià)相對(duì)Liberty于10月25日收盤價(jià)溢價(jià)21%。

Liberty Property Trust是一家大型工業(yè)地產(chǎn)商，在美國(guó)和英國(guó)擁有和管理1.09億平方英尺（約1013萬(wàn)平方米）的工業(yè)地產(chǎn)和辦公樓，普洛斯則是全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施和工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商。

聲明發(fā)出后，10月28日，Liberty的股價(jià)直線上升，開盤報(bào)價(jià)58.60美元，漲幅達(dá)到15.88%。

如果有任何問題，歡迎掃描如下二維碼，聯(lián)絡(luò)北美房產(chǎn)投資集團(tuán)的相關(guān)專家。