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在經(jīng)走一個(gè)大城市的時(shí)候，你是否數(shù)過所有不同的商業(yè)地產(chǎn)類型？比如加油站、酒店、露天商場、公寓樓、工業(yè)樓、市政樓、辦公樓、殯儀館、教堂、墓地等。是的，墓地！你知道墓地是按寸賣的嗎？它們也屬于商業(yè)地產(chǎn)的范疇。商業(yè)投資性物業(yè)的規(guī)模從一棟750平方英尺的單層小辦公樓到450萬平方英尺的芝加哥西爾斯大廈不等。據(jù)我所知，隨著時(shí)間的推移，沒有其它投資能給你帶來四種不同的收入：租金收入、租金增長、地產(chǎn)增值和物業(yè)折舊帶來的稅務(wù)方面的減免。

你知道什么是彈性空間嗎？它是目前最熱門、最受歡迎的商業(yè)地產(chǎn)類型。當(dāng)然，它不是為瑜伽工作室而建的空間。這是一個(gè)輕工業(yè)綜合體，每一個(gè)單元的一邊有一個(gè)展廳，另一邊有一個(gè)辦公室。靈活的空間是一些風(fēng)險(xiǎn)最低的投資性房地產(chǎn)，它們保持著充足的空間。占據(jù)他們的小企業(yè)總是支付租金，因?yàn)樽饨鹗强梢载?fù)擔(dān)得起的。這些企業(yè)家為自己的經(jīng)營感到自豪，并保持自己的單位干凈整潔。

公寓樓，也叫做多戶型公寓，也是風(fēng)險(xiǎn)最低的投資性商業(yè)地產(chǎn)。隨著美國人口的增長和房價(jià)的上漲，租房是許多年輕人的唯一選擇。同樣，老年人往往不想承擔(dān)維護(hù)住房的責(zé)任，而越來越喜歡租房�，F(xiàn)今全美國的多戶型公寓的空置率異常低，約為5%。缺點(diǎn)是多戶型是最難管理的商業(yè)物業(yè)類型之一。高端租客往往對(duì)維修和服務(wù)抱有不切實(shí)際的期望。如果有人的廁所在星期六壞了，直到下星期一才修好，公寓樓經(jīng)常會(huì)在網(wǎng)上受到不好的評(píng)價(jià)。在工人階級(jí)聚居區(qū)的C級(jí)公寓樓，業(yè)主可能會(huì)對(duì)租金收取、家庭騷亂、驅(qū)逐和財(cái)產(chǎn)損失感到頭疼。有效地管理這些問題通常需要非常嚴(yán)格的實(shí)際操作方法。

自儲(chǔ)是一種優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)投資，在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)期和壞時(shí)期都表現(xiàn)良好。經(jīng)營起來非常容易：沒有廁所要修，沒有墻壁要刷，也沒有地毯要換。當(dāng)一個(gè)房客搬出去時(shí)，你所做的就是把它打掃干凈，為下一個(gè)房客做好準(zhǔn)備。缺點(diǎn)是，附近可能會(huì)建一個(gè)新的自儲(chǔ)式建筑群，偷走你的租戶，或迫使你降低租金。

還有移動(dòng)房車公園。只要大多數(shù)房客擁有自己的房子，這些都是極好的投資。由于沒有建筑物需要維修，大部分的維護(hù)工作是美化環(huán)境和進(jìn)行輕度維護(hù)。因?yàn)槿藗優(yōu)樽约旱囊苿?dòng)房租空間，所以他們負(fù)責(zé)管理房屋，總是按時(shí)支付租金。

像汽車經(jīng)銷商這樣的單租戶、單用途建筑是風(fēng)險(xiǎn)最高的商業(yè)地產(chǎn)投資。如果經(jīng)銷店倒閉，你就沒有任何租金收入。你還能找到其他類型的租客嗎？在新墨西哥的阿爾伯克基，我知道一個(gè)二手汽車經(jīng)銷商退租的物業(yè)已經(jīng)變成了一家餐館，但這并不容易。

另一方面，信用等級(jí)為AA的單一信用租戶物業(yè)幾乎沒有失敗的風(fēng)險(xiǎn)。但這些商業(yè)地產(chǎn)類型的凈租金回報(bào)率最低，價(jià)格也最高。即使是四單元的商業(yè)物業(yè)也有風(fēng)險(xiǎn)。如果一個(gè)房客搬出去，你可能會(huì)面臨25%或更多的空置。其結(jié)果可能是房產(chǎn)在貸款支付后出現(xiàn)虧損。最好投資于一個(gè)辦公或零售綜合體，該綜合體有八個(gè)或更多不同的租戶，其中混合了一些全國知名品牌商。由于對(duì)在線銷售的高需求，全美范圍內(nèi)以服裝店為主力租戶的零售商場正在減少。然而，擁有平衡租戶組合的購物中心，如1美元商店、餐館和服務(wù)業(yè)等熱門連鎖店表現(xiàn)良好。

有一些新的商業(yè)物業(yè)類型是贏家：你知道微型公寓每平方英尺的租金在所有多戶型物業(yè)中排名第二嗎？它們是240到500平方英尺的城市住宅，根據(jù)地理位置的不同，平均每月租金從1200美元到3500美元不等。千禧一代喜歡它們，因?yàn)樗鼈兊奈恢梅浅：�，步行就可以到達(dá)時(shí)尚精品店和令人難以置信的餐廳——對(duì)于不熱衷于買房的人群來說，這是完美的選擇。只有學(xué)生宿舍的床位每平方英尺的租金更高。

在像紐約(房市)(置業(yè))(房產(chǎn))這樣的大城市里，共享辦公空間已經(jīng)很流行了。這些空間通常提供多種配置，包括帶桌子的大房間、單獨(dú)分配的桌子或帶隔間的開放空間，以及模仿傳統(tǒng)辦公室的分區(qū)空間。許多機(jī)動(dòng)工作者和自由職業(yè)者發(fā)現(xiàn)這些空間對(duì)定期或不定期工作很有吸引力。費(fèi)用從每月75美元到400美元不等。這類物業(yè)每平方英尺的價(jià)格是所有辦公物業(yè)中最高的。

對(duì)于那些退休的人來說，絕對(duì)不想頭痛，NNN凈租賃信譽(yù)租戶是無法擊敗的。他們擁有信用評(píng)級(jí)良好的品牌租戶，愿意支付房地產(chǎn)稅和保險(xiǎn)，解決一切問題。公寓是低風(fēng)險(xiǎn)的，是一個(gè)很好的開始方式，但如果你不是管理型業(yè)主，這可能不是適合你。然后考慮一下自存儲(chǔ)，這是一種最容易，幾乎不需要維護(hù)的情況下運(yùn)行的商業(yè)物業(yè)類型。而且，如果你能找到一個(gè)在出售的話，投資于一個(gè)靈活的工業(yè)綜合體也沒什么比這更好的了。那么，首次置業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資者應(yīng)該如何選擇物業(yè)類型呢？我們的建議是選擇適合你和你的生活方式。

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