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過去9個月，全美公寓地產交易額達1306億美元，破過去十年歷史記錄。不僅如此，今年第三季度公寓租賃的平均入住率更是攀升至96%。

2007-2019前三季度公寓銷量總和趨勢

想要弄清公寓市場走勢，主要看供應量(新建+二手房)、租金漲幅和入住率這三點。

供小于求成市場主旋律

2019第三季度，新房供應量較去年下降7.9%，連續(xù)兩個季度收緊至2012年來最低庫存水平。其中，二手房房源下降6.9%，由于市場供不應求，價格自然水漲船高，房價增加4.2%合情合理。

如果將所有住宅類型匯總，那么全美二手房價格在今年10月上漲6.2%，實現連續(xù)92個月的年度同比增長。

二手房-中位價變化趨勢(2018-2019)

二手房-銷售情況變化(2018-2019)

雖然美國主要城市都在大興土木，但新建公寓量遠不及逐年攀升的新增家庭數量。未來兩年，全美將有55萬個公寓單元竣工，數目乍一看頗為龐大，但仍遠低于2017年水平 。

截止到去年6月，美國家庭數量達294萬個，較2017年的17萬個翻了16倍之多，需求有多大顯而易見。如果再將這些新建公寓量分攤到全美384個都會區(qū)之中，那么公寓供應量緊張便一目了然了。

全美家庭數量增長趨勢(2000-2020)

公寓租金增速加快

今年10月，全美公寓租金攀升3.2%至$1476每月。如果從2012年初算起，那么截止到目前為止，平均租金已經悄然上漲了32%。

全美平均公寓租金趨勢 (2017-2019)

美國30個主要城市中，17個地區(qū)的租金增幅超過3.3%，僅兩個城市 – 加州的圣何塞(San Jose)與德州的休斯頓(Houston) 漲勢較遜，低于全美長期均值 (2.5%)。 

10月全美租金增幅Top5

今年第三季度，圣何塞租金增幅較去年同期只提高了1.2%。

圣何塞

雖然與休斯頓一起墊了底，但由于圣何塞城市基本面數據穩(wěn)定，這次的表現欠佳很可能由于較低價位房源短缺，高端公寓租金增長較慢導致，屬于暫時現象，無需過度擔憂。

2019公寓租賃市場回顧

2019的年租金增幅在3%左右徘徊，總體公寓入住率穩(wěn)中有升。

需要注意的是，全美共有三個州 – 加州、紐約州和俄勒岡州出臺了限制房東自由調高租金的政策，買房時需要把以下因素考慮在內。

其中，紐約的管控最為嚴格。今年6月出臺的最新《住房穩(wěn)定及租客保護法》中就明確規(guī)定 “不再允許公寓租金穩(wěn)定的房東在地產空置時加租超過20%” 。

紐約中央公園區(qū)域

相比之下，俄勒岡出臺的政策就要溫和的多，允許持有地產15年以上的房東將租金上調 “7%+通脹率”的幅度。

俄勒岡州最大城市-波特蘭

在全美租金增幅的排名中，西雅圖(投資)意外成為市場需求攀升最明顯的代表 。

西雅圖港口夜景

過去一年，西雅圖都會區(qū)不僅公寓入住率上升至95.8%，凈吸收更超過14,000個單元。加上沒有租金限制的政策，難怪租賃市場會熱度不減。

以華盛頓大學所在的“大學區(qū)”(University District) 正在建造的高層出租公寓The M Seattle為例。

The M Seattle 高24層，共230個單元。

走8分鐘就能到華大，是該區(qū)域最近30年第一個高層公寓項目

僅出租， 明年秋天入住。

The M Seattle光是350平方尺的Studio租金就要$1949起，相當于每平方英尺高達$5.56。一單元的租金更是飆升至$6.44每平方尺。

2018年時，西雅圖的平均租金還只有$2.05每平方米，光是想想這驚人的漲幅，就覺得肉疼。

未來的機會在哪？

你的財力決定了你的投資標的。

如果手頭寬裕，一線城市的波士頓、奧克蘭、新澤西、首府華盛頓和西雅圖都可以趁著現在貸款利率低時入手。

如果預算有限，可以考慮以上城市周邊就業(yè)和人口雙料走高的衛(wèi)星城市或是二線和三線城市。

今年公寓租賃市場蓬勃的二三線城市主要有佛羅里達州的Pensacola (彭薩科拉)、拉斯維加斯和鳳凰城。

位于佛州的Pensacola(彭薩科拉)

展望未來，全美基本面數據整體向好，加上接連三次降息，投資情緒依然高漲。

上周公布的全美最新消費者信心指數中，11月的數值從95.5%攀升至96.8%。

消費者信心指數走勢(2009-2019)

基于優(yōu)異的股市表現、不斷走高的全民就業(yè)、持續(xù)降低的貸款利率、以及恢復對話的中美貿易，相信逐步增強的消費者信心指數會讓美國房地產走的更遠。