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全美 2015 年醫(yī)療辦公樓市場(chǎng)報(bào)告

重點(diǎn)提要

+ 盡管關(guān)于平價(jià)醫(yī)療法案 (ACA) 的全面影響還不確定，但租戶對(duì)于醫(yī)療辦公樓的需求持續(xù)增長(zhǎng)。推動(dòng)這 種需求的原因來(lái)自于參保人數(shù)的逐年增加以及嬰兒潮人口老年化的到來(lái)。

+ 醫(yī)療保健辦公樓的空置率自經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)處于最低水平，并且保持持續(xù)下降的趨勢(shì)。老 舊的醫(yī)療辦公 樓空置率較高，而適應(yīng)力強(qiáng)的新的辦公樓市場(chǎng)需求量增大。

+ 對(duì)于設(shè)計(jì)現(xiàn)代，靈活，地理位置優(yōu)越，空間合理，同時(shí)能適應(yīng)日新月異科技進(jìn)步的醫(yī)療辦公樓存在巨 大的市場(chǎng)需求。

+ 因?yàn)檩^低的貸款利息，租金市場(chǎng)保持較穩(wěn)定。

+ 投資者對(duì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)類資產(chǎn)需求依然強(qiáng)勁，特別是對(duì)投資或者接近投資類物業(yè)。

+ 資本化率降到歷史最低點(diǎn)后持續(xù)保持壓縮。對(duì)于投資性高和投資級(jí)別低的項(xiàng)目，投資回報(bào)率分化將會(huì) 越來(lái)越大。

建筑行業(yè)

盡管空置率有所下降，銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)也逐步放 松，醫(yī)療辦公樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自 2014 年年中持續(xù)保 持下降，主要受 ACA 政策不確定的影響和對(duì)優(yōu) 質(zhì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇周期變長(zhǎng)。此外，某些醫(yī)療程 序和服務(wù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向零售型診所和緊急護(hù)理中心， 降低了對(duì)傳統(tǒng)醫(yī)療辦公空間的需求，從而也減少 了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量。根據(jù) Colliers 的觀察統(tǒng)計(jì)，從 2009 年上半年到 2014 年上半年之間，新建開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目數(shù)量減少至少一半以上，從 7.7msf 降到 3.7 msf。 已完工的項(xiàng)目減少更多，從 6.6 msf 減少到 2.4 msf。

地點(diǎn)和空間利用的發(fā)展趨勢(shì)

醫(yī)療行業(yè)的空間利用和設(shè)計(jì)已經(jīng)發(fā)生改變，相對(duì) 于其他商業(yè)地產(chǎn)類型。 科技促進(jìn)一個(gè)更為開(kāi)發(fā)， 靈活和相互協(xié)作的空間布局，類似的變化也發(fā)生 發(fā)生在對(duì)傳統(tǒng)辦公空間的利用上。醫(yī)生和工作人 員需要一個(gè)能更為自由和多樣的工作環(huán)境，而不 是被固定在一個(gè)位置。有效，靈活的工作環(huán)境對(duì) 于醫(yī)生，護(hù)士，醫(yī)生助理之間相互協(xié)作的工作性 質(zhì)至為重要。此外，考慮到未來(lái)科技發(fā)展的不確 定性和發(fā)展的迅速，靈活方便的工作空間是醫(yī)療 辦公樓避免在不久的未來(lái)被淘汰的關(guān)鍵。另外一 個(gè)顯著的改變是，病人資料文檔電子化減少了對(duì) 傳統(tǒng)存儲(chǔ)空間的需求。同樣的改變也發(fā)生在律師 行業(yè)中，由于文檔和資料文獻(xiàn)的電子化，減少了 律師樓對(duì)傳統(tǒng)儲(chǔ)存空間的需求，也改變了辦公空 間的大小。

投資環(huán)境

盡管空置率有所下降，銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)也逐步放松， 醫(yī)療辦公樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自 2014 年年中持續(xù)保持下 降，主要受 ACA 政策不確定的影響和對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的選擇周期變長(zhǎng)。此外，某些醫(yī)療程序和服務(wù) 項(xiàng)目轉(zhuǎn)向零售型診所和緊急護(hù)理中心，降低了對(duì)傳 統(tǒng)醫(yī)療辦公空間的需求，從而也減少了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù) 量。根據(jù) Colliers 的觀察統(tǒng)計(jì)，從 2009 年上半年 到 2014 年上半年之間，新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量減少至 少一半以上，從 7.7msf 降到 3.7 msf。 已完工的 項(xiàng)目減少更多，從 6.6 msf 減少到 2.4 msf。

總結(jié)：

未來(lái)醫(yī)療地產(chǎn)行業(yè)將保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)，持續(xù) 的人口增長(zhǎng)將在未來(lái) 25 年對(duì)醫(yī)療服務(wù)行業(yè)的需 求繼續(xù)升溫，并推動(dòng)該行業(yè)雇員人數(shù)的增長(zhǎng)。雖 然 ACA 政策的不確定性，造成新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停滯 不前，但是隨著這些法規(guī)的明朗化，狀況會(huì)有所 改變。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將促進(jìn)就業(yè)率以及參保人數(shù)，這 些因素都將推動(dòng)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

積極的經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展趨勢(shì)，將繼續(xù)吸引投資者 在醫(yī)療地產(chǎn)業(yè)投資，但好地段以及現(xiàn)代化的投資 級(jí)別物業(yè)和老舊物業(yè)之間的差距會(huì)繼續(xù)加大。總 體來(lái)說(shuō)，醫(yī)療辦公樓市場(chǎng)前景依然強(qiáng)勁，將可能 繼續(xù)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭軍。