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美國房產開發(fā)入門:

土地開發(fā)流程介紹（一）

東南亞國家，尤其是中國，繼續(xù)帶動世界經濟前 進。盡管中國的經濟在2014年出現(xiàn)下滑，但是中 國和東南亞在以后的一段時間內任然會以較快的速 度發(fā)展。

最近幾年中國的房地產市場開始放平，加上人民 幣貶值和中國股市危機，造成中國資金大量外流， 其中絕大部分來到了美國。亞洲對美投資，尤其是 中國在近幾年飛速增長，在2014年25%以上到美 的海外投資來自中國。 專家分析，從中國到美國的海外投資還會再持 續(xù)一段時間，在2016年，中國來美的海外投資在 第一季度已經超過30億美元，2015年全年投資超 過120億美元。

去年超過50%的中國投資者選擇加 州，華盛頓州和紐約。在商業(yè)地產方面，海外投資 人的熱點集中在辦公樓，酒店和零售緊隨其后。 房東免責商業(yè)地產(NNN)目前是低風險投資者 的首選，一般租金凈回報在6%-7%之間。土地開 發(fā)也是一種選擇，但是風險會高很多，因此回報率 較高。

西雅圖(投資)(公寓)和其周邊城市在近些年大幅度擴張，因為 當地的大型高科技公司在大量招聘新人才，其中最 引人關注的為亞馬遜，谷歌，微軟和波音。外來企 業(yè)也對西雅圖的發(fā)展做出了貢獻，比如阿里巴巴和 華為等等。 高科技公司的擴展帶來了新員工，這些人對出租 房產和獨立屋構成大量需求。中國投資者不斷在大 西雅圖地區(qū)尋找空地，并用其做獨立屋開發(fā)，聯(lián)排 別墅開發(fā)，和商住混合開發(fā)項目。其中位于好學區(qū) 和方便上班的地塊最受投資者關注。 在做任何土地開發(fā)之前，中國投資者必須明白北 美和中國的商業(yè)文化是非常不一樣的。在美國，政 府對土地開發(fā)有非常詳細的規(guī)定，這些規(guī)定將保護 投資者本身和第三方合作人。

無論是設計，工程， 融資，推廣，法律和政府許可，每一個環(huán)節(jié)都會有 對應的專業(yè)人士來處理，然后這些專業(yè)人士組成一 個團隊來完成一個開發(fā)項目。 以下商業(yè)地產部將會跟各位介紹在美國做房地產 開發(fā)最基本和重要的步驟。這些步驟無論是希望和 第三方融資的投資者還是想自己做開發(fā)的投資者都 非常有用。

設計前階段

銀行貸款 如果外國投資者想在購買土地的時候就申請銀行 貸款，難度相當大，因為土地的風險非常高，銀行 沒法確定土地開發(fā)的可能性，所以在大部分的情況 下，銀行都不愿意跟土地貸款。 在投資者用現(xiàn)金購買土地之后，會有比較多的 建筑貸款選擇，一般銀行會要求投資者投入50%首 付，利息一般在4%-6%之間。 根據項目的大小，地點和投資者的信用度，首付 可能可以增加或減少，銀行也可以要求海外投資者 和本地有開發(fā)經驗的開發(fā)商一起合作開發(fā)項目。

可行性報告 研究政府的土地規(guī)劃來確定該地產的開發(fā)潛力和 規(guī)劃要求。 研究該土地的授權，和政府許可歷史。 研究并查看該地產有沒有不規(guī)范性，例如斜坡， 濕地等，這些問題都可能需要工程師來進行進一步 勘探，有可能增加開發(fā)費用。 做市場調研，查看市場的走勢和尋找可參照的地 產項目。

根據以上已有的調研，做出一個基本的設計方 案。 根據已有的數據，做出初步成本和利潤預算。 詢問許可流程，查看該地區(qū)政府是否對該地產有 特殊要求。根據項目方案和規(guī)模，這個過程有可能 會涉及到市政府，省政府甚至國家政府部門。

地形測量 土地測量師會對該地產的面積，地形，樹木，水 流，公共設施所在地和其他東西進行勘探。 了解和記錄地塊目前的任何特殊狀況，例如有沒 有濕地，暗流等。 對地形測量圖蓋章，并日后申報政府。 巖土測試 巖土工程師對土質和坡度進行測量，如果坡度超 過了40%，表示該地產屬于陡坡，在設計和審批過 程需要特殊考慮。其他測試包括泥石流，土地液化 和泛洪測試等。 給結構工程師在地基設計和護土方面提供專業(yè)和 有效的建議。 對土質報告蓋章 ，并日后申報政府。

土木工程 土木工程師對該地產和周邊環(huán)境進行勘探。 土木工程師對管道，排污，基礎設施連接和其他 非建筑有關項目進行設計。 對土木工程設計方案蓋章 ，并日后申報政府。

自然生態(tài) 如果在地產商發(fā)現(xiàn)有濕地，溪流，暗流，特殊樹 種和野生動物的話，投資者需請專門的生物學家和 環(huán)境學家對地產進行進一步勘探。 如果以上情況發(fā)生，州政府和國家政府會關注該 開發(fā)項目，所以會需要更多勘探和測試。

設計階段 建筑設計 建筑設計師做出符合投資者要求的設計圖，但同 時需要符合政府各部門的法案條款，土地的規(guī)劃要 求，工程師所提出的建議和其他需要考慮的因素。 設計師的收費有幾種不同的方式：1. 一次性付款，2. 按小時收費，3. 按每平方尺收費，4. 按總 開發(fā)成本的百分比計算。

建造工程投標 總承包商根據規(guī)模，項目范圍，建筑設計，現(xiàn)場 工作人員數量，以及每個客戶所提出的具體要求， 提供更精致和詳細的估算。

出價會根據每個項目因人而異。買家請注意：工 程估價一定要詳細，清楚列表工程每部分的時間和 預算。如果承包商的出價只包括整個開發(fā)項目的， 投資者必須警惕。承包商的出價是對他們專業(yè)度和 可靠性的表現(xiàn)，投資者最好可以有多個報價，而不 是馬上和出價最低的承包商簽約。

所有的材料費用預算都包含額外的金額度，如果 材料出現(xiàn)漲價，或者需要用其他材料代替，這些額 外資金可以保障工程可以按時完成。

文化休克：美國的人工比中國要昂貴許多，很多 時候人工甚至會比材料更加昂貴。

結構工程 建筑工程師提供地基，重力（結構穩(wěn)固）和橫向（防地震）設計，建筑材料和其他有關的設計。 對結構設計，計算和工程細節(jié)蓋章， 并日后申 報政府。

規(guī)劃許可階段：土地使用 與政府的會議 在前期和市政各部門代表一起研究和考論該的地 產的初步設計，并從市政人員那兒得到有用和指導 和建議。 在會議中，盡量和市政商討已經發(fā)現(xiàn)的存在問題 和用地的特殊情況，并從市政爭取建議，或給初步 方案做預先審批。如果開發(fā)中所碰到的問題在市政 會議上已經討論好，在開發(fā)的時候可以節(jié)省很多時 間。 通常情況下，應該和以下部門的代表：土地使 用，建筑，消防，交通，社區(qū)，健康代表見面。 這會議建議盡早開始，可以是可行性報告一部 分。

土地使用許可（MUP） 土地使用許可是新開發(fā)項目和土地邊界調整等所 必經得程序。 該許可通常在在建筑許可之前發(fā)生。 檢察官會考慮土地和物業(yè)是如何被使用（使用和 占用率，樓高，占地率，容積率，空地，停車，步 行和公交，綠化設計等），而不是建筑設計細節(jié)。 程序一般需要6到9個月

州環(huán)境保護法（SEPA） 陡坡，山體滑坡，濕地，溪流，液化，自然棲 息地等特殊問題將需要一個獨立的“環(huán)境評估”審 核，審批報告將交給市，州和/或聯(lián)邦政府。 在上述的特殊地段，環(huán)境勘探一般不允許在雨季 的時候進行，所以從每年的10月份至第二年的4月 份，政府不會發(fā)出跟動土有關的許可。 環(huán)境勘探應該在土地使用許可之前或者和土地許 可同時發(fā)生。 通常需要3個月建筑許可階段 建筑許可也許是開發(fā)前最重要的一個環(huán)節(jié)，通 常在土地使用許可通過之后開始，但是不同的地區(qū) 可能會有不同流程。建筑許可一般涉及到好幾個政 府部門和數位檢察官員。審批時間一般是6至12個 月，根據發(fā)展規(guī)模和建筑物數量。