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作為投資者，非常關(guān)心的幾個(gè)問(wèn)題是，美國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)貴嗎?美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要法律是什么?現(xiàn)在在美國(guó)買單，回報(bào)率有多高?美國(guó)房?jī)r(jià)和法律根據(jù)美國(guó)最權(quán)威的凱西·席勒房?jī)r(jià)指數(shù)(席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主)得出，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)最嚴(yán)重的，是最糟糕的一年，下降了18%。 1929 - 1933年第一次大蕭條，累計(jì)下降26%;第二是2006 - 2011年由金融危機(jī)引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破裂，累計(jì)下降高達(dá)33%。

那么房?jī)r(jià)在正常的一年會(huì)有多大上漲?在過(guò)去123年中，美國(guó)房?jī)r(jià)平均內(nèi)生(幾何)增長(zhǎng)率為3.07%。這個(gè)數(shù)字的邏輯從哪里來(lái)?同樣123年，美國(guó)CPI通脹率為2.82%。

美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)百年，高于通貨膨脹率的2.5%。一般常識(shí)是房地產(chǎn)是反通貨膨脹，這個(gè)說(shuō)法是真實(shí)的�？鄢�通脹率后，價(jià)格基本沒(méi)有上漲。

我們看看10年來(lái)的累積增長(zhǎng)，美國(guó)在過(guò)去的123年中發(fā)生了三次增長(zhǎng)，累計(jì)增長(zhǎng)了100%以上的階段，分別在1938 - 1945年間，1969 - 1986年和1995 - 2007年間。

1938-1954之間的房地產(chǎn)牛市是由于1943年至1947年二戰(zhàn)帶來(lái)了工業(yè)和消費(fèi)者的需求，五年平均每年增長(zhǎng)了17%，平均增幅仍在10%以上;余下時(shí)間平均漲幅僅為2%，通脹為負(fù)增長(zhǎng)。

1969-1986年間主要牛市主要發(fā)生在1974 - 1979年間，年均增長(zhǎng)11%，但通貨膨脹率年均增長(zhǎng)僅為2%;其余的平均年增長(zhǎng)率為5%。

1995年至2007年的大牛市主要發(fā)生在1999年至2005年間，年均增長(zhǎng)11%，通貨膨脹率為8%。通貨膨脹率的上升已經(jīng)證明這是一個(gè)泡沫，2006年房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑，觸發(fā)了次貸危機(jī)。到2011年，美國(guó)房?jī)r(jià)在扣除通貨膨脹率已經(jīng)達(dá)不到1895年的房?jī)r(jià)。

總而言之，美國(guó)過(guò)去100多年來(lái)發(fā)生了三大房地產(chǎn)牛市。牛市70年來(lái)完全受當(dāng)代通脹的推動(dòng)，90年代后期到金融危機(jī)之前，牛市是泡沫形成的，也就是虛假的牛市。真正受需求驅(qū)動(dòng)，超過(guò)通貨膨脹增長(zhǎng)只有1943年至1947年。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，美國(guó)房?jī)r(jià)的上漲基本上是美國(guó)的通貨膨脹率導(dǎo)致的。