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作為投資者，非常關(guān)心的幾個問題是，美國現(xiàn)在的房價貴嗎?美國房地產(chǎn)市場的主要法律是什么?現(xiàn)在在美國買單，回報率有多高?美國房價和法律根據(jù)美國最權(quán)威的凱西·席勒房價指數(shù)(席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主)得出，2008年經(jīng)濟危機最嚴重的，是最糟糕的一年，下降了18%。 1929 - 1933年第一次大蕭條，累計下降26%;第二是2006 - 2011年由金融危機引發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破裂，累計下降高達33%。

那么房價在正常的一年會有多大上漲?在過去123年中，美國房價平均內(nèi)生(幾何)增長率為3.07%。這個數(shù)字的邏輯從哪里來?同樣123年，美國CPI通脹率為2.82%。

美國房價漲幅超過百年，高于通貨膨脹率的2.5%。一般常識是房地產(chǎn)是反通貨膨脹，這個說法是真實的。扣除通脹率后，價格基本沒有上漲。

我們看看10年來的累積增長，美國在過去的123年中發(fā)生了三次增長，累計增長了100%以上的階段，分別在1938 - 1945年間，1969 - 1986年和1995 - 2007年間。

1938-1954之間的房地產(chǎn)牛市是由于1943年至1947年二戰(zhàn)帶來了工業(yè)和消費者的需求，五年平均每年增長了17%，平均增幅仍在10%以上;余下時間平均漲幅僅為2%，通脹為負增長。

1969-1986年間主要牛市主要發(fā)生在1974 - 1979年間，年均增長11%，但通貨膨脹率年均增長僅為2%;其余的平均年增長率為5%。

1995年至2007年的大牛市主要發(fā)生在1999年至2005年間，年均增長11%，通貨膨脹率為8%。通貨膨脹率的上升已經(jīng)證明這是一個泡沫，2006年房價開始下滑，觸發(fā)了次貸危機。到2011年，美國房價在扣除通貨膨脹率已經(jīng)達不到1895年的房價。

總而言之，美國過去100多年來發(fā)生了三大房地產(chǎn)牛市。牛市70年來完全受當(dāng)代通脹的推動，90年代后期到金融危機之前，牛市是泡沫形成的，也就是虛假的牛市。真正受需求驅(qū)動，超過通貨膨脹增長只有1943年至1947年。從長遠來看，美國房價的上漲基本上是美國的通貨膨脹率導(dǎo)致的。