紐約房?jī)r(jià)冰火兩重天：寫字樓房?jī)r(jià)VS住宅樓房?jī)r(jià)
來(lái)源：http://money.163.com/15/1210/10/BAFG43HH00253B0H.html作者：北美購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/29
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紐約房?jī)r(jià)隨著美國(guó)房產(chǎn)趨勢(shì)上漲而普遍增幅，但看紐約寫字樓房?jī)r(jià)卻是冷清，慘淡！
紐約的住宅市場(chǎng)也隨美國(guó)整個(gè)大趨勢(shì)普遍看漲。去年紐約平均房?jī)r(jià)就已在55萬(wàn)美元左右，年漲幅8%；2015年第一季度平均房?jī)r(jià)同步上漲2.6%；在今年上市的6000個(gè)單元中，已經(jīng)有一半被人買走，而標(biāo)價(jià)在100萬(wàn)以下的房產(chǎn)因性價(jià)比高，基本在上市兩周內(nèi)就被一掃而空。紐約曼哈頓唐人街2012年--2015年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也顯示，四年間共進(jìn)行的12602單位房產(chǎn)交易中，90%是住宅類房產(chǎn)。
與紐約住宅類房產(chǎn)市場(chǎng)大熱相反，紐約寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)卻頗為黯淡。根據(jù)第一太平戴維斯與迪肯大學(xué)的調(diào)查結(jié)果，香港和紐約的寫字樓收益率在全球主要城市中排名墊底，兩個(gè)城市的中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓在扣除了租金減免因素后的收益率，分別僅為2.85%和3.29%。這是一種非常低的回報(bào)率，相比于項(xiàng)目的融資成本，這種回報(bào)率可能會(huì)使項(xiàng)目產(chǎn)生虧損。
除了收益率低，紐約中央商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓也面臨著出租率過低的挑戰(zhàn)。以已經(jīng)開業(yè)的世貿(mào)中心一號(hào)樓為例，在開業(yè)半年出租率僅為55%。盡管為提高出租率，世貿(mào)中心的租金曾在2014年5月從75美元/平方英尺降為69美元/平方英尺，但與曼哈頓其他高端寫字樓50美元/平方英尺的價(jià)格相比，仍不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。到2015年4月，世貿(mào)中心出租率為58%，在一年間僅增長(zhǎng)3%。而根據(jù)報(bào)道，時(shí)代華納和紐約梅隴銀行正因?yàn)楦土淖饨鸲崛チ烁浇氖澜缃鹑谥行拇髲B；萬(wàn)通控股旗下的紐約“中國(guó)中心”也在近期大幅減少在新世貿(mào)中心一號(hào)樓的承租面積，由此前的19.081萬(wàn)平方英尺縮減至3.5萬(wàn)平方英尺，縮減幅度達(dá)80%。
有房產(chǎn)分析認(rèn)為，紐約的寫字樓市場(chǎng)不如住宅市場(chǎng)那樣火爆的原因在于，寫字樓主要是靠出租收入支撐，因此一旦出租率不高，會(huì)導(dǎo)致寫字樓回報(bào)率受影響。而由于越來(lái)越多投資人既有移民需求又有定居需求，因此他們投資房產(chǎn)更關(guān)注的是為家人建立一個(gè)穩(wěn)定的未來(lái)，因此出售型的住宅類市場(chǎng)需求更為緊俏。
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從歷史上來(lái)看，紐約房產(chǎn)是穩(wěn)定安全、保值、增值強(qiáng)的市場(chǎng)。并且這是一個(gè)非常國(guó)際化的市場(chǎng)，它不完全依賴美國(guó)本土的經(jīng)濟(jì)，全世界各地的有錢人都會(huì)到紐約來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)，所以紐約的房產(chǎn)是一直穩(wěn)步上升的。但是如果不了解紐約房產(chǎn)規(guī)律和特點(diǎn)的話，就易誤入投資陷阱，有錢也別做冤大頭！特別指出了海外客戶，在紐約購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，容易犯的錯(cuò)誤！
一 不用本地專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)
購(gòu)買房產(chǎn)，要一批專業(yè)人士為您服務(wù)，除了地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以外，還要有地產(chǎn)律師，貸款專員、會(huì)計(jì)師等，這些專業(yè)人士最好都是本地的，他們對(duì)紐約地產(chǎn)非常熟悉。有些海外買家在中國(guó)是大老板或是公司高管，有的在外州有自己的公司，他們都有自己常用的律師、會(huì)計(jì)師等，因此在購(gòu)買紐約房產(chǎn)時(shí)，也打算用自己的人。但是紐約房產(chǎn)和別的州很不一樣，如果沒有一個(gè)本地團(tuán)隊(duì)對(duì)紐約房產(chǎn)非常熟悉的話，交易有時(shí)就很難做成功。很多時(shí)候，律師對(duì)紐約地產(chǎn)不了解，合同寫的不完善，客戶的利益就會(huì)受很大的損失。還有貸款，銀行一定要對(duì)紐約的公寓很熟悉，否則貸款就很容易出問題。
二 購(gòu)買房產(chǎn)的目的不明確
不清楚購(gòu)買房子的目的是什么，投資和自住常常把兩者混在一起考慮。
自�。�你會(huì)有很多個(gè)人的感情因素，要在預(yù)算范圍內(nèi)滿足個(gè)人需求。比如有些客人認(rèn)為離上班公司近很重要，有人認(rèn)為一定要有健身房或是有游泳池，有的人是為了小孩子讀書，上好的學(xué)區(qū)，每個(gè)人買房的目的因人而異。
投資：那就要排除個(gè)人感性的因素，用理性，數(shù)字來(lái)做判斷了。你不應(yīng)該被華麗的表面打動(dòng)，應(yīng)該更多考慮，作為出租用途，是否很容易出租或租金更高，這時(shí)候就要計(jì)算投資的收益。
首先要看長(zhǎng)期效益，也就是打算長(zhǎng)期持有，期待房產(chǎn)升值。這種情況應(yīng)該選擇一些正在處于房產(chǎn)上升的區(qū)域。
其次要看每年的現(xiàn)金回報(bào)率，也叫caprate。Cap rate = (Gross income – expense)/purchase price。還有一個(gè)是：Cash on cash return = (Gross income – expense – debt service)/cash paid。如果你用貸款的話，cash on cash return 更說明問題。每個(gè)人的cash on cash return 會(huì)很不一樣，因?yàn)槟阗J款時(shí)用的現(xiàn)金數(shù)目，你能拿到的貸款利息，都因人而異。
三 以為紐約的投資回報(bào)率很高
有很多人都知道紐約是投資房地產(chǎn)的好地方，所以期望值很高。但是當(dāng)他們看到具體的每年的投資回報(bào)率的話，很多人很吃驚，因?yàn)閏ap rate比起別的州，別的城市來(lái)說算低的。
在曼哈頓，住宅房產(chǎn)的cap rate大約在2-3%, 商業(yè)房產(chǎn)大概是3%到4%。紐約房產(chǎn)安全，穩(wěn)定，房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定上升，在紐約購(gòu)置房產(chǎn)更多的是為了長(zhǎng)期資產(chǎn)的升值潛力。從短期來(lái)講，投資回報(bào)率在紐約并不高，但從長(zhǎng)期資產(chǎn)增值的角度來(lái)講是明顯的。比如在1980 年，中央公園西81街的Townhouse才$65,000, 現(xiàn)在最便宜的也要4、5百萬(wàn)。
四 將紐約當(dāng)作炒房的天堂
紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常成熟，也很規(guī)范。如果你打算短期炒作，將得不償失。因?yàn)樵谫I賣的過程中，都要付出不少費(fèi)用，這些都算購(gòu)房成本。作為買家來(lái)說，費(fèi)用有保險(xiǎn)費(fèi)，貸款費(fèi)用，律師費(fèi)等closing cost，一般是3% 到 4%。作為賣方來(lái)說，要付經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用，以及紐約州市的交易稅等, 總共大約是8% 到 10%。轉(zhuǎn)買轉(zhuǎn)賣的代價(jià)較高。
五合作公寓并不適宜海外人投資
如果是買投資房的話，Condo更合適，Coop不適合做投資房。coop的買家要經(jīng)過大樓的資格審查，一些樓比較喜歡有工作的成年人，因此家長(zhǎng)買給孩子會(huì)被拒絕。一些樓只賣給作為主要居住地的買家，如果是買了當(dāng)度假房的，買方將會(huì)被拒絕。一些樓更喜歡“一般的”居民（無(wú)名人士），因?yàn)榫用癫幌Ｍ巳胱『蟊还纷嘘?duì)騷擾。（查看更多紐約房?jī)r(jià)資訊）
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