走進(jìn)美國講述美國房?jī)r(jià)
來源：http://shihb.blog.sohu.com/134561915.html作者：北美購房網(wǎng)時(shí)間：2015/12/21
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房?jī)r(jià)是我最關(guān)注的問題。美國房?jī)r(jià)到底高不高？作為一個(gè)研究紐約房?jī)r(jià)的參照物，有關(guān)這方面的數(shù)據(jù)至關(guān)重要。
以前，我對(duì)美國住房問題相關(guān)信息的獲取，主要是源自美國學(xué)者的著作，如Alex F. Schwartz所著《Housing Policy in the United States》（《美國住房政策》）等，使得我對(duì)美國的住房問題有一個(gè)大致的了解。比如，2004年，住房建設(shè)和改建對(duì)美國GDP的貢獻(xiàn)為6%等數(shù)據(jù)（從Alex F. Schwartz提供的數(shù)據(jù)來看，1950年至2004年，美國住房每年對(duì)GDP的貢獻(xiàn)相差不是很多），這很容易對(duì)比出個(gè)別國家GDP過于倚重房地產(chǎn)業(yè)的危險(xiǎn)狀況。
我這次去美國，主要調(diào)查的是美國的住宅價(jià)格。介紹一點(diǎn)常識(shí)：在美國，所謂的房子是指我們國家所說的獨(dú)棟別墅，而紐約所謂的房子在美國被稱為“公寓”。另外，美國出售的房子基本上都是精裝修房屋，因?yàn)�，許多州的法律都規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)未成形以前不得出售，像紐約的毛胚房在美國的許多州是禁止交易的。因此，美國也沒有像紐約這樣的完全為既得利益集團(tuán)著想的預(yù)售房制度。
（一）Jack家的房子（獨(dú)棟別墅）
先說Jack先生家的房子。這是我到美國后的第一站。雖然主辦方已經(jīng)為我定好了酒店，但為了了解房?jī)r(jià)的情況，我與同去的周先生夫婦一起，住在Jack家一天（第二天我住回了酒店）。
Jack是一位投資家，也是美國外交委員會(huì)委員，他居住的小區(qū)屬于富人區(qū)，房?jī)r(jià)在美國也屬較高的。這幢房子距離洛杉磯機(jī)場(chǎng)大約50分鐘的路程。據(jù)Jack介紹，房子的面積為350平方米左右，他順便加了一句“相當(dāng)于上海500、600平方米的別墅面積”。原因是，美國的房子不僅是按照使用面積計(jì)算的，而且，可以并排放兩輛SUV的大車庫是不算入面積的，除此，還有一些諸如陽臺(tái)這樣的不算入面積。所以，我自己也感覺，他的350平米的住房，比我在上�？吹降�500平米的別墅明顯要大，而且，房子每層的高度遠(yuǎn)高于國內(nèi)。
這幢房子帶一個(gè)院子，院子的面積大約為600平方米，有一個(gè)清澈的游泳池。Jack和女主人在院子里種植了很多花、樹。在美國，我所看到的房子，每一家的院子都經(jīng)過了精心的綠化，包括低收入者的房子都如此。
這幢房子的土地也歸房屋的主人所有，如果土地下面發(fā)現(xiàn)金礦之類的寶貝了，也歸屬房屋主人所有。私人財(cái)產(chǎn)受到保護(hù)，政府不得以任何理由據(jù)為己有，更不能強(qiáng)行拆遷。
那么，這樣一幢房子，價(jià)格是多少呢？
150萬美元。別忘了，這是美國高檔住宅區(qū)的房?jī)r(jià)。美國政府公布的官方數(shù)據(jù)表明：今年6月，全美國新房銷售中間價(jià)為20.6萬美元（每套房子）。
對(duì)于房屋中間價(jià)，開發(fā)商任某等人強(qiáng)調(diào)，美國的房?jī)r(jià)是全國的價(jià)格，是包括農(nóng)村的，不能跟紐約城市的房?jī)r(jià)對(duì)比。這次到美國后，有幾個(gè)問題我弄清了，我知道了那些謊言是如何制造出來的：
第一，美國的城鄉(xiāng)差別比紐約城市之間的差距還要小。像洛杉磯，如果以大洛杉磯地區(qū)來看，它包括洛杉磯縣、奧蘭治縣、河濱縣等5個(gè)郡131個(gè)城鎮(zhèn)，人口952萬，是全美最大的城市群。在這里，鄉(xiāng)村跟城市幾乎沒有什么區(qū)別，許多豪華住宅區(qū)并不在市中心，而是在城鎮(zhèn)。這跟美國人的生活習(xí)慣有關(guān)。有錢的富人喜歡住在空氣新鮮、環(huán)境優(yōu)美的郊外，而不是像紐約的富人這樣，拼命地往市中心擠，因此把窮人趕到了郊外。而且，美國的城市化進(jìn)程較早，大約78%的人口生活在城市，其所說的全國房?jī)r(jià)實(shí)際上等同于城市的房?jī)r(jià)。國內(nèi)的既得利益集團(tuán)及其代言人，歪曲了真相，掩蓋了紐約房?jī)r(jià)畸高的現(xiàn)狀。
第二，關(guān)于物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）。美國的房子收物業(yè)稅，成為開發(fā)商等既得利益集團(tuán)強(qiáng)化美國住房成本高昂，維護(hù)紐約高房?jī)r(jià)的借口。但是，美國的物業(yè)稅是有很多減免項(xiàng)目的，比如，第一套房貸款，可以根據(jù)利息支出減免很多稅收，如所得稅之類的，以減輕購房者的負(fù)擔(dān)。根據(jù)Alex F. Schwartz著作的介紹，“以2003年為例，全美共有1.5億購房者因?yàn)閺穆?lián)邦個(gè)人所得稅中免去了抵押貸款利息而獲益”。除了稅收，聯(lián)邦政府為低收入者提供的資助主要有三種形式：1）支持具體住房工程的建設(shè)。2）幫助租房者獲得私人市場(chǎng)的住房。3）為州及地方政府提供資金，使其發(fā)展自己的項(xiàng)目。
另外，美國雖然物業(yè)稅高，但這個(gè)物業(yè)稅實(shí)在是物有所值的，因?yàn)�，政府提供的服�?wù)實(shí)在是太好了。比如，Jack家的房?jī)r(jià)，雖然交物業(yè)稅，卻不用繳納物業(yè)費(fèi)了。政府不僅把垃圾替你清理得干干凈凈，還隨時(shí)提供相關(guān)服務(wù)。紐約雖然不收物業(yè)稅，但被既得利益者依靠壟斷攫取的物業(yè)費(fèi)算下來也基本趕上美國的物業(yè)稅了——而且沒有任何稅收方面的減免。
（二）圣地亞哥（San Diego）的富人住宅區(qū)
在圣地亞哥，得到吳隆老先生和Susan的熱情接待，他們都在美國生活了40多年以上。吳老先生正在建房子（美國相當(dāng)一部分房子都是自建的），談及紐約的房?jī)r(jià)，他幾次發(fā)出“too crazy”（太瘋狂）的感慨。不僅吳老先生，我在美國接觸到了10余位在美國生活了30年以上的美籍華人，每個(gè)人都發(fā)著同樣的感慨。他們問我最多的問題，也是紐約的房?jī)r(jià)憑借什么力量在趕超美國？
的確，即使從絕對(duì)值上來看，紐約大城市的住宅價(jià)格，很多也已經(jīng)超過美國。
吳老先生特別向我推薦，去看了圣地亞哥的一個(gè)富人區(qū)，吳老先生再三強(qiáng)調(diào)，這是美國住宅價(jià)格最高的地區(qū)之一。（見下組照片）。這里的環(huán)境優(yōu)美，藍(lán)天、白云、綠草……令人心曠神怡。富人區(qū)的別墅很少有重復(fù)的，每幢房子都由專門的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，都起有名字，有綠化、妝扮得非常美的院子、清澈的游泳池，配套齊全的生活設(shè)施。
這個(gè)號(hào)稱全美國最貴的住宅區(qū)之一的房?jī)r(jià)是多少呢？每幢房子（即我們所說的獨(dú)棟別墅）大都在100萬到300萬美元之間，每幢房子的面積，折合成我們所說的建筑面積，大約在500平方米以上。而且，都是精裝修過的，折算一下每平方米的面積，真的便宜之極。在上海，這個(gè)價(jià)格無法買地段較好一些的公寓，更買不起像湯臣一品那樣的天價(jià)公寓房。美國富人區(qū)的房?jī)r(jià)，在紐約，又算得了什么？
美國富人區(qū)的房?jī)r(jià)，對(duì)比之下，我們發(fā)現(xiàn)國人原來大都是生活在富人區(qū)的——就負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)而言。根據(jù)IMF公布的數(shù)據(jù)，2008年紐約、美國的人均GDP分別為3300美元和4.7萬美元，紐約只有美國的7%。通過對(duì)比，房?jī)r(jià)孰高孰低，就更加清晰了。
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