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        一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)往往首先從銀行和房地產(chǎn)體現(xiàn)出來，當(dāng)下正值美國(guó)房地產(chǎn)投資的最佳機(jī)遇。對(duì)于大多數(shù)人來說，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖，房?jī)r(jià)的觸底反彈，這一形勢(shì)讓他們將資金更多的轉(zhuǎn)向了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

　　據(jù)統(tǒng)計(jì), 2008年，全球私人財(cái)富有1460億美元投資在房地產(chǎn)上。到了2012年，私人財(cái)富投資房地產(chǎn)的金額增長(zhǎng)了111%，達(dá)到3080億美元。尤其是在亞洲國(guó)家，房地產(chǎn)成為富人投資的主要領(lǐng)域。根據(jù)調(diào)查，在亞洲擁有可投資資產(chǎn)3000萬美元以上的富人中，有28%的人所賺的錢主要是來自房地產(chǎn)行業(yè)。亞洲國(guó)家尤其是中國(guó)的富人在國(guó)外投資突出的特點(diǎn)是選擇房地產(chǎn)，很多中國(guó)富人最初是在歐美國(guó)家購買自用住宅，然后發(fā)展成為購買商業(yè)房地產(chǎn)或是住宅公寓以獲得收入。

 

　　美國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)在已跌至10年前的價(jià)位，美國(guó)房地產(chǎn)雖然從去年開始復(fù)蘇，但復(fù)蘇過程緩慢，預(yù)計(jì)未來3年在美國(guó)投資地產(chǎn)都將獲益。相比之下，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資回報(bào)率要低得多。去年年底，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)界大佬任志強(qiáng)曾表示，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司平均下來也就是7%—8%的利潤(rùn)率。仲量聯(lián)行研究報(bào)告顯示，截至2013年底，中國(guó)買家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項(xiàng)目的投資額超過100億美元，這使得中國(guó)在2013年的海外房地產(chǎn)投資額較2012年增幅超過30%。其中，2013年中國(guó)海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額達(dá)76億美元，同比增長(zhǎng)130%。而2012年和2011年的數(shù)字分別為33億美元和29億美元。

 

　　福布斯雜志2013年曾經(jīng)引述報(bào)告說，未來幾年，富裕的中國(guó)人花在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的金額將達(dá)數(shù)十億美元。在加州，中國(guó)人是房地產(chǎn)市場(chǎng)上第三大外國(guó)購買者群體，僅次于墨西哥人和菲律賓人。而在紐約，中國(guó)人是僅次于多明尼加富翁的第二大買家群體。在美國(guó)50個(gè)州中，中國(guó)人購買的美國(guó)房產(chǎn)比印度人、墨西哥人或英國(guó)人要多。盡管墨西哥人在加州和美國(guó)南部是一個(gè)龐大的購屋群體，但中國(guó)人購屋量在50個(gè)州中的44個(gè)州都排名前五位。

 

　　2013年前三季中國(guó)在海外房地產(chǎn)的交易額逾50億美元，按年增加25%的幅度來算，這一交易額也超越了2012年全年40億美元的歷史記錄。僅在美國(guó)一地，2013年3月底之前的一年里，中國(guó)人在美購房總價(jià)值達(dá)123億美元，占當(dāng)年外國(guó)人在美購房總額的1/8，僅次于加拿大，年增幅高達(dá)66%，123億美元購房款中，有69%為全額現(xiàn)金支付。很顯然，與國(guó)內(nèi)的“炒房團(tuán)”相比，大部分海外購房的目的并不是投機(jī)。

 

　　?隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，特別是世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)相繼發(fā)生、對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響，為振興這些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展，為吸引海外投資者在海外拓展業(yè)務(wù)，一些國(guó)家根據(jù)自身區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)量的增加，應(yīng)運(yùn)而生了所謂"海外購房"業(yè)務(wù)。一些在海外的華人也在海外創(chuàng)業(yè)，將一些海外區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特區(qū)附近及校園附近的房產(chǎn)，放在中國(guó)進(jìn)行銷售推廣。中國(guó)人既把海外房產(chǎn)看作一個(gè)投資機(jī)會(huì)，也將它視為在中國(guó)之外的第二處個(gè)人住房。眼下，住宅物業(yè)和商業(yè)房產(chǎn)一樣火爆，中國(guó)投資公司正四處購買商業(yè)房產(chǎn)。中國(guó)投資者認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)衰退以來最糟糕的危機(jī)后，價(jià)格非常便宜。美國(guó)相對(duì)便宜的住宅價(jià)格，正推動(dòng)中國(guó)人對(duì)美國(guó)住宅和商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

 

　　不僅中國(guó)投資者赴美國(guó)投資房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)顯示，2014年美國(guó)的富裕階層將房地產(chǎn)視為投資首選，其次是私人公司股票，排在第三位的則是貴金屬。

 

　　摩根斯坦利的一項(xiàng)調(diào)查顯示，近三成的擁有可投資資產(chǎn)百萬美元以上的美國(guó)富裕階層受訪者，表示會(huì)在2014年購買住宅或是商業(yè)房地產(chǎn)，也有23%的人表示會(huì)投資到房地產(chǎn)投資信托基金上。雖然美國(guó)股市一直在向上攀升，但富有的投資人已把眼光轉(zhuǎn)向開始反彈的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在過去的12個(gè)月，美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值上升了8%，比2009年房地產(chǎn)陷入低谷時(shí)的價(jià)值上升了71%。而全美20個(gè)城市的住房?jī)r(jià)格指數(shù)，2014年比2012年上升了24%。

 

　　有錢人將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，其中的原因包括股市的成本升高以及貸款利率在未來幾年中將保持穩(wěn)定甚至是下降，這些都對(duì)投資房地產(chǎn)帶來可獲得較好回報(bào)和收入的益處。美國(guó)老虎21組織（美國(guó)一個(gè)知名的富豪組織）成員擁有的可投資資產(chǎn)都在1000萬美元以上，在2013年第四季度他們就已經(jīng)將自己的投資組合進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)的投資由19%提高到21%。在一些富人眼里，2014年股市會(huì)比較脆弱，而發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩很可能讓股市跌跟頭。在這種情形下，投資房地產(chǎn)就成了較佳的選項(xiàng)。

 

　　基于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于觸底回升的投資佳機(jī)，美元與人民幣匯率再創(chuàng)歷史新低的國(guó)際大環(huán)境下，種種跡象都表明了眼下正值赴美投資移民的最佳時(shí)期。而擺在中國(guó)企業(yè)面前的首先就是融資問題。

 

　　首先，美國(guó)房地產(chǎn)資金來源多元化。美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有15％左右是銀行資金，70％是社會(huì)大眾的資金，其中35％是退休基金，35％是不動(dòng)產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人投資。而我們的房地產(chǎn)投資80％都與銀行有關(guān)系，如消費(fèi)者的按揭貸款、施工單位的貸款、還有開發(fā)貸款。而中國(guó)的房地產(chǎn)資金對(duì)銀行的依賴度太大。

 

　　其次，美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)采用“美國(guó)模式”。所謂的“美國(guó)模式”，是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)都應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成。“美國(guó)模式”專業(yè)分工細(xì)致，每一環(huán)節(jié)部門通過完成各自的任務(wù)獲取利潤(rùn)，是一條橫向價(jià)值鏈。美國(guó)模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作。房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。

 

　　而在過去20多年中，影響和主導(dǎo)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的是“香港模式”。其本質(zhì)特點(diǎn)是，房地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。美國(guó)的一些土地對(duì)土地分割有嚴(yán)格限制，對(duì)于一些有分割限制的土地，開發(fā)商產(chǎn)品類型選擇較少，因此拿地前，開發(fā)商須搞清楚相關(guān)協(xié)議中的每一個(gè)條款。

 

　　中國(guó)投資者赴美國(guó)開發(fā)房地產(chǎn)如果沒有充裕資金和開發(fā)模式、沒有了解需求及特色、沒有熟悉當(dāng)?shù)氐恼�治環(huán)境與稅費(fèi)制度，那么，布局海外會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)在美國(guó)房地產(chǎn)界擁有巨大機(jī)遇，中國(guó)擁有20年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，要想立足于美國(guó)市場(chǎng)的關(guān)鍵，在于尋找擁有經(jīng)驗(yàn)和理解中國(guó)文化的美國(guó)團(tuán)隊(duì)，采用適合美國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境以及有利于企業(yè)自身發(fā)展的融資模式。

 

　　而中國(guó)企業(yè)在美國(guó)本土融資困難重重，由于缺乏對(duì)美國(guó)資本市場(chǎng)法規(guī)的了解，尤其在信用記錄方面，是中國(guó)企業(yè)無法逾越的鴻溝。那么，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行業(yè)不景氣、融資環(huán)境持續(xù)下滑的背景下，中國(guó)企業(yè)如何能夠迅速獲得低成本的融資呢？這就涉及到眼下一股席卷中國(guó)，不可忽視的一股移民浪潮。移民報(bào)告顯示，近年來中國(guó)每年僅獲得美國(guó)、加拿大、澳大利亞、新西蘭等國(guó)永久居留簽證的人數(shù)就在15萬人以上，如果加上中國(guó)移民去歐盟、俄羅斯、日本、新加坡、東南亞、南美和非洲等國(guó)家和地區(qū)，中國(guó)國(guó)際移民的數(shù)量應(yīng)該不低于30萬人。而我國(guó)每年對(duì)外國(guó)人發(fā)放的永久居留證卻只有幾百張。移民潮在中國(guó)呈現(xiàn)出愈演愈烈之勢(shì)，在其背后，富裕階層的大量財(cái)富更是加速流向海外。而中國(guó)與全球化研究智庫(CenterforChina&Globalization，簡(jiǎn)稱CCG)和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2014年1月發(fā)布的《中國(guó)國(guó)際移民報(bào)告(2014)》藍(lán)皮書(下稱“移民報(bào)告”)則認(rèn)為，僅在美國(guó)一地，中國(guó)人的購房置業(yè)數(shù)額就早已超過100億美元。?

 

　　在龐大的海外購房團(tuán)背后，是巨大的海外投資移民潛在群體。根據(jù)媒體調(diào)查，在1200萬參與調(diào)查的潛在購房者中，43%表示移民是海外置業(yè)的主要目的；其次是教育，占25%；投資占比為23%。中國(guó)已成為美國(guó)第二大海外房地產(chǎn)投資家。而對(duì)于有移民需求的房產(chǎn)投資者，如果你的投資能為美國(guó)解決一部分就業(yè)，兩年后就能拿到美國(guó)的永久居住綠卡。特別是對(duì)于直接在洛杉磯等城市買地投資比較看好，低價(jià)買進(jìn)地塊，7至10年的收益回報(bào)率可達(dá)200%至500%。

 

　　中國(guó)房企大鱷——綠地集團(tuán)將2014年海外市場(chǎng)擴(kuò)張的首個(gè)項(xiàng)目選在了洛杉磯。2014年2月14日，綠地集團(tuán)的洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目舉行了隆重的開工典禮，洛杉磯市副市長(zhǎng)凱莉·貝納德出席并表示：洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目是近年來洛杉磯市中心最大的投資項(xiàng)目之一，它將為洛杉磯市中心和整個(gè)洛杉磯地區(qū)注入活力，在帶來商業(yè)繁榮的同時(shí)，也會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)，增加居民收入。

 

　　在融資模式上，綠地集團(tuán)彰顯出一貫的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)范，選擇與亨瑞集團(tuán)合作，憑借亨瑞集團(tuán)在其領(lǐng)域里多年來積累的投資移民及高凈值客戶群，以及亨瑞豐富的北美項(xiàng)目開發(fā)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，短時(shí)間內(nèi)為綠地集團(tuán)募集到了項(xiàng)目一期開發(fā)的資金，大大鞏固了項(xiàng)目開工建設(shè)的整體運(yùn)行。

 

　　作為全球投資移民領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者，亨瑞集團(tuán)常年占據(jù)著全球加拿大、美國(guó)移民市場(chǎng)12%和10%的份額。通過在華二十多年的深耕和發(fā)展，亨瑞集團(tuán)已累積了上萬名高凈值核心客戶，并始終走在行業(yè)的領(lǐng)軍位置，順應(yīng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷開拓創(chuàng)新。亨瑞已在美國(guó)參與投資40多個(gè)項(xiàng)目，深入地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括執(zhí)行盡職調(diào)查，資產(chǎn)認(rèn)購報(bào)批，投資資金監(jiān)督，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)工程監(jiān)管和資本運(yùn)營(yíng)管理等。合作伙伴包括Lennar、Stockbridge等美國(guó)頂級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)商。亨瑞海外美元地產(chǎn)基金正是基于當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，充分發(fā)揮亨瑞的集團(tuán)化、多元化經(jīng)營(yíng)模式，由亨瑞集團(tuán)發(fā)起成立，主要從事北美房地產(chǎn)的投資和開發(fā)、資產(chǎn)收購以及融資解決方案。充分發(fā)揮亨瑞美國(guó)EB-5投資管理團(tuán)隊(duì)的地產(chǎn)投資和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)并提供滿足投資人不同需求的多樣化產(chǎn)品。目前已募集并投資超過5000萬美元，基金規(guī)�？蛇_(dá)到5億美元。

 

　　作為一家立足于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融市場(chǎng)的大型跨國(guó)集團(tuán)，亨瑞表示未來將會(huì)和更多的中國(guó)企業(yè)合作，利用集團(tuán)在北美投資開發(fā)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)以及遍布全球的服專業(yè)一體化務(wù)網(wǎng)絡(luò)，更好的與中國(guó)企業(yè)展開在美國(guó)融資、地產(chǎn)開發(fā)、項(xiàng)目推廣等多領(lǐng)域的戰(zhàn)略性互信合作和交流。