美國第一次買房首付多少
來源：http://news.house365.com/zx/20150821/025539177.html作者：北美購房網時間：2015/12/18
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與樓市泡沫時期相比，現(xiàn)在美國年輕人存錢買房可能并非是對他們的更大挑戰(zhàn)。新生效的聯(lián)邦住房金融局政策，允許第一次買房者只需交3%的超低首付，目的是要扭轉經濟復蘇期嚴格控制貸款的局面，讓美國人更容易成為業(yè)主。自2008年金融危機以來按揭政策就已收緊，銀行方面認為此次政策調整有助于阻止政策朝著過度調控的方向發(fā)展。
Mayopoulos表示比起同類型的政府計劃，房利美的低首付按揭貸款對于借貸者來說花費更低。房利美的貸款項目除首付之外還需要私營抵押貸款保險，而理論上這一規(guī)定將限制整個項目的規(guī)模。
房利美和房地美均受到美國聯(lián)邦住房金融局(FederalHousingFinanceAgency)的監(jiān)管，在負責人MelvinL.Watt的領導下，F(xiàn)HFA正采取措施以放松住房信貸流。自2008年金融危機以來，大約80%的按揭貸款都得到了不同形式的納稅人擔保，也就是說，銀行依然發(fā)放按揭貸款，這些貸款往往出售給有政府支持的房利美、房地美(兩房)，然后兩房將貸款打包成房屋貸款債券在金融市場上出售。然而現(xiàn)實情況是有大量的潛在借貸者，因為達不到一定首付的門檻而被銀行貸款部門拒之門外。>>>美國買房經驗談 中國土豪受歡迎貸款買房者遭冷遇
為了舉各方之力增加住房信貸流，Watt敦促兩房以低至3%的首付比例收購銀行的房屋貸款。在美國按揭貸款市場，凡低于20%首付的貸款均需要連帶購買按揭保險，而兩房本身此前也推出過低至5%的貸款項目，該項目曾因金融危機于2008年暫停，而后再度恢復，然而與兩房的勃勃雄心形成鮮明對比的，是該項目迅速悄無聲息的沉沒。>>>在美國買房子的8點常識 中國投資者要格外注意！
“首先是銀行部門出于風險等多方面考慮，并未大力推介這些項目”該專家說道，“其次，在高增長的城市房價上漲較快，買方市場面臨競爭，低首付的貸款即使發(fā)放也無力與大財團和高首付購房者搶奪房源”。
這位專家進一步指出，雖然兩房此項目的細節(jié)還未最終明確，單從雛形看來，與先前5%首付項目差別不會很大，最大的差別在于利息。“5%首付項目中借貸者可選擇浮動利率，這也是可能導致高違約率的因素之一，而新推出的項目則會遵循固定利率，從一定程度上剔除了部分風險因素”。>>>在美國買房 第一套和第二套政府有啥政策差別？
“禍起”違約率
盡管政府部門正在牽頭積極地進行改變，但各界擔憂的聲音頗多，認為這一項目的推出將大幅提高違約率。其中不乏業(yè)內人士大嘆失望，他們認為隨著時間推移，按揭貸款首付低門檻的設置將會在銀行部門埋下隱患，最終再次引入風險，而當危機降臨，銀行依然可以毫發(fā)無損全身而退。
最近幾年，借貸者利用低利率實現(xiàn)再融資，按揭貸款對于銀行來說變得相當有利可圖。同時，由于多數(shù)住宅都有政府的付款作為擔保，按揭貸款一躍成為了一筆低風險的買賣。而這一切的結果就是，一旦借貸者違約，最終是納稅人承擔損失。
美國聯(lián)邦存款保險公司前董事長Bair極力贊成風險自留措施，他曾對媒體點評兩房此政策“非常不幸”，他認為一旦貸款沉淀為壞賬，零首付比起20%首付的損失要來的慘重得多。在2011年頒布的第一稿法案中，監(jiān)管者制定了嚴格的首付比例，并將低位的違約風險歸功于此。大量數(shù)據(jù)也似乎可以作證這一論調，監(jiān)管者也更加堅定地宣稱抵押貸款的門檻應該維持在至少20%首付的水平。
然而僅僅數(shù)月之后，處于鏈條這一端的抵押銀行甚至債券投資人等開始呼吁監(jiān)管者放松20%的首付標準。他們倡導的是另一套監(jiān)管評價體系——“合格房貸”——在這套體系下首付的比例不再有硬性要求，但貸款人的資質將受到更加嚴格的審查。要享受新聯(lián)邦大綱優(yōu)惠的條件是：房子必須用于自住(因此不適用于投資人)，貸款必須是30年固定利率，貸款人中至少有1人是首次買房(過去3年未擁有房屋)，貸款人必須提供整套收入和信用文件，有貸款保險。對此并不是每家銀行都會跟隨。美國銀行CEO莫伊尼漢(Brian Moynihan)表示，如果買房人都拿不出10%首付，那么他們應該租房。
小編點評：兩房這一新項目究竟會對美國按揭貸款市場產生何種影響？根據(jù)美聯(lián)儲的一項調研結果來看，美國有45%的租房者因首付款不足而推遲了買房計劃，有專家認為，在市場上升期，兩房此舉最直接的效果就是首次購房人數(shù)會有所攀升。
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