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美國(guó)的法律制定者顯然很清楚，在房屋交易過程中，買方往往處于弱勢(shì)，必須制訂一套切實(shí)有效的規(guī)則用于規(guī)范交易行為，防止欺騙行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房者利益的保護(hù)。那么，美國(guó)是怎么做的？

1、美國(guó)房產(chǎn)中介必須有從業(yè)執(zhí)照

在美國(guó)，90%以上的房產(chǎn)交易都是通過房產(chǎn)中介(經(jīng)紀(jì)人)完成的，房產(chǎn)中介算是個(gè)寵大的職業(yè)群體。因此，美國(guó)保護(hù)購(gòu)房者的一項(xiàng)關(guān)鍵措施，就是從中介入手，對(duì)中介實(shí)施規(guī)范管理。

美國(guó)的房產(chǎn)中介都是專業(yè)人士，必須參加專業(yè)課程學(xué)習(xí)并通過考試，才能申請(qǐng)執(zhí)照。有過犯罪紀(jì)錄或其他不良道德紀(jì)錄的人士，申請(qǐng)則可能被拒。沒有取得執(zhí)照的人，是不能收取傭金的。

房產(chǎn)中介的執(zhí)照分兩種，一種是Broker(交易商)，另一種是Salesperson(交易員)，交易員不能直接從事房產(chǎn)買賣，必須加入某一個(gè)交易商才可以。交易員從業(yè)達(dá)到一定的年限后，才能申請(qǐng)考Broker并成為交易商。

2、買方經(jīng)紀(jì)人需對(duì)購(gòu)房者“絕對(duì)忠誠(chéng)”

在美國(guó)，購(gòu)房者一般都不用支付傭金，雖然這不是強(qiáng)制規(guī)定，但是行業(yè)慣例。買方經(jīng)紀(jì)人的傭金，是由賣方經(jīng)紀(jì)人來支付的，這筆傭金的數(shù)量，在買方還沒有委托經(jīng)紀(jì)人之前，就已經(jīng)由賣方經(jīng)紀(jì)人在房產(chǎn)掛牌廣告中明確告知了。這就好比一個(gè)懸賞廣告，賣方經(jīng)紀(jì)人在廣告中稱，誰(shuí)要能幫助我賣掉這個(gè)房子，我就跟他分?jǐn)傎u方付給我的傭金。

盡管購(gòu)房者不用支付傭金，但買方經(jīng)紀(jì)人仍然只對(duì)購(gòu)房者負(fù)責(zé)，而不是“誰(shuí)給我錢，我就為誰(shuí)服務(wù)”，買方經(jīng)紀(jì)人對(duì)買方具有勤勉、遵從、忠誠(chéng)、披露的義務(wù)。當(dāng)然，買方事先要跟經(jīng)紀(jì)人簽訂一份委托合同確認(rèn)關(guān)系，購(gòu)房者憑這份合同才可以享有買方經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)，買方經(jīng)紀(jì)人憑這份合同才可以在交易完成后要求賣方經(jīng)紀(jì)人支付傭金。

有了這份合同，買方經(jīng)紀(jì)人必須遵從買方的購(gòu)房要求尋找房源，必須如實(shí)披露他跟賣方之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。美國(guó)法律不允許買方經(jīng)紀(jì)人向買方隱瞞在傭金之外向賣方收取錢財(cái)?shù)氖聦?shí)。如果買方經(jīng)紀(jì)人同時(shí)又是賣方經(jīng)紀(jì)人，這個(gè)情況必須提前得到買賣雙方的一致同意才算合法。

同時(shí)，買方經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)將房屋掛牌廣告的全部?jī)?nèi)容告訴買方(通常是提供一份掛牌廣告的打印件)，有義務(wù)提醒買方在產(chǎn)權(quán)過戶之前，聘請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行房屋檢查(PropertyInspection)。注意，如果買方不愿花錢進(jìn)行房屋檢查，過戶后才發(fā)現(xiàn)房屋有重大缺陷，那么買方就只能自行承擔(dān)后果了。

3、只有專業(yè)律師才能起草交易合同

當(dāng)你看中房子準(zhǔn)備提交Offer(出價(jià)文件)時(shí)，美國(guó)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)交給你一份格式合同讓你填寫，這時(shí)，你可能會(huì)擔(dān)心這個(gè)格式合同的來源以及是否對(duì)你不利。實(shí)際上，這種擔(dān)心完全是多余的。

在美國(guó)，Offer就是一份買方單方面簽訂的尚未生效的房屋買賣合同，當(dāng)這份合同交給賣方，賣方同意并簽字后，這個(gè)Offer就成了一份生效的合同，對(duì)雙方具有了約束力。

由于房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，在美國(guó)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是禁止起草合同的，那么誰(shuí)有資格起草合同呢？執(zhí)業(yè)律師！所有與房地產(chǎn)交易有關(guān)的合同都是由各州的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)聘請(qǐng)的專業(yè)律師依照聯(lián)邦法和各州的法律起草的，這些格式合同的條款從某種程度上都是法律條文的直接反映，對(duì)買賣雙方都是公平的，買方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了。比如價(jià)格、付款方式和某些選擇項(xiàng)。填寫這些空白處時(shí)，你的經(jīng)紀(jì)人會(huì)向你作出解釋，幫助你決定怎么填寫。如果格式合同之外你還有額外要求，比如你要求賣方把冰箱、洗衣機(jī)、家具一起留下，你可以填寫補(bǔ)充合同(Addendum)作為Offer的組成部分。

值得注意的是，這些格式合同都有版權(quán)，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)員之外的人士是不能使用的，如果賣方不通過經(jīng)紀(jì)人直接在門前插牌子賣房子，將來簽訂合同時(shí)是不能使用這些格式合同的。