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據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)去年公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年中國購房者在美國房地產(chǎn)市場(chǎng)全年共投入約90億美元，僅次于加拿大。

不少中國投資者在美國買房，可能只是為了打通海外投資渠道，可能只是為了解決國外留學(xué)子女的住房問題，也許只是為了個(gè)人商務(wù)往來和休閑度假的便利。

然而，無論如何，在美國買房，都會(huì)遇到一系列問題，諸如綠卡、基本流程、買房和養(yǎng)房的費(fèi)用等瑣碎的問題。那么，在美國買房究竟有哪些需要注意的細(xì)節(jié)呢?

買房不等于移民

是否需要持有綠卡，是每個(gè)買房者第一個(gè)會(huì)考慮的問題。

其實(shí)，美國擁有相對(duì)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)國外投資者持歡迎態(tài)度。同時(shí)，法律公開透明，其買房程序和手續(xù)甚至比國內(nèi)還簡單，只要你擁有中國護(hù)照，就能夠完成整套購房交易流程。因此，即便你沒有綠卡，通過傳真完成交易即可。

既然，買房不需要綠卡，所以買房與移民美國沒有直接關(guān)系。國外公民只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美申請(qǐng)購買住房。

不過，要想取得美國綠卡，在購買除劃定的區(qū)域外，外國公民在此區(qū)域購買50萬美元房產(chǎn)后，仍需要向當(dāng)?shù)靥峁?0人以上的就業(yè)計(jì)劃，如果無法提供10人以上的就業(yè)計(jì)劃，則難以申請(qǐng)到綠卡。

此外，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋種類繁多，最主要的是獨(dú)棟別墅(house)，聯(lián)體別墅(town house)，公寓(Condo)。對(duì)投資者而言，獨(dú)棟別墅最具投資價(jià)值，公寓的投資價(jià)值最小。

根據(jù)過往30年美國公寓價(jià)格的變化情況可知，公寓建成之后，價(jià)值會(huì)逐年遞減，由于美國人工費(fèi)用高昂，老舊的公寓需要花不菲的金錢去維護(hù)，所以超過25年房齡的公寓基本無人問津。

而獨(dú)棟別墅雖然也有年久失修等問題，但是，別墅下面的土地是永久產(chǎn)權(quán)，土地則在不斷升值。因此，獨(dú)棟別墅對(duì)于投資者來說，最具投資價(jià)值。而美國的土地所有權(quán)分為地下、地面和地上空間“三權(quán)”，地下包括資源開采權(quán)，地上包括建筑物的容積率一級(jí)容積率范圍內(nèi)空間設(shè)定的通過權(quán)。

美國別墅擁有土地，價(jià)值最高

關(guān)于買房的手續(xù)，由于美國每個(gè)州的法律法規(guī)都不一樣，因此，所需手續(xù)、材料也不盡相同。

不過，具體的步驟可以總結(jié)為以下步驟。

首先，買家要確定買房的城市和地區(qū)，這點(diǎn)顯而易見。其次是選擇經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人服務(wù)是免費(fèi)的，一般是賣主付買賣雙方的經(jīng)紀(jì)人傭金。

如果你需要申請(qǐng)貸款，你需要填寫一份買主經(jīng)濟(jì)狀況表，經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況向貸款公司要貸款預(yù)審批準(zhǔn)書。

一般來說，需要申請(qǐng)貸款買房的要比一次性付清的所需材料更多，手續(xù)更復(fù)雜，時(shí)間也會(huì)更長�，F(xiàn)金付款最短2個(gè)星期即可辦完所有手續(xù)，貸款一般需要2個(gè)月的時(shí)間。

此外，沒有綠卡無法從任何大銀行獲得貸款，不過可通過外資銀行，在首付30%以上的前提下，可以獲得貸款，利率一般在3%到5%之間。

經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的要求，為你尋找合適的房子。在選定好房子后，經(jīng)紀(jì)人便會(huì)進(jìn)行市場(chǎng)分析，幫你確定價(jià)格，準(zhǔn)備報(bào)價(jià)合同。

如果雙方達(dá)成協(xié)議，合同簽字后就會(huì)生效。成交后，你需要進(jìn)行房屋檢查，如白蟻檢查，條款有效期為7天，7天內(nèi)，買主有權(quán)以任何一項(xiàng)檢查不合格為由取消合同或者要求賣主出線維修處理。

在付款方面，可采用多人多次回款的方式進(jìn)行，如果40萬美元的房子，每人一年的回款額度為5萬美元，可用8個(gè)人的名義匯到美國。

此后，你還需要購買保險(xiǎn)，加州法律規(guī)定買房時(shí)必須購買火險(xiǎn)，還需要到政府注冊(cè)的地產(chǎn)公證處過戶。

最后一步，便是過戶后賣主將鑰匙交給買主，就可以搬家入住。

美國房產(chǎn)每年1%—3%房產(chǎn)稅

在國內(nèi)，你可以任由自家的院子雜草叢生，別人沒有干預(yù)你的權(quán)利。

不過，在美國，你需要每個(gè)月對(duì)房子進(jìn)行定期清潔、剪草及維護(hù)，否則，你很可能會(huì)遭到罰款。除了這種微不足道的罰款外，在美國購房，涉及的稅款可不是一個(gè)小數(shù)目。

首先，大頭是房產(chǎn)稅，而這個(gè)稅也使得國內(nèi)投資者對(duì)美國房產(chǎn)望而卻步。房產(chǎn)稅也稱為物業(yè)稅或簡稱為地稅，是地方針對(duì)房地產(chǎn)征收的郡稅、市稅、學(xué)區(qū)稅的總稱。房產(chǎn)稅在美國每個(gè)州和地區(qū)都不一樣，不過一般在1%至3%之間。政府會(huì)對(duì)每個(gè)房子進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估計(jì)算房產(chǎn)稅。

當(dāng)然，在算上房產(chǎn)稅后，比起國內(nèi)只有70年使用權(quán)的房子，依舊是物超所值。而且，美國政府的財(cái)政收支透明，每個(gè)繳納房產(chǎn)稅的個(gè)人，每年都會(huì)收到政府的報(bào)告單，多少錢用于建設(shè)學(xué)校，多少用于治安，多少用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都一清二楚。而房產(chǎn)稅使得納稅人可以享受美麗的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的教育、良好的治安，這些因素又可以反過來，使得房子不斷升值。

除了房產(chǎn)稅，在美國購買房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購買房屋保險(xiǎn)。一棟50萬美元的房子，房屋保險(xiǎn)費(fèi)每個(gè)月在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的地區(qū)，還需要買上一份額外的自然災(zāi)害險(xiǎn)，比如加州要買地震險(xiǎn)，部分南方城市要加買颶風(fēng)險(xiǎn)。

此外，還有小區(qū)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，一般用來支付小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)和維護(hù)，根據(jù)小區(qū)服務(wù)不同，費(fèi)用從每年150美元到每月300美元之間。物業(yè)費(fèi)主要針對(duì)公寓，物業(yè)費(fèi)每年只有一到兩百美元，不過，也有一些新的別墅和年代久遠(yuǎn)的公寓，這兩者都可能產(chǎn)生較高的物業(yè)費(fèi)，費(fèi)用在每年3000到5000美元之間。